2016財報速評13之萬科：天要下雨，娘要嫁人，鬱悶！

以下為萬科2016年度香港業績發布會問答實錄+地產大哥點評：

現場提問：公司2017年新開工的面積較2016年小幅下降，預計竣工面積也只有9.4%的增長，加上存貨是4662億，也就比2015年的3675億增長了26.9%，這樣的設置是不是說明公司今年在規模上不會有特別高的增長，公司對於規模是怎麼看的？會不會擔心被恆大、碧桂園超越？

公司營收有20%多的增長，但是總的利潤只有9%的增長，想問一下主要原因是什麼？凈利潤裡面，少數股東權益在總的權益裡面占的比重從30%降到了26%，是不是說明公司其實是讓利給大股東，下降的主要原因是什麼？

郁亮：其實萬科一直說我們並不在意老大這個說法，我們只是覺得黃金時代已經結束了。因為行業黃金時代結束的時候，規模的老大並不是我們所追求的，我們說我們要做行業的領跑者，做行業的龍頭，盡到行業的責任，推動行業健康發展，這些是我們所追求的。

這一塊來說，萬科從來把這個比做馬拉松選手，我覺得不必在乎一時的高和低，所以萬科真的不在乎是不是老大。所以謝謝你的提醒，我會繼續努力，但會以長跑態度來面對這個問題。

地產大哥點評：郁亮說，不在意老大說法，要做行業的領導者。恰恰是萬科霸主心態漸退，學習力上升的階段。

做一家霸氣的企業，還是一家社會責任有限公司，郁亮選擇後者。能力有多大，責任就有多大。

郁亮強調後者，到了看山不是山的境界，地產大哥為郁亮點個贊。

張旭：其實我們每年報的開工面積是根據以前拿到的土地在安排開工計劃，2017年拿到的土地也會開工，所以在這過程當中會不斷的調整和增加，所以最後全年的開工數字是到年底才能知道非常確切的。

2016年我們的竣工增長了，但是我們還有這麼多的存量，其實我們過去賣的樓很多，所以很多已售未結還擺在庫存裡面，擺在存量裡面。

地產大哥點評：規模到了3000億以上，人類已經看不懂萬科的財報了。所謂從心所欲，不逾規。

張旭這句話里有兩層意思，一是2017年市場有很大不確定性，供貨跟著市場走，沒有必要先把供貨排滿。

二是以前打的糧食已經很多，雖然不是地主，也有餘糧。

所以，2017年的營銷，請各位不要擔心。

孫嘉：營收的增長率和凈利潤增長率，確實我們這裡面有幾個原因，第一個我們今年是規模總體增長，我指的是銷售規模和業務的擴張規模，包括核心都是增長得比較快的，因此我們的幾項費用，營銷費用，管理費用，包括財務費用，因為今年的負債率略有上升，整個負債規模也略有上升，因此整個利息的成本支出也有上升，這是一個原因。幾項費用的增加速度超過了營收的增長速度。

第二個就是稅的原因，房地產有些收購類的項目，合作類的項目是有溢價，這些溢價按照稅率法規定在稅前是不能夠進行計提的，因此實際的稅率會更高一些。另外今年我們美國的項目賣了30個多億，大概有6個多億的凈利潤，這部分美國的項目所得稅今年的稅率大概是45，所以這部分稅率會相對高一些。這幾個原因加在一起導致凈利潤增速沒有超過營收的增速。

少數股東權益，2015年我們的少數股東的權益大概是30%，也就說控股股東是70%，今年控股比例上漲到74.2%，高了4個多點，少數股東權益進一步下降到25.8%，這個更多的還是隨著每一年結算項目裡面的合作比例有所不同而不同。在前面幾年萬科曾經控股股東的權益大概佔8成左右，2015年比較低一點，跟那一年的結算有關係，是70%。今年控股股東權益佔比大就是因為結算裡面控股股東占的比例又高了一些——每一年的項目不一樣，結算項目裡面實際的控股方和少數股東的比例關係就不一樣。未來一兩年我們可預計的控股股東權益比例會穩定在7成左右。

