合肥房價還要漲15年！一個第一代移民對合肥樓市的預判

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昨天吊了6小時水，依然不能寫文章，早上起來就把大家的投稿整理下發表了，果然高手在人間呀，希望各位高手繼續投稿，我的郵箱是[email protected], 你對房市有你的看法需要發表可以給我來信，我來發表！今天感謝「伊布德羅巴」的稿件！

合肥房價還要漲！

一個第一代移民對合肥樓市的預判

作者 伊布德羅巴

今年是來合肥的第22個年頭。1995年至今，除了2000年前後短暫離開兩年，學習、工作、生活在合肥已20多年。剛來時，很不喜歡合肥，理由有很多，沒有文化底蘊，沒有歷史積澱，沒有名川大山，沒有好吃的早點，本地口音不好聽，本地的姑娘似乎也不好看，（相對於我老家長江沿岸的一個老牌城市而言）等等。但幾年後，開始喜歡了，大家都是外地人，當然基本來自省內。整個城市充滿著一股自由、平等的空氣，充滿活力，雖然總是過了冬天就是夏天。

90年代中後期，合肥好的房子只知道琥珀山莊，位置好，綠化好，規模大。02年前後，房地產開發開始熱火朝天，基本是多層建築，馬鞍山路工大、黃山路安大、炮院旁邊的房子，2300左右，多數整體品質中檔或略偏高點的房子，04年3000左右，07年4000,09年下半年飆升到7000+，此後慢牛了好多年，也有小幅波動，直到2015年年底開始了為期一年左右的瘋牛。一時間，幾多歡喜幾多愁，買了的眉開眼笑，踏空者捶胸頓足。親友聚會，言必稱樓市，不談房子，簡直就不能稱之為一場有內容的談話。去年10月限購后，市場交易量巨降，但房價卻依然堅挺。至今，熱潮不減，看空者有之，看漲者有之，有人翹首期待房產稅，有人對此嗤之以鼻……感謝樓市，讓我們面對陌生人不至於無話可談……

言歸正傳，談下個人看法，簡單粗暴直接地亮出觀點：還……要……漲……，但是總體慢牛，區域分化，熱點地段的單價將是冷門地段的3—4倍，如果非要加上一個時間的話，我的判斷是：持續15年左右……，拍磚且慢，讓人說話，天不會塌下來。下面我會嚴肅認真的擺事實、講道理，舉證質證。

一、2016房價暴漲的本質

本質就是：大城市掠奪中小城市，省會城市掠奪地級市、小縣城；富人掠奪窮人。這中間的道理，不用多說，可以流通變現的資產價格變動了。

二、2016房價暴漲的成因

需求多，供給少，供需不平衡，傻瓜都知道，還用多說？但是我們要透過表象看本質。

1、先說需求。

需求不同於需要，有需要並且買得起，這才叫需求。合肥，1995年市區人口大概75萬，同期比起省內其他大一點的地級市，人口規模應該不會多出50%，1992年GDP才超過安慶，目前市區人口應該約300萬，GDP佔全省的27%，而省內其他地級市市區人口最多的估計還是不超過75萬，40-50萬的居多（未核對資料，憑印象，可能有誤差）。08年孫金龍主政合肥趕上4萬億大刺激，發展加速，人口急劇湧入，出去的少，並且趨勢不減，年輕居民比例極高。

一個小家庭需要多少房子？一套嗎？還是兩套？都不是，正常情況下他們需要三套。現在的老年人很多不願意和子女同住，年輕人基本上不願意和父母同住。相濡以沫，不如相忘於江湖，更不如相望於小區。

