悉尼墨爾本房價急漲背後的問題 | 澳洲

CoreLogic的數據顯示，投資者對資本利益的追逐推動了悉尼房價上漲，在2月，房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。墨爾本的房價上升了1.5%，而布里斯班、珀斯和達爾文房價出現下跌，而霍巴特和阿德萊德的房價出現小幅增長。

據《澳洲金融評論報》報道，Corelogic的研究主管TimLawless說：「綜合各州府的情況，截至到2010年6月為止的12個月時間裡，年增長率從未表現得如此強勁。在悉尼，現在的年增長率為18.4%，這是截止到2002年12月的12個月以來，最高的年增長率。」

2月，悉尼房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。

可負擔性問題

該數據意味著，悉尼和墨爾本目前的房地產繁榮已經持續了58個月，將近5年的時間。作為澳洲住房最昂貴的城市——悉尼，有高達74.9%的資本收益。

Lawless說：「在宏觀條件下，從澳聯儲的角度看，這是不是一個大問題，這是一個悉尼和墨爾本自己的問題。我們需要在沒有惡化之前，在地理上做出平衡，或針對社會收入不平等做出平衡。在收入增長緩慢的情況下，可負擔性是一個大問題。」

投資者推動需求

雖然住宅價值繼續上升，每周租金增長仍然比較緩慢。縱觀所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，創下新低。

Corelogic表示，在過去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明顯的壓縮。

Lawless表示，儘管租金收益率創下了歷史新低，但投資者的需求仍然很高，這表明投資者很可能依賴於一種消極的槓桿策略來彌補他們的現金流損失。這也表明，投資者正在推測未來的資本收益。

他說：「澳洲統計局最新的數據表明，在新的住房融資中，大約57%的新抵押貸款需求分佈在新州。這大大高於長期的平均水平，高出了超過三分之一。」

亟待建立高定金政策，並控制人口

Lawless建議，澳洲應該考慮像奧克蘭一樣，採取較低的房產信貸價值比率政策。去年，紐西蘭儲備銀行向投資者貸款提出要求，降低貸款價值比率，從2016年10月1日起，投資者需要提供40%定金來購買房產。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，該政策能遏制住一段時間的住房需求，但房價會再次上漲，主要是因為人口還在增加。

Christopher表示，要應對這樣的狀況，澳洲的政策建立者和監管機構應該考慮在悉尼和墨爾本這樣的城市控制人口的增長，至少在房產可負擔性取得控制以前。

登記在售房產持續處於較低水平

Lawless表示，在最熱門的房地產市場上，房產廣告的掛牌數量仍然很低，悉尼住宅廣告的總數量比一年前下降了11.3%。墨爾本房產市場的供應總量較去年同期下降了5.1%，而霍巴特則下跌了35%，堪培拉比前一年下降了6.2%。

他說：「當買家需求強勁時，低水平的房產庫存會給買家帶來緊迫感，這會增加價格上漲的壓力。這也解釋了，為何拍賣清空率會如此之高，私下交易為何會如此快速。」