地產大哥點評：第一個問題，孫嘉說三項費用的增長，超過了營收的增長。我們更多可以從萬科的合伙人制中去考察數字變化。合伙人制，應該是三費得到控制，而不是增長。

其實，這也說明，萬科對財報的管控，越來越放鬆自如，增長就增長，降低就降低。

要知道，對一家規模3000億的公司，盈餘調控和三費調控的空間，都是非常有轉身餘地的。即便是三費增長，也有項目前、中、後期的原因。

美國的項目賣了30多億，稅率會影響一個3000億的大盤子凈利潤?不大可能吧。這只是在傳遞一個信號，海外項目不好做，要有種地心態。

合作的項目溢價，不能稅前計提，就是還沒有並表。

這裡有一個問題，萬科的合作項目太多，呈梯次隊伍，不可能出現集中結轉。

孫嘉同學要好補財報，換作郁亮同學，肯定不會這麼說。

還有，合作權益的問題，也是同一個道理。要知道，不管颳風下雨，萬科的財報，以前的核心指標，從來不受影響。

這也是一個信號，或者是有意釋放的信號，誰又知道呢?

郁亮：控股股東權益大和讓利沒關係，是我們跟別人合作拿地時的股權比例就是這樣。所以你說的這個東西不屬於讓利，這個地不跟他合作拿不到，大家相互合作去拿地，所以不存在讓給別人的問題。

地產大哥點評：果然，郁亮出來站台了，避名了一場水杯里的風波。這是性質問題，而且性質很嚴重。

孫嘉：我再解釋一句，合作本身是產生少數股東權益和損益的根本原因，這些年的房地產，尤其是優質的土地獲取越來越困難，萬科一直堅持合作，整合資源，做大規模，發揮規模效益，因此自然就會產生少數股東權益和損益問題。

在單個項目的層面，少數股東的回報和萬科控股的回報在單個項目裡面都是一樣的。還有你提到的跟投，其實跟投2014年開始實行，到2016年為止，去年跟投的少數股東權益只有4個多億，只佔了211億權益結算的2%，所以這個佔比是非常低的，佔少數股東權益整體比例也只有5.6%，所以這個佔比幾乎可以忽略不計。

地產大哥點評：俗話說，解釋就是掩飾。但少數股東這個事，不說清楚，難免被扣上內部利益輸送這頂帽子，所以，孫嘉還是要接著補充幾句。

孫嘉同學，不能老是讓老大給你補台噻。

現場提問：萬科推遲召開董事會的原因是什麼？安邦方面有沒有提出過派人進駐董事會的意向？之前公司跟深圳捷運重組的時候，協商好的兩塊地最終沒有拿到，公司未來會不會用其他的方式拿到這兩塊地？

最近北京出了商住房限購政策，而萬科商住開發也比較多，這個政策對萬科有沒有什麼樣的影響，會不會使收益變少？公司商業和長租公寓方面的發展目標是什麼？可能的收入佔比是多少？長租公寓今年打算推出多少間，回報率是什麼樣的？

朱旭：關於換屆的原因，其實我剛才已經回答了，我們各方面正在積累力量，一旦成熟立即啟動。

你提到關於申請的兩塊資產未來會是什麼方式，未來我們申請還是按市場化原則來進行。

另外，根據公司章程，董事人選提名要有一定的程序，有上屆董事會提名，也可以由股東提名，提名的程序都是存在的，渠道通暢的。

地產大哥點評：換屆的原因，大家都知道，給出的理由，也是一笑了之的原因。

但朱旭同學說，我們各方面正在積累力量，讓人感覺到，旁觀的不怕事大，好象桌面之下，還有拳腳繼續來往。

北京商住這個事，要多說幾嘴。不只是萬科，所有房企，都要放棄原來的做法，和對將來的幻想。

特別是在北京，拿地之下，政府開綠燈的現象，估計不會發生了。拿了一泡屎，也要吃下去。

比如萬科海淀自持項目用地。政府的態度很明確，標書上怎麼寫的，就怎麼執行，而且是監督執行。

北京的萬科同學，加把勁。

郁亮：說在醞釀，說明還沒成熟，所以大家再等等，不要那麼著急。

地產大哥點評：朱旭說是」積累力量」，郁亮說是「正在醞釀」。朱旭是戰士，郁亮則是事緩則圓，老成持重。

張旭：昨天北京的政策其實是對商住房，其實在我們的公寓裡面，大部分商住是做公寓，是出租的，所以我們在全國所有的定位都是保證一個非常好的戰略是做長租公寓。

長租公寓的計劃，今年想有5萬間的開業計劃，明年到10萬間以上，這是我們長期的規劃。但是大家知道長租公寓裡面還有許多政策需要解決，特別是稅收的政策，我們想應該先把它做起來，把規模做上來，這是我們現在的規劃和戰略。現在我們沒有追求最高的回報率，而是把客戶的服務和品牌做好。