但前面說了，有需要，買得起，才叫需求。想買的人多，但同時能夠買得起的多嗎？答案是肯定的。目前購房的中堅力量，40歲左右的夫婦，改善性需求旺盛，可以通過多年積蓄、置換、拋售老家小城房產來解決資金問題。30歲的年輕人，需要家庭乃至家族的支持。以筆者多年行走省內各地的經驗看，早在08年前後，非常多的縣級機關的科局級乃至股級幹部，都在合肥購房了，以皖北、六安、安慶、巢湖等地居多。沒在合肥買房，你見到同僚都不好意思打招呼！他們一般人到中年，經濟寬裕（當時機關事業單位日子好過，此外有些事你懂的，那是一個幾乎失控的時期），趕上了單位分房，還投資了門面，當地房子買多了可能產生麻煩，做其他投資一是敏感，二是他們性情多數穩健，三是他們的子女即將就讀大學，合肥是首選之地，並且一個人帶動了一個大家族的人蜂擁而至。這種情況，直到現在，還在持續，雖然購房壓力比以前大。

再看在本地工作生活的年輕人，不論大學畢業的白領，還是老早離家闖江湖的小老闆、技術工人，買房有壓力的肯定是大多數，但買得起的比例和絕對數量不容小覷。工作幾年的碼農，入職不久的公務員，年收入10萬多點兒是常態，資歷尚可的金融行當、壟斷央企、主管以上的私企骨幹、專業技術人員，年收入30萬左右的比比皆是，再考慮家庭總收入，即便不是官二代、富二代、拆二代，在2015年之前，在合肥買房，不是太大的難題。不要和我提剛畢業的大學生，我也是過來人，我知道，就算是混黑社會，剛出道時，也就馬仔，只能上街收收保護費，真要砍人，那是不敢的，大場子也架不住，收入么，自然也是極低的，吃飽肚子先，買房的事，想想就好。

以上說了需求的事，接下來容我喝口水，因為供給說起來麻煩些。

2、供給為什麼會跟不上需求。

各位看官，我想你們和我一樣，永遠不用擔心明天早上起來街上買不到早點，雖然我現在碼字時肚子咕咕叫。你也不用擔心買不到大米、襪子、姨媽巾等等。可是，為什麼去年夏天，那麼多人擔心買不到房子呢？我的看法是：計劃經濟式的政府調控導致供應短缺。WHAT? ARE YOU KIDDING ME?(此處應有配圖，但我不會)……中央當時不是要去庫存嗎？房子明明太多了好不好？

這個事，說來話長。分層解答：

A、房地產市場的本質是什麼？

答案是：計劃經濟。房屋不能移動，買房子，除了物理空間，買的是地段、環境、教育醫療交通配套。房子不能飄在天上，必須建在地表。那麼，土地是誰的？憲法規定分國家所有和集體所有，實際上，是縣級以上政府所有，但要服從中央政府的總體規劃。所以，開發商也只是政府的搬運工。土地怎麼供應，供應多少，不是市場說了算，而是政府說了算。中央政府還要時時教導、問責地方政府，但中央與地方事權財權並不匹配。總體上，地方官員要陞官，要GDP數字好看，多賣地、賣貴點是上策，但並不是全國一刀切。高層認為北上廣深規模要控制，要發展城市群，建設小城鎮。高層還認為糧食安全太重要，18億畝耕地是紅線。但是，需要多少耕地才能確保糧食安全？可能只有天知道。為啥不是17億？不是19億？為什麼不能進口？別提國際封鎖，早就不是冷戰時代了。美國、加拿大、巴西、阿根廷的政府和農民怎麼會有錢不賺？另外，人口往大城市去，因為那裡出門就能獲得更好的生存發展機會。一字不識的六旬農村老婦在鄉村只能種幾畝地養幾隻雞，一年收入幾千元，去大城市打掃樓道順帶賣點廢品年收入三萬。農民一點都不傻，不信你過年去村裡和他們打幾圈麻將，小心輸掉褲子！計劃經濟基本就是短缺經濟，對具體的市場需求向來後知後覺。一個城市，土地的供應主體只有一個，就像只有一家商店，你別無選擇。如果農民個體擁有土地，等於開了很多商店。農民會聯合起來，待價而沽，自然會形成充分競爭、供求均衡的市場。在土地制度不改的情況下，加上對大城市的人口規模控制，房屋供給自然跟不上旺盛的需求。但在一般地級市、縣城，這種情況恰恰相反，同質化嚴重，缺少差別。經濟發展過了高速發展期，增速減緩是常態，大家都有錢賺，全國房市一片紅的時期是一去不復返了。人口外流，土地供應充足，區域選擇眾多，這三條註定三、四線城市只能僅限於追憶似水流年。而高層依然對出現五千萬、八千萬乃至一億人口的超級城市沒有準備，一線和強二線及省會城市機會多多。筆者看好長三角、珠三角地帶。

