馬光遠：房價真的降了嗎？ 6月份或現明顯鬆動

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。 房價真的降了嗎？

文 | 馬光遠撲騰話最標腫的正經經濟學家

始於今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴，那就是：不準漲！

現在面對的是不理性的調控，氣急敗壞的調控，講究政治正確的調控。記住：沒有什麼調控不了的價格，只要看是否真的調。

每一次調控見效的時候，媒體開始喊降價，其實是一種苦肉計，暗示調控已經見效，不要再加碼。這是一種屢屢在房地產市場出現的策略而已。

這兩天關於房價下降的報道突然多了起來，而且言之鑿鑿。前兩天，剛看到某媒體報道：「北京新政滿月樓市逆轉，京部分二手房出現10%的降幅」，5月1日，又看到某媒體報道說：「調控讓樓市回歸理性，京近七成二手房業主降價」。不管是10%的降幅，還是近七成二手房業主降價，都挺驚人的。

事實情況如何呢？

我先不回答降價是否是真，我先談「變天」。長期關注我房地產觀點的都知道，我在去年「9.30」之後就一再提醒，半年後，房地產市場會發生翻天覆地的變化。今年又多次重申，房地產的天在變，而且預計六月份，熱點城市的量和價都會出現變化。這半年來，不斷有人問我，天什麼時候變？現在可以肯定地說，天已經變了！

上一篇文章中，我再次強調大家必須用新的思維來看待今天的房地產市場。房地產市場經過近20年的發展，在很多方面已經今非昔比，如果固守過去的思維來預判下一步的房地產政策以及房價的走勢，都會得出非常荒唐的結論。

我所言的房地產市場的變局，如果從房地產周期而言，指過去20年推動房價高速上漲的六大推動力，有三大動力已經熄火。包括經濟的高增長周期已經基本結束，貨幣的高發行周期也漸進尾聲，還有國際資本高流入的周期也已經結束，這是過去推動房價高漲的三大動力。

另外，從房地產的基本面而言，房地產也出現了四大變局：

一是供求關係逆轉。在人均居住面積已經超過30平，戶均擁有住房超過1.5套的情況下，除了極個別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

二是經濟和貨幣周期逆轉。過去18年，房地產的周期和經濟高增長的周期重疊發揮效應，處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積。很多國家都是如此，但是，這個周期在終結。

三是人口周期的逆轉。已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，人口絕對下降的轉折點會到來，80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來的住房需求將遠低於開發商炒作的數量。

四是國際資本流入的逆轉。隨著經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入。

房地產邏輯劇烈變化

這四大變局意味著，不管今年是否出台嚴厲的房地產調控政策，房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下，對於市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。況且，在這種情況下，房地產市場迎來了真正真正真正的「史上最嚴」的調控。而且，各種手段無所不用其極，除了限購限貸限賣限離限價，更重要的是，今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴：那就是，不準漲！

我曾經指出，在所有的舉措里，除了限購這種常規性的武器，更可怕的是另外兩個：一是通過政策窗口限制房貸。在3月份央行發出通知的時候，我就指出，限制房貸是最可怕的，因為這等於把水流給切斷了；二是限賣，限賣等於讓市場停滯。一個高溫的市場，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍。因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態，一旦交易停滯，導致的踩踏效應是很可怕的。

而且，對於很多藐視市場調控的行為，我一再提醒，要認真研究歷次調控的效果。其實，的每一次調控都是很有效果的，每一次調控以後市場都會出現調整，但房地產調控最大的問題是調控政策堅持不住。一旦市場出現真正的調整，政府就會立即放鬆調控，甚至政策會立即來一個180度的大轉彎，從打壓到刺激，導致市場報復性反彈，最終給市場造成的感覺是調控根本沒用。

在本次調控逐漸嚴厲之時，我不斷強調，調控肯定有效，降溫是必然的，但仍然有一些人堅守什麼「有生之年看不到房價下降」、「京滬永遠漲」這些陳詞濫調。過去對了，不等於以後對，這是個簡單的常識。況且面對的是如此不理性的調控，氣急敗壞的調控，講究政治正確的調控。記住：沒有什麼調控不了的價格，只要看是否真的調。我為什麼說這次肯定「變天」，是因為這次調的目的就是不讓再漲了，膨脹的房地產泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音。高層不斷要求金融穩定，這些信號解讀起來並不複雜，千萬不要在這個高點多博弈。

就包括一線城市在內的去年的熱點城市而言，市場已經降溫是肯定的。但媒體現在開始報道說什麼北京出現了「10%」的降幅，那是胡說，甚至說二手房70%的業主選擇降價，這更是自我安慰。熱點城市，特別是北京的情況是：瘋漲停止了，觀望出現了，價格有談的餘地了，但絕大多數的樓盤並沒有出現實質性的降價，買賣雙方都開始觀望而已。但是，媒體為什麼這麼熱衷報道降價呢？這是他們熱衷報道漲價是一個道理，背後都是希望影響政策。每一次調控見效的時候，媒體開始喊降價，其實是一種苦肉計，暗示調控已經見效，不要再加碼。這是一種屢屢在房地產市場出現的策略而已。

到底什麼時候降價？

我認為價格的明顯鬆動應該在6月份之後。整個下半年，房地產市場的畫風將完全逆轉，為這一輪始於2015年「3.30」的大瘋狂劃上句號，房地產政策也將再次面臨是否鬆動的尷尬。至於這幾天被熱炒的長效機制，等下一篇文章我再分析。

文章來源：微信公眾號功夫財經