地產大哥點評：萬科做長租公寓，看好的理由是，萬科丟不起那個人，必須做好。

不看好的理由是，隔行如隔山，萬科目前這批人，是守江山的一代。從守江山到創江山，那是生死一念間，必須要做好死過一回的心理準備。

長租公寓是針錢活，沒幾個幹得比較好的。為什麼你萬科就能幹好?或者說，是因為別人太差，而不是你做得好。要知道，你是萬科，品牌是雙刃劍，客戶會認為，你就應該做好。

但是，打虎親兄弟，長租的江山，還是需要自己去培養人才。

靠挖人，馬路游擊隊不可能因為穿上萬科的馬甲，就會洗心革面，但最後都是萬科買單。

打江山先從校招開始。快不得，也快不了。有多快，就有多大的坑。

現場提問：還是想問一下換屆的事情，可不可以給一個時間上的指引，或者預期什麼時候方案會出來，還是有可能無限期地直接現任董事會再繼續做個三年五年？另外想問一下郁總，這次見您感覺有點滄桑，經歷了這麼多事情，您個人能不能談一下對過往這段時間的波折感受？

郁亮：剛才說了換屆選舉在醞釀之中，醞釀的話如果時間太長就糊掉了，成熟馬上就端出來給大家看，所以你說時間表，各方都希望看到萬科健康穩定的發展，各方都希望儘快能夠找到解決方案。我們沒有這個時間表，當然我覺得任何事情不可能無限錯下去，總能找到解決方案。因為大家本著要促進萬科健康發展的目標，一定可以找到解決方案的。

我就是個農民，種地的，我的任務就把地種好，干農活一般都比較辛苦，外面天氣變化比較大，干農活更累一點，所以顯得有點滄桑，所以系個綠色領帶顯得自己青春點，結果還被你發現更憔悴了。今天很後悔帶綠領帶的，結果股票綠了，跌了。

地產大哥點評：種地要看天吃飯。簡單的比喻，盡顯郁亮之無奈和堅守。天要下雨，娘要嫁人，地要種好，大道當然。為郁亮的表態點贊。

現場提問：這次北京公告了商住限購，這個對整個市場會有怎麼樣的影響，是不是會發生很大的變化？

張旭：事實上我們一直是希望樓市是一個穩定的發展，而且希望有長效的機制，完善以後可以長期持續的發展，而且真正能夠回歸到居住的屬性，這樣的話行業才能夠長期的，健康的發展。

房子是用來住的，這是中央政策給我們的定位，過去萬科在去年我們賣的住宅房子佔到88%，12%是商業辦公其他的，其實我們沒有太多的商改住的東西，所以我想對我們沒什麼影響。

地產大哥點評：沒有影響是假的。即便是假的影響，也是影響。前面郁亮說過，做行業的領導者。

長租公寓的問題，是政策玻璃門的問題，在制度建設上，萬科可以和政府有更高層面的交流和對話，這是萬科對行業最大的貢獻。

最好郁亮再上一次人民日報，談點長租公寓的制度建設看法。

現場提問：公司大股東深圳捷運方面有沒有具體的合作在最近可能會落實的？

郁亮：其實萬科跟深圳捷運早就有合作的，在股權事件之前就有合作。萬科現在整體上來說，在各個城市裡面，10%的項目是跟捷運相關的，軌道物業相關的。

深圳捷運成為萬科的股東之後，我們做的任何交易都變成關聯交易了，所以項目合作必須要公告，所以有這種項目要出來的話，就會公告給大家，甚至有的時候還需要經過股東會批准才可以做這個事情。這個東西我們現在有，一定會馬上公告。當然我相信我們未來一定會有的，因為捷運這邊會繼續支持我們軌道和物業的發展模式。

地產大哥點評：股權歸股權，生意哪生意。合作可以加深感情和信任。比如，萬科和華潤分手后，相信會有更多項目層面的合作，因為目的只是一個，回報股東，提高ROE。正所謂，小朋友談是非，大朋友談得失。

現場提問：想關心一下公司之前股權爭奪方面，其實你們也談到好像現在還沒有完全解決，是不是還有一些隱憂？

郁亮：你還在問這問題，說明股權問題就沒解決，你不再問的全解決了。

你用的詞是不太準確的，股權爭奪，誰跟誰在奪，爭什麼？我們打工的，種地的，跟地主爭什麼？這個事情，我們叫股權事件，股權事件影響了萬科的穩定發展，所以我們關心、關注這件事情，而不是說股權在爭奪什麼，我們不存在誰跟誰爭的問題，創造增收價值是我們最主要的任務，把客戶照顧好是我們的主要任務。

地產大哥點評：郁亮的回答，堪稱2016業績發布會金句。

東家家的事，問長工就不合適了。這個邏輯也對也不對。

對的理由是，長工上伺候好東家，下對得起衣食父母。

不對的理由是，東家不出面，到底找誰問呀，找誰問呀?

