馬光遠：地產造富時代真的落幕了嗎

昨天經濟觀察報的一篇報道的標題很吸引人：《地產造富時代落幕》，報道說「地產商人是富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，最富有的十個人中七個是開發商。不過，這種優勢正在消減。蟬聯幾屆內地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產商之一。」在一個人人痛恨高房價，又人人熱愛房地產的扭曲時代，這樣的標題無疑讓很多人解氣，但事實真的如此嗎？地產財富的浪潮真的過去了嗎？

按照這篇報道的邏輯，之所以認為「地產造富時代已經落幕」，原因有三：

第一個顯性動因是金融支持轉向。文章認為，包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明，的金融行業將告別套利時代，而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。

其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。文章認為，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發前十強企業市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。

第三，資產價格基數抬高。基於這三個原因，文章得出結論：「誰也不會否認，這個行業仍將處於發展期，新業務的催生也會注入更多的活力。但就經典的開發模式而言，房地產批量造富時代正在落下帷幕。可能還有更多社會、政治的因素，導致了這場長達十年的造富運動無法大規模延續。」

的確，高房價，特別是熱點城市的房價暴漲已經成了宏觀經濟的風險點之一，中財辦的官員甚至將房地產泡沫列為當下面臨的「五大灰犀牛」之一，但因此判斷地產財富的浪潮就此結束，仍然言之過早。

這篇報道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓對高房價和開發商的痛恨，但從專業分析的角度而言，這篇文章列舉的三個理由基本都屬於不靠譜的理由：

第一，金融脫虛向實，這話差不多喊了快10年了，以前的描述是「金融要為實體經濟服務」，意願和初衷無疑是對的，但要真正做到真的很難。金融的本質是牟利，哪裡有利潤資金就流向哪裡，在實體經濟非常困難的情況下，資金流向實體經濟，只會讓資金陷入風險。從銀行業的資產來看，房貸目前不僅不是不良資產，反而是銀行優質的資產之一。反而流向實體經濟的很多貸款，卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向實，關鍵是要真正振興實體經濟，要為實體經濟的發展創造好的環境，而不是逼著資金流向不好的困難的實體經濟。而且，在目前經濟仍然被房地產綁架，在地方財政對房地產的依賴已經到了難捨難分的情況下，房地產本身的安危對經濟，對地方財政都是攸關重要，不可能輕易放棄。

至於後面兩個理由，則更不值得一駁，文章認為市場集中趨勢明顯，事實上，房地產市場最大的問題仍然是集中度差，前10強佔市場的份額不到20%，市場集中度差，這是房地產市場出現各種亂象的原因，也是房屋建築質量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續提高市場集中度，同時，市場集中度的提高，則有利於大的開發商整合產業鏈，房地產行業將不僅僅靠賣房子賺錢，未來將更多的在與居住相關的服務領域拓展利潤空間，顛覆現有的單一的財富模式，這也是下一步房地產發展的方向。

至於「資產價格的基數」，則更是一種靜態的大眾性的看法，從房價的基本規律看，在一個國家城市的人口凈增加，一個國家的人口轉折點沒有到來，以及一個國家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產價格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產價格的高點，明天很可能只是半山腰而已。回顧過去20年房價，站在當時的時空下，每年都覺得房價很高，但回過頭看，那些以前認為高不可攀的價格，現在看起來是不是很便宜？這就是房價的「後視鏡」原理。

當然，我認為地產財富浪潮沒有結束，是基於我對房地產發展規律的認識，以及財富浪潮的更替規律。從財富浪潮看，迄今為止，經歷了四波財富浪潮：

第一波是商業創富浪潮，靠一般的製造業和商業創富；

第二波是地產財富浪潮，這是過去10年財富最大的風口，無論對居民，還是對企業；

第三波是以互聯網為引擎的創富浪潮，這波財富浪潮正在方興未艾，除了單純的互聯網，還基於互聯網對製造業、健康產業、大消費等的改造，衍生出很多財富的富礦，這波財富浪潮起碼還有10年的周期；

第四波財富，則是金融創富，這在是一個非常灰色的領域，但在的財富體系中，卻佔有濃墨重彩的一筆。

我為什麼認為地產財富浪潮遠遠沒有結束：

一是從房地產的周期看，事實上，房地產尚未經歷一個完整的周期。從98年到現在，不到20年，一個完整的房地產周期差不多就是20年。從歐美等國的房地產市場看，在經歷一個完整的周期后，又會開啟下一個周期，下一個周期會在以前周期的基礎上站上新的價格高點，看看美國房地產市場過去80年，基本都是如此。而房地產不過短短的不到20年的時間，城鎮化遠沒有結束，就輕言地產財富浪潮結束，是完全不懂房地產市場的周期；

第二，就居民的資產配置而言，居民高達80%的資產在房地產上面，遠遠高於歐美等國，這個比例未來會逐漸降低，但房地產作為居民最重要資產配置方式的狀況短期內很難改變；

第三，開發商在財富排行榜上仍然是佔比最多的行業。儘管在過去10年，地產佔據排行榜前十名絕大多數的局面正在改變，但地產仍然是富豪榜上入圍人數最大的行業。以2016年胡潤百富榜為例。地產行業上榜富豪財富總和為各行業最高，上榜人數佔比雖然在下降，但仍然達到了15.4%。2017年發布的華人富豪榜顯示，房地產仍然是最造富的行業之一。從事房地產行業的富豪數量為92位，每5.28個華人富豪中就有一個是房地產富豪。

儘管在過去10年，房地產在富豪榜上的佔比在下降，人數在減少，但仍然是造富人數最多的行業，這個結論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在經濟和居民的財富被房地產嚴重綁架的情況下，不要輕易斷言「地產造富的時代已經落幕」，這只是面對高房價無力的呻吟而已，看看那麼多被開發商冠名和收購的足球隊，你應該知道，距離遊戲的下半場，其實還很遠。輕易告別房地產時代，仍然是一種不現實的奢望。

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