讓商場租金增長35% 這家公司是怎麼做到的

「商戶看我們是央企幹部，但是我們不敢擺架子，危機感很強。」行政級別為廳級的大悅城董事長周政說。3月16日，大悅城（00207.HK）在上海的第二座商場啟動招商，周政帶著10位區域總經理趕來為項目站台。

2016年11月，大悅城完成了公司歷史上最大一筆併購——14億元收購了上海市普陀區12萬平方米的長風景畔廣場。現在它被命名為「長風大悅城」，是全國第十座大悅城。

大悅城對項目的改造在收購的第二個月就開始了，「邊營業，邊改造」，外立面、動線、中庭、內裝都進行大刀闊斧的調整。據透露，大悅城為此投入了3億元。

當然，救活一座購物中心最核心的還是改變運營方式——2015年，這個購物中心讓運營商虧損了2.91億元，大悅城如何能賺到錢呢？

長風大悅城總經理危建平介紹，長風大悅城的項目定位將最大的目標客群鎖定於都市女性，整個項目的主題為「她的理想城池」，並以此為基礎進行四大空間劃分——OL社交場、女主生活圈、美食不下線以及運動圖書館，增加商場的可逛性和趣味性。

此外，長風大悅城新引入200餘家品牌為這一定位服務。項目的業態將面臨大幅調整，零售只佔50%，餐飲和服務則佔到了45%。

靜安大悅城的屋頂摩天輪讓項目的辨識度非常高，已經成為著名的地標。這一次，長風大悅城將推出一條上海唯一的頂樓觀光跑道，以此為項目地標，並與周邊環境相契合——旁邊的長風公園是上海著名的運動場所。

「改造之後，項目的租金將會增長35%。這是比較確定的。」危建平介紹，2016年，危建平主持了靜安大悅城的改造，根據公告，改造后租金同比上升了20%。

上海長風這樣的項目，代表著大悅城的速度。

到2017年12月，僅僅用時一年，改造就將完成，這還是在商場不停業的情況下。而如果是大悅城買地修建，可能需要三年才能開業，之後還要花三年時間「養商」，才可能讓現金流轉正。

多年來，大悅城一直在試圖破解速度的桎梏。2010年，大悅城教父寧高寧就已經提出了20城的口號，但是迄今為止開業的購物中心只有十個。

按照大悅城公開的計劃，2020年旗下的購物中心將達到20個。不過在這次採訪中，董事長周政認為，2022年達到30個也是一個可以實現的目標。未來幾年，大悅城以拿地或併購方式進行全國擴張，如果拿地，戰略重點是綜合體。一線城市是首選，也會進入有潛力的三線城市。

2016年7月，大悅城邁出了加速最重要的一步。它把4家大悅城和其他兩個項目打包，創建了一個核心基金，把基金49%的份額以92.3億元的價格賣給了GIC和人壽。周政告訴界面新聞記者，未來可能會將新的項目放入核心基金中，而辦公樓將會視回報率的情況進行處理。

降低持股比例后，大悅城可以用同樣的資金撬動更多的項目，甚至可以實現無股操盤。

界面新聞記者了解到，昆明螺獅灣大悅城和貴陽大悅城是以酒店管理公司的模式進行的，大悅城擁有鎖定價格的收購權。即使退出，也有資產增值分成。

但是，目前看來，大悅城的速度依然有待提高。如果要實現20城的目標，大悅城每年要開兩到三個項目。按照大悅城此次披露的資料，籌備的項目僅有四個。杭州、昆明和貴陽開業日期基本在2017年年底到2018年10月，西安大悅城還沒有開業的日期規劃。