「租售同權」會嚇哭學區房嗎？

7月30日，365淘房置業交流群攜手神話姐姐舉辦了第三次線下交流會，群友們熱情很高，原計劃150人，最後嚴重超員，交流時間也持續了5個多小時，今天開始將陸續把交流會實錄整理髮布出來，首先發布的是365徐志平的發言。

【以下為發言實錄】

最近，購租並舉、租售同權絕對是熱點話題。我給這個政策定義為「限心」，跟限購、限貸、限價、限售、限商的「限字輩」保持隊形，已經6個限了，再來一個都可以召喚神龍了。所謂限心就是斷了你買的念頭，別硬逼著自己買了，租房吧！

從去年5月份國務院出台發展住房租賃的意見起，到今年6月30日天津也出台落實文件，購租並舉還沒有引起重視，7月2號我們微信就推送過一個稿件《這個政策比你想象的重要》。

一直到7月23日廣州直接喊出「購租同權」，隨後住建部等9部委宣布在12個城市試點租房租賃政策，將全國推廣。這之後，購租並舉才引起了大家激烈的討論。

這個政策到底會產生哪些影響？

最簡單的觀測辦法，只需要靜觀試點效果就行，因為天津沒有在12個試點城市名單里。咱們提前分析一下，看看這個政策到底會給樓市造成什麼影響。

上周，上海首次推出只租不售70年的宅地，兩塊地都不到6千的樓麵價比去年同位置地塊跌了84%！說明租遠遠不如賣。

從上海看，未來供應的房子用來出租的占房源的60%，低收入人群不用砸鍋賣鐵。但同時可售房源會降低60%，土地又貴，房源都會集中到改善需求，剛需購房會費勁。

7月28日 ，無錫出台新政策，租房可落戶！但需要繳社保滿五年。

雖然有些城市不在試點名單里，但也開始出手，這個時候拼的是政治覺悟，所以也不排除天津提前動作，俗話說晴天帶傘，飽帶飢糧，提前琢磨明白不是壞事。

1

購租同權最重要的「權」就是學區

學區房價值=房屋價值+學位價值

（房屋價值=居住價值+流通價值）

和平區老破小拆間學區房能賣到7-8萬/平，有些根本沒法居住，說明這類學區房的居住價值很低，學位價值才值錢。

重點學位值多少錢？

重點學區和普通學區簡單對比一下：富力城是中營國小片6萬左右，一路之隔的城南家園是南開中心國小片，4萬3左右，兩者房齡產品都差不多，差出來的28.3%就是重點學位的價值。

普通學位值多少錢？

普通學位與沒學位的再對比一下：華苑地華里3萬5，很普通的華苑國小，一路之隔的十華里比地華里還新，能落戶，按住宅標準建設的，但屬於濱海新區，沒有划片學校，只賣1萬4，產權是40年的，按住宅是公寓兩倍計算，差價也有20%。

2

租購同權：學位價值將轉移到租金上

如果租賃能上學，很顯然，學位的價值就會轉到租金上，這就是市場經濟，現在的租金超低，租售比都快到1000了（國際上400都是警戒線），到時租金肯定大幅上漲。

重點學區資源是恆定的，分蛋糕還是得通過市場手段，通過價格來配置資源，這也是最公平的手段。

但租金上漲不會漲到離譜的程度，學位價值不會全部轉移到租金上，還是因為有市場的神奇之手。

現在住宅的出租回報率是1%左右，和平區2千5還能租個兩室，打個比方，如果租金上漲5倍，出租回報率達到5%（5%是資產正常的年化收益水平），一個老社區50多平米兩室能租到1萬，就會激發出更多的供給：