B、土地制度會有重大改革嗎？

答案是不會，至少在我們可以預見的未來不會。高層執政思路已經明確，而且涉及意識形態等根本問題。考慮到20大之後的兩屆最高班子還要繼續在本屆核心的旗幟下執政，大改的可能性基本沒有。

三、未來幾年全國及合肥樓市的供求關係與價格走勢？

答案是：分化。就像股市，強者恆強。

08年四萬億就像興奮劑。那時候，合肥的政策好像是，開發商的土地出讓金可以首付一成，為減少資金周轉壓力，政府甚至放寬規劃，允許車位配比大幅減少；空置房屋物業費減半，利息打折，為了拉動經濟，中央大搞鐵公基，地方政府叫蓋蓋蓋、買買買，全國房價飆升之後進入平台整理期。後來的事大家都知道了，2016年熱點城市房價一飛衝天，連習核心都發話了。但可惜，領導表對了情，但群眾會錯了意。

中央擔憂的不是房價上漲，而是下跌。就像水庫漲水不可怕，就怕突然泄洪沖毀堤壩。大面積的房價暴跌，會造成雪崩式垮塌，危及金融安全、社會安全、政權安全。為了將來不潰壩，現在就要提前控制水位。房地產牽扯太多，在供給側，一線大城市如前所述，土地供應依然從緊。其他熱點城市必須控制節湊，土地供應不能放水，否則前期開發商、購房者高位站崗、斷供、地方債務高企，引發區域性金融風險。於是，只能限購，壓制需求，以時間換空間。口號是：保持房地產市場健康平穩發展。

從合肥來看，以前是不折不扣的土包子，別說一線城市，就是內地的武漢、鄭州，比你不知高到哪裡去了，遑論南京、杭州、廈門，連省內的蕪湖、馬鞍山也是不甩你的。但近年來大有改觀，現代化大中城市的味道開始有那麼點意思，引得省內眾嬌客關注度不斷升高，高攀不上北上廣深，上不了寧、杭，身邊就這麼個看得上、夠得著、搞得定的，發展勢頭也不錯，那就收了吧。什麼？現在要求高了，不接外客了？開價也高了？行，我可以等！反正村裡其他毛頭小夥子一個也看不上。

四、房產稅會降房價嗎？

答案是否定的。只說一個日常生活經驗常識：在龍蝦館消費結賬，不開發票，老闆一般去零頭，可能還會送兩罐王老吉或者雪碧可樂什麼的。懂了吧，天上不會掉餡餅，通往地獄的道路經常布滿鮮花，宛若天堂。

五、現在在合肥還能買房嗎？

終於到了正題。答案是，能。但要注意，第一，你要有錢，有購買力，方便工作生活第一，暫時沒錢可以先關注，先努力掙錢，適當的負債沒問題，但砸進一家三代，沒有必要。第二，投資性購房，建議選擇政府土地儲備多的區域，政府會炒作概念，拉高價位。已經成熟地段可以拋售，正宗學區房或有其他優勢的例外。第三，賣出地級市、縣城房產，購入小戶型，一正一負，解決父母養老錢，收益大。當然，從老人念舊，生活便利考慮，不可一刀切。

碼字好累。向張弦致敬！祝早日康復！你有實戰經驗，還有悲憫的情懷！謝謝！如果能夠發表，反響強烈，我會未完待續……

2017年2月22日凌晨於合肥蜀山區

伊布德羅巴