警鐘！加拿大樓市大潰敗，中國一線樓市崩盤在即？

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綜合意見領袖、政商內參、華爾街見聞

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日本房產泡沫帶來經濟大崩盤的警鐘還在，加拿大版的「次貸危機」又讓咱們驚出了一身冷汗。

最近幾天，加拿大最大的非銀行房貸供應商遭遇大的流動性危機，一連七天，資金持續流出，總共減少了5.91億美元。以致該公司不得不舉債20億加元（約合15億美元）作為緊急流動性貸款。

緊接著，這個最大的房貸供應商，股價暴跌61%，隨後又引發了36%的資金從該公司出逃，瀕臨倒閉。

其他房貸公司價格也紛紛受挫。本周一，加拿大另一家非銀行房貸公司管理層作出回應，稱銀行撤資行為正在發生。

「加拿大版的樓市危機」似乎要來臨了。

昨日，加拿大本地中文媒體援引加拿大帝國商業銀行（CIBC）的一份最新市場調查報告稱，有81%受訪的年輕業主，

57%受訪的年輕業主稱，如果銀行利率增加，會令他們支付按揭供款有困難。36%受訪的年輕業主總結說，租屋住是一個最好的選擇。

最大的房地產商舉債經營，加拿大年輕群體不願買房，這加拿大樓市的血，是止不住的節奏啊！

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一線樓市的泡沫不用多說了，大家都知道有，政府現在也在下狠勁擠泡沫。生怕一線樓市崩盤，的整個房地產市場就崩了，畢竟與最相似的日本東京已成反面教材，而加拿大似乎正在成為「反面教材」的路上。

那麼，如果一線樓市崩盤，對的房地產市場影響到底有多大！

新浪財經意見領袖專欄作家朱海斌說，不是日本，一線崩盤影響不大。

他認為，的確，和日本有很多相似之處，例如債務以內債為主，這與80年代以後的日本很相似；目前的外匯儲備很高，而日本在80年代曾是外匯儲備最高的國家；現在的企業債務很高，而政府債務和家庭債務相對偏低，這與當時的日本也非常相似。

此外，日本也是高投資、高儲蓄國家，其房價走勢、信貸增長也都與相類似。

那麼，至少到目前為止，為什麼還沒有像80年代末的日本一樣發生泡沫崩盤？

政府通過使用大量的國有資產掌控了資源，包括央行使用大量的流動性工具來處置可能出現的風險；在危機一旦出現或者在危機出現過程之中，政府很大程度上起到了緩衝作用。

第二是房地產市場的風險相對要小。

說房地產風險小，這聽起來似乎不可思議！

那麼，舉兩個例子來說，第一個例子，在過去3-4年中，銀行的不良率不高，只有不到2%，加上關注類貸款也只是接近6%的規模。但是，過去3-4年裡普遍存在一個現象，即地方政府官員花費大量時間去處理當地的壞賬或者殭屍企業。

在其他國家，即沒有地方政府參與的情況下，很多貸款早已通過市場化的手段形成了不良貸款。但是在，這類貸款更多地是被扼殺在搖籃之中，地方政府在第一輪就已經清理了不良貸款。

儘管在過去幾年銀行暴露出的不良率並不高，但實際上，這是最近幾年地方政府花費大量資源和精力來防範風險爆發的成果。這是其他國家沒有的現象，也是目前為止我們沒有看到危機爆發的原因之一。

第二個例子是房地產，將日本和的房地產市場做對比，從表面上看，和日本相似，資產價格泡沫都非常明顯。

尤其在這一輪的北京、上海、深圳等一線城市的房價上漲后，不僅房價收入比在全球排名第一，房價水平也完全可以與全球一流城市相提並論。當然，北京上海深圳的房價比香港還低一點。

有人計算過，如果80年代東京的土地賣掉，可以買下美國的很多土地。的房價和日本有一定的相似性，日本房價持續上漲了30年，70年代有過短期的調整，但是調整很小，一直漲到80年代末才真正地崩盤，現在日本房價跌了70%，很多房奴被套牢，日本本地人甚至根本不敢買房，因為已經有很多人被套牢一輩子了。

之所以說的房地產市場風險比日本小，是因為關鍵在於兩個國家的房地產市場區域分佈特徵不同。

日本當時的房地產泡沫與類似，尤其日本的東京、大阪等大城市房價的泡沫比較突出。相似地，泡沫最明顯的是北京、上海、深圳這三個城市，從城市規模來看，東京佔了日本人口的30%左右，經濟體量佔40%，房地產價值佔到一半以上。一旦東京的房地產價格往下走，日本的資產價格也就崩掉了。

人口總量不超過1億，只佔全國的8%左右。按照土地面積和住房銷售面積來看，

也就是說，北京、上海、深圳確實存在巨大的泡沫現象，在某種程度上這些巨大的泡沫也很僵硬，短期之內看不到泡沫會崩盤的可能性。即使一線城市的泡沫崩盤，在房地產市場裡面占的比重也沒有那麼高。

因此，和日本相比，相對會有一個緩衝。這也是到現在為止，的金融體系並沒有像大家判斷的短期就出現風險的原因，而且風險的時間點也一直在往後推。

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富人在賣房，窮人在買房。

簡單說來，就是兩點，第一個就是，的確存在房地產泡沫，而且這泡沫還不小，尤其是北上廣深。第二點就是，一線城市的房地產，在的房地產市場里占的比重並不高，崩盤不會對整個房地產市場帶來多大衝擊。

不過，這也透露出一個問題，就是如今，一線城市的房子的確泡沫太多，買來居住可以，但不適合用來投資。

真正看透的經濟學家都在給大家使勁敲響警鐘，李迅雷說：「現狀是，富人在賣房，窮人在買房，茅台價格上漲，豬肉、蔬菜價格下跌。」馬光遠也說：「2016年是最好的買房窗口，2017年是賣房子。房價出現暴跌的可能性不大，但是價格回調是必然的，高凈值人群應該減持房產。目前的情況，已經不是「應該」，而是高凈值人群真的已經在拋售房產。高凈值的家庭在資產價格上漲之後的變現獲利能力強，特別是房產價格上漲后的變現獲利能力。所以，