海外住房體系探析:在新加坡買房是一種怎樣的體驗

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新加坡的住房體系:公共為主,私宅為輔。受自治初期房荒問題嚴重的影響,新加坡政府當時便將公共住房建設作為優先任務。

目前,新加坡已形成了以組屋為主的公共住宅和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的獨特住房體系,其中公共住宅佔比約達80%。受益於組屋的大規模供應,新加坡約82%的人口居住在組屋中,住房自有率超90%。

發展歷程:從租賃走向自有,從小戶型為主轉向大戶型。制度初期,政府主要供應小戶型租賃住房,針對對象為中低收入群體。

脫離馬蘭西亞獨立建國后,為了增強國民的國家認同感,新加坡政府推行「居者有其屋」計劃,鼓勵住房自有,並提供充分的金融支持和補貼以提高居民的購買能力,組屋的供給對象也由中低收入逐步擴大至中等收入群體,4、5居室大戶型組屋供應增加。

成功要素:定價合理、低成本土地及抑制投機。首先,組屋定價機制以居民收入為基準,其中針對中低收入群體的小戶型組屋優惠和補貼力度更強,其實際支付價款遠低於同期轉售組屋和私人住宅價格。

第二,低成本的土地供應為低價組屋的必要保障。組屋建造所需土地的供應方式早期為政府無償劃撥,后變更為低價強制徵用。在組屋制度逐步成熟后,土地徵用由低價強徵發展為以市價為基準,但建屋發展局在地價上仍能獲得一定折扣。

此外,新加坡政府制定了嚴格的組屋准入、配售、轉售和懲罰機制。

影響:保障居住需求作用明顯,而在穩定房價方面,嚴厲的抑制投機政策則起到了更為突出的作用。組屋制度實現了「居者有其屋」,保障了新加坡80%以上居民的住房需求,中等收入的新加坡家庭僅需2到2年半的收入即可購買一套4室組屋。

但在穩定房價的作用方面,大規模的組屋供應並未明顯降低組屋轉售和私人住宅的價格波動,該部分房價仍主要受市場化的供需影響,但在對組屋轉售市場的嚴格管理下,二手組屋價格波幅則低於私人住宅市場。

對投機購房的嚴厲限制反而在平穩房價方面起到了更為突出的作用。受收緊移民政策、下調總償債率、縮短房屋貸款年限、提高首付比例和高額印花稅等針對投機購房

的嚴厲限制影響,新加坡房價在2013年見頂后開啟了長達3年的下跌,調控效果顯著。

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