天津限購限貸后你到底應該怎麼買房？看完你就懂了

天津限購+限貸的組合拳還沒有消化？

仍然覺得自己一頭霧水不知道到底能不能買？能買哪？怎麼買？

樂居嘗試給你歸歸類，按照現有的政策條文和業內的個人分析，幫你大致捋一捋。

不過，最重要的就是不過，這只是我們和一些業內人士的個人觀點，僅做參考，並不能作為政策的具體依據。一切均以權威機構發布的細則和執行為準！

任何問題都逃不過是什麼、為什麼和怎麼辦。為什麼的環節我們沒法說，主要就「是什麼」和「怎麼辦」來簡單講一下。

本次限購、限貸的新政是什麼？此處必須上原文，純乾貨的原文：

1、對在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在本市（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房。

2、非本市戶籍居民家庭在本市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

3、在本市無住房且無購房貸款記錄(含住房公積金貸款)的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為30%。

4、在本市已有一套住房或在本市無住房但有購房貸款記錄(含住房公積金貸款)的居民家庭，申請商業性個人住房貸款執行二套房信貸政策，首付款比例調整為不低於60%。

5、暫停發放貸款期限25年(不含25年以上)的商業性個人住房貸款。

限購和限貸的新政組合起來看，就有很多網友蒙圈了，具體買房的時候到底應該怎麼辦？我們將一天一宿大家丟來的問題大致分類了一下，如下：

首先是什麼樣的人能買或是不能買。新政里說了，本地家庭第三套+本地單身第二套+外地戶籍第二套，是不能買的。並且，外地家庭需要提供社保和個稅證明，如果您沒有這個，那麼第一套也不能買，即使是濱海也不行。

一句話：外地戶籍沒有相應的社保記錄或納稅證明，全天津(含濱海)被限購。

此外第幾套房的認定直接決定了你能買還是不能買，這就涉及到了認房和認貸的問題，這裡相當複雜，需要詳細分類解釋一下。

一般疑問(以家庭為單位)

問：有過一套房子賣掉了，再買算幾套？

答：如果這套房子無貸款，名下無房，算首套。如果賣掉的房子有貸款，算二套。

問：有房貸沒還清，再買算幾套？

答：名下有房貸記錄，算二套。

問：有過房貸還清了，再買算幾套？

答：名下有過房貸記錄，算二套。

問：有過房貸還清了，而且房子賣掉了，再買算幾套？

答：有過房貸記錄，應算二套。

單身及離婚相關的疑問

問：外地單身有社保，能買幾套？

答：顯然一套。

問：本地單身，無房無貸，馬上要結婚，對方有房，婚後能買幾套？

答：婚後以家庭單位還能買一套，但是首付要按照6成來計算。

問：一方本地戶籍，一方外地戶籍，婚前無房，婚後能買幾套？

答：有爭議，但大多數認為應該按照本地家庭計算，能買兩套。

問：離婚，婚內共同還貸，離婚後房產歸對方，我能買幾套？

答：有很大爭議。有人認為既然有過房貸記錄就應該是單身被限購，一套也不能買了。也有人認為買的話應該算二套，要首付6成。

問：離婚，婚內共同的房子在離婚前賣掉了，離婚後我能買幾套？

答：單身，名下無房，如果賣掉的房子無貸款記錄，您能買一套。如果賣掉的房子有貸款記錄，那就參考上一條。

房貸和房屋記錄範圍的疑問

問：我本地無房，外地有房貸，想在天津買房，怎麼計算？

答：信貸記錄全國聯網，按北京經驗，認北京房，認全國貸；按廣州經驗也是認廣州房，認全國貸。天津官方並未第一時間明確，但以此類推，在很大概率上同樣會認天津房、認全國貸。但具體細則還要根據天津的後續政策補充再做解讀。

再來就是什麼樣的房子能買or不能買。本次新政中規定的應該是指70年產權的新房和二手住房，所以公產房、企業產以及公寓，應該都是不包括在限購範圍內的。

問：外地人可以買多套公產/公寓嗎？需要社保嗎？

答：應該可以，而且應該不需要。

社保記錄完備以及本地戶籍的朋友們，濱海新區是本次限購的「豁免」區域。這就涉及到濱海新區的具體範圍。根據濱海新區的官網，它包括7個功能區：天津經濟技術開發區、天津港保稅區、濱海高新區、東疆港保稅區、中新天津生態城、中心商務區和臨港經濟區，如下圖

一句話：東麗的空港以及西青的濱海高新區都屬於濱海新區，海教園之類的不算。

濱海和濱海之外區域的疑問

問：非本地戶籍可在濱海買二套(天津其他區域有1套或以上)，本地戶籍可在濱海買3套(其他區域有兩套或以上)，對嗎？

答：答案不確定，但目前持「可以買」的觀點較多。不過也許會需要全款。這麼複雜的情況，您還是到時候諮詢銀行或者房管局工作人員吧。

問：之前出過政策，非本地戶籍在市內六區及武清購房首套4成，現在又說首套3成，如何認定？

答：這個沒有定論，不過331新政中的表述是「最低首付款比例為30%」，先前的4成應該還會執行。這個要以具體執行為準。

很多朋友的購房過程可能橫跨了新政的前後，這就造成了一些問題。按照昨晚天津房管局發布的政策細則來看，「限購房屋套數包括購房人家庭或成年單身人士名下已取得不動產權證的現有房屋及已網簽房屋買賣合同（協議）的房屋套數。」網簽是一個非常重要的標誌。

一句話：主要看網簽時間。

問：房子已通過網簽但還未放貸，是否受政策影響？

答：這個目前我們了解到各銀行的情況還不是十分清楚，但主流意見是「網簽過了就不會按照新政執行」。

以上問答意見僅供參考，一切均以權威機構發布的細則和執行為準！