光谷東商服地溢價率197%成交背後的博弈

最近，武漢掛牌出讓5宗商服用地，在這次競拍大戰中，又尤以光谷東P（2017）024號地塊最為搶眼！該地塊經過324輪的艱難競價，最後被武漢銘泰盛德置業有限公司以24496萬元的總價拿下，溢價率高達197%，成為今年競拍最激烈的地塊。

197%的溢價率意味著什麼？就是比起始價高出了接近兩倍啊！開發商是下了狠心啊！這家公司是武漢盛德和昌置業有限公司的股東，武漢盛德和昌置業有限公司又是和昌的關聯公司，開發商此舉，可見和昌落子光谷東的戰略布局！

這塊地為什麼會引起開發商如此的興趣呢？美女人人都愛，這塊地屬於「美女」嗎？該地位於武漢市東湖新技術開發區光谷五路以西、二泉街以南、望月路以東、三泰街以北，此地周圍有奧山綜合體，沃德中心等大型建築，從地理位置上說，應該是個不錯的「美人胚子」。

其實不止這塊地，應該說整個光谷東的形勢都很喜人，光谷東的發展潛力巨大，國家戰略就是其最有力的支持，它所具有強大的政策利好，是其他地區所無法具備的，也正是有優厚的政策利好，才引來了光谷東的蝶變，也引來了眾多品牌房企的青睞。

從政策因素來說，優厚的政策因素是光谷東地區取得「質變」的根本原因，而且還會越來越好！光谷核心區域的不斷發展，使得光谷越來越繁華，而大量的資源似乎不夠消化，於是需要建成一個副中心區域，使光谷的各種資源得以合理的配置，從而創造價值，光谷東進戰略的具體實施，使得光谷東成為光谷副中心區域得以實現。

從城市基礎設施建設來論，一個又一個項目拔地而起，光谷東已經從圖紙上的設計規劃實實在在付諸於行動了，東湖高新區管委會搬遷至光谷東，整個政務中心東移，足以體現政府打造「光谷東」的決心，同濟醫院光谷分院落戶光谷東，光谷火車站、捷運11號線、光谷科技會展中心等重大項目的開建，使得光谷東的配套設施逐漸趨於完善。

從光谷東的人群需求來論，光谷東的產業效應，必然導致大學生、創業者、白領、投資客、工人等等，大量人群的聚集，副中心商圈的輻射作用將得以體現。

這些利好因素的共同作用，使得光谷東地區的地價、房價被炒得火熱，也使得眾多品牌房企不惜血本的拿地，不過任何事情都是兩面的，在這些房企以高價艱難拿下地塊時，他們承擔著更大的市場風險。

因為光谷東的房價在整個武漢算是比較高的，而2017年整個房地產行業的總基調是穩定，這也就是說，光谷東房價的上漲空間不大，就算樓市調控結束，光谷東的房價也已經處於高位，房價的上漲幅度是有限的，可見，未來開發商將面臨巨大的成本壓力。

但是，形勢逼人，對於房地產開發商而言，土地就是其發展的根本，拿到地而且拿到優質地就成為房企以後發展的生命線，我們知道，土地的供應量在減少，但各大品牌房企所定的銷售額卻依然很高，根據指數研究院的統計數據，2017年，恆大、萬科所定的銷售目標分別為4500億和5000億左右，碧桂園則要實現從3000億向5000億的跨越式發展，在土地供應量減少的情況下，這些品牌房企只有血拚拿地，拿不到地就意味著自動退出市場，儘管這種行為冒著未來極大的成本壓力，但為了佔有市場，房地產開發商別無選擇，這也就是為什麼溢價率197%還要拿下地塊的原因。