• 一、是原來空置的房源，官方數據空置比例在20-30%，市區會低一些，原來業主對之前那點租金不在乎，現在很可觀，肯定會拿出來租。

• 二、原來的居民，尤其是退休老人，就這一套房子，就算是學區房也不能賣，租金漲了他完全可以把房子出租，再拿出部分租金去租更便宜、更宜居的房子。

• 三、租金收益高，會吸引財務投資人群。

通過這種市場調節，遏制租金離譜。

3

學區房的租金上漲屬於激勵修正

原來學區房價格上漲是激勵錯位

一個學校辦的好，學區房價格漲，最大的受益者是划片的房主，而他們沒有任何付出，付出的是政府、學校和老師。

如果租房能上學，前提條件是租賃備案，就得交稅，現在是鼓勵租賃，稅收減免，可原來是一點都沒有，沒有人會去備案交稅。現在政府少收一點擴大稅基，相當於薄利多銷，政府再用收的租賃稅補貼學校，或提高教師待遇，這就屬於正向激勵，合情合理合法。

這就有點國外房產稅的雛形，房產價值越高收稅越高，稅收拿來做社區建設投入，進一步又提高房價，達到良性循環。

只要有正向激勵了，反而不用擔心下跌，就像老闆給員工股權一樣，房主出讓一部分收益給政府、學校、教師，大家的利益方向就會一致，他們會有動力把學校辦的更好，更持續！

4

學區房購租制衡

購租並舉，肯定會導致房租上漲，這一點無疑。

租金和房價會互相制衡，達到一個平衡。當租金高了，會激發出潛在供給，不願背負高房租的會選擇買房，學區房既保值還能享受高租金，肯定還會有人選擇投資。當房價高了，自然會有人選擇租房而不是買。

政府、房東、租客三方，房東還是強勢的，稅收還會轉移到租客身上。政府絕對是多贏，既遏制了學區房價格上漲過快，又從中獲得收益，還有民生政績。

5

除了學區房，對其他房子的影響。

租賃解決不了一個隱性需求，任何需求都有投資成分，再剛的剛需買房也有財產增值的隱性需要，如果選擇長期租賃就等於放棄了這一塊最重要的財產構成，這個財產可能超過人一生的工資收入。

我做了一個表，用2012年10月份當時在售項目的價格，跟2017年這些項目二手房價格的一個對比，看看最近5年房產增值的一個幅度。顯而易見，房產增值對一個人、一個家庭財富的影響至關重要。

（小區二手房價格差異很大，都是看房主心情，所以我只取最集中的價格）

是不是感覺錯過了好幾個億。

恆產恆心

因為有這層隱性需求，新天津人會選擇在郊區買一套房子做底，然後在市裡租房(哪怕是一般的學校)，做到心裡有底，腳下有根，另一方面也能享受財產升值，既然不是日常住，也就是說這個郊區可以比原來的郊區還要再擴大一些，現在最遠的剛需到了東麗湖、天嘉湖、團泊湖，半徑在30公里以內，再往外擴，半徑可以到50公里，到靜海、大港、寧河、寶坻，甚至薊縣，一路追尋150萬內的房源，打破市區人不會去的現狀。（這也預示著未來房價還要上漲，城市繼續攤大餅。）

非學區房租金不會漲

目前市場上90%的房屋租賃都是個人房東，Top30的房企有60%開始布局長租公寓，天津也已有十多家了，都在跑馬圈地，中介做的是分散式的，房企做集中式的，未來企業房東的份額會佔到20%，供給會大幅提高，目前只佔2%，企業房東比個人房東優勢很明顯，房企的公寓租金在2000-3000，瞄準的是白領，25-35歲，90后對生活品質的要求遠高於80后，集中式公寓精裝風格、管理、居住氛圍都有優勢，這個價位區間的個人房東會受到擠壓，房租很難漲。

6

天津有多少人需要租房？

有一個前兩年的數據，天津的房屋自有率是79.4%，也就是說天津1500多萬人里有20%，300萬人左右需要租房。

經濟越發達，房價越貴，房屋自有率越低，歐洲是50%，美國是63.7%，日本40歲以下2012年有房者只佔28.4%，按照天津第5城的定位，房屋自有率還得下降，隨著人口的流入，租房的比例還要提高。限購阻擋人口流入，成建制企業員工落戶和租購同權都是為了留住人口，不僅要堵還要疏。

政府推出鼓勵租房的政策，絕對是未雨綢繆，高企的房價不僅僅是民生問題，還會上升到社會問題。如果社會的某個階層得不到安生，其他所有階層都得不到安生。

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