【王老師評論】陽光下盲點的透析——物管第四評：南京老舊小區

英國古典經濟學大師威廉ž配第《政治算術》是享譽世界的傳世之作。其所謂「政治」，在筆者看來，就是社會治理及系統；而「算術」是指社會問題越大、社會反響越大，社會治理空間、潛力也越大，政府投入財力、精力、人力也相應越大，全社會人民獲得感、滿足感、幸福感在歷史發展多階段上真正肇始於此……

有時老生常談還得談……

總不忘存在弱勢群體的悲苦，慈悲心是人性中的些許閃光和亮彩……

一個正常社會，總該湧出一股溫暖關懷的呼籲。社會是一個整體，對各群體利益關注是必須的。統籌兼顧所體現的是人類社會正能量和正義的主流，她噴薄著人類與生俱來的共同良知。

看點

01

物管老、大、難突出在老舊小區

住宅小區管理問題是社會治理、社區管理的重要內容，直接關係到廣大市民居住生活質量，直接關係到城市基層管理，直接關係到社會和諧穩定。住宅小區管理工作中，老舊住宅小區常年失修、失養、失管等累積問題總在角落被人遺忘，管理問題尤其揪心，尤為突出，也更受關注，更應重視。

為了深入了解分析老舊小區管理問題，提出針對性工作建議，前段時間市委辦公廳會同市物業管理部門深入秦淮、鼓樓、江寧、浦口等區、街道和典型成片老舊住宅小區，開展了一系列調查分析工作，聽取了有關部門和單位的意見，對老舊住宅小區管理中存在的重點和難點問題進行了調查分析，並採取更有針對性對策，治理初見成效，逐步做到老大難問題有人管，也管得初步向好。

看點

02

主城是問題高發區

南京成規模、可實施封閉管理的住宅小區共有4200餘個，2.1億平方米。其中商品房小區約1600個，1.49億平方米。建成於1998年以前，2萬平方米以上的老舊住宅小區共有2600餘個，6000萬平方米。此外，我市還有無法封閉的零散住宅片區1550萬平方米。

在分佈情況上，商品房小區分佈較為均衡，主城六區佔比55%，老舊住宅小區主要分佈在主城六區，佔比達78%。

看點

03

主城是管理主陣地

在管理覆蓋上，商品房小區因為前期物業管理招投標制度，從建成起就由開發建設單位落實物業服務企業，管理覆蓋率接近100%。

老舊小區多數為了計劃經濟時期南京廠礦企業、機關團體為職工所建，原來的失修、失養、失管問題客觀上顯得時間較長，較為嚴重。自2009年我市推行物業管理屬地化體制以來，也基本解決了初步管理問題，覆蓋率達到90%。但零散住宅片區大多數仍未落實專業化管理。

在管理形式上，商品房小區以市場化物業管理為主。而市場化對老舊小區而言是很難，其管理形式有三種：

一是由街道物業服務中心提供基本保障型服務（目前主城六區53個街道辦事處共託管老舊住宅小區277個，1300萬平方米）；

看點

04

主城是治理主戰場

2009年，為了保持鞏固文明城市創建成果，破解老舊小區管理難題，市委、市政府對住宅區物業管理體制創新工作進行了部署。

由市物管部門牽頭，首先在全市主城區各街道全面推，努力建立起一個市場為主、廣泛覆蓋、政府托底的住宅區管理網路，對解決老舊小區管理問題起到了積極作用，主要做法及效能還是有一定程度上良好態勢的。

看點

05

主城是物管先行示範試驗區

（一）確定主要工作原則

一是統一領導、綜合協調。明確住宅區物業管理工作為現代城市管理工作的重要組成部分，納入城市管理的大平台，實行統一領導、統一協調、統一考核。各區政府、街道辦事處將住宅區物業管理工作納入轄區城市管理工作範疇統籌考慮加大財政投入，綜合協調解決住宅區物業管理中遇到的各類突出、典型、影響面廣的問題。

二是分級負責、屬地管理。住宅區物業管理工作的重心在街道和社區，各區政府和各街道辦事處必須充分發揮綜合管理的工作優勢，積極採取有效措施，進一步整合管理資源，明確責任主體，落實管理責任，強化協調服務和考核監督，真正將各類住宅區的物業管理工作職責落到實處。

三是權責統一、保障到位。市區各行政主管部門要按照權責相統一的原則，科學劃分住宅區物業管理的職責和義務，儘可能下放相關管理職權，積極為區、街綜合管理協調創造條件，為區、街做好住宅區物業管理工作提供專業、系統保障。

2009年9月，市政府成立了由分管市長挂帥，市政府15個部門和江南八區政府參加的「南京市加強住宅區物業管理工作領導小組」，迅速啟動了制定相關政策，協調各級、各單位共同做好試點的一系列工作。各區人民政府對應市領導小組，成立由區領導挂帥，區有關部門組成的區住宅區物業管理工作領導小組。主城八區57個街道辦事處均成立了由分管主任牽頭負責的物業管理公辦室，作為政府基層一線「組織保證」。

為保證區、街兩級夯實屬地住宅區管理，全市各街道建設「兩站一中心」。即「街道物業管理矛盾投訴調解站」，「街道物業應急維修服務站」，「街道物業服務中心」，向暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅區提供秩序維護、衛生保潔、綠化養護、共用設備設施維護等保障性專業化基本服務。

為明確區政府和街道辦事處在住宅區物業管理工作中的主體地位，市政府調整了五項物業管理行政管理事項給區、街道, 一是物業維修資金使用審核；二是物業維修資金續籌；三是物業管理招投標活動監管；四是物業服務企業資質監管；五是業主大會、業主委員會日常良性運作指導。發揮基層主力軍在主戰場上的作用，成為名副其實管理、治理的主陣地。

（四）構建倒逼考核機制

市政府部署，我市住宅區物業管理工作納入全市城市綜合管理目標，建立「市、區、街道」三級住宅區物業管理考核網路，由物管部門牽頭，對各區政府進行硬性指標考核。

通過對各區實行百分制量化考核。考核分值中住宅區管理工作考核占行業管理考核分值的15%，佔總分值的9%。市區聯動的常態考核網路日趨完善，城市治理日顯精準，全市老舊小區整治方興未艾。讓更多居民參與治理，實行更大範圍自治和民主監督、輿論監督、互動治理，使考核更務實，更接地氣，更加卓有成效。

按「全面小康」中華民族復興的夢要求：大南京應以新城區開發溢價適時、適當、適比例反哺老舊區城市建設，作為全面推動，老舊小區應在政府財政、規劃、建設支持下逐步做到：吃有店、病有醫、幼有學、行有路等深刻變化。老舊小區物管要著眼：全面找定位、接地抓優勢，長遠做規劃、實破促運作。

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供職南京政府機關三十多年，二十多年仲裁閱歷。業內資深人士，城建房產界老筆桿，經濟法專業背景，愛好古典文學，藝術，擅長書法。文章涉獵文史，政府經濟管制，商貿流通，市場研究等，廣為閱讀併流傳。

——王發祥