現場提問：2017年的銷售有沒有一個目標？去年被恆大超過了銷售量，然後今年會不會有什麼應對？關於養老地產方面，公司目前的盈利情況是怎麼樣的？之後的發展的計劃是怎麼樣的？

郁亮：萬科從來不定銷售目標的，這是我們這麼多年慣例，萬科從來沒有公布過銷售目標。萬科從來是馬拉松發展策略，而不是短跑策略。所以剛才已經說了，我們向優秀同行學習，但是我們其實並不需要在房地產這麼一個白銀時代去爭什麼老大這件事情。我們把這個活干好，把這個客戶照顧好是我們最主要責任，謀取長期穩定的發展，不是爭所謂的老大。

關於養老業務，坦白說沒賺錢，今天為止萬科有140多個項目有養老，但是我們都沒賺錢，這裡面很多原因。換句話說，到今天為止在大陸我還沒發現養老賺錢的公司。

但是這個事情必須要去做，已經迅速進入老齡社會，所以我們必須要去摸索，探索這個事情。現在為止我覺得我們還會繼續去尋找、摸索、探索我們這個業務，找到相關盈利模式，這是我們的目標。

地產大哥點評：目標是戰略手段。不提銷售目標，或許萬科有更好的手段。不過，目標肯定有，否則考核怎麼整。

不提老大，提了也尷尬。因為恆大現在是東家。如果爭個老大，結果是給恆大賺錢，這是邏輯上，是個偽命題。

郁亮才不上記者的當呢。

現場提問：去年的時候講過因為股權事件融資成本有增加，最後增加了多少，今年會看到緩解嗎？深圳捷運的入主會不會改變萬科的文化嗎？

郁亮：深圳捷運作為深圳的國資公司，它的入主萬科會不會使萬科文化發生變化？深圳捷運在之前發布的公告書裡面，它提了四個支持：一是支持萬科的第四個十年發展規劃，我們的「城市配套服務商」戰略它是支持；二是支持萬科的事業合伙人機制；三是支持萬科的混合所有制模式，萬科過去是混合所有制，未來也還是混合所有制；四是支持萬科健康穩定發展。

我想對於深圳捷運來說，它作為萬科的股東，它對萬科穩定發展起到重要的支持作用，它最希望看到萬科健康發展。

如果說在原有的模式下萬科做的更好，做的不錯的話，我相信沒理由去改變它。當然如果我們做的不夠好的地方需要改變的，當然也需要相應作出改變。

地產大哥點評：這是萬科的底線。為了這個底線，在收購公告中，萬科不惜筆墨，大段大段論述了這一點。

地產大哥再說一遍，萬科的偉大，是公司治是的成功，是王石、郁亮一批人的成功，不管離開，還是在崗的萬科人。

如果改變了這一點，是對萬科犯罪，也是對全社會犯罪，不可寬恕。

孫嘉：融資成本方面，事實上過去我們一直堅持以現金流為核心的管理理念，所以我們在過去這麼多年始終把自己的信用評級維持在最好的位置上。而且在各個方面保持和各個銀行和金融機構保持良好的合作和溝通，保持較低的負債率。所以在過去一年，融資成本是沒有上升的，過去一年的平均的融資成本下降了1點幾個點，大家看到報表上我們平均融資成本在4.5，融資成本還在不斷的降低的一個過程。

地產大哥點評：孫嘉老是說財務的事，是分管財務嗎?首席財務官王文金去哪兒了?有點奇怪。

現場提問：如果說2017年的市場已經恢復理性的話，是不是可以代表今年公司在毛利率方面會有一個比較大的增幅？

孫嘉：我們現在已經銷售、沒有結算的2700多億報表裡面的數字，毛利水平確實是是比2016年結算的毛利水平要高一些。

地產大哥點評：孫嘉是個實在人。