地產大佬們甩賣資產背後的原因，多年前馬雲就已經點透了

2017年年初，王健林就在萬達工作報告中，明確指出要加大旅遊投資，計劃到2025年全球開業25個萬達城，其中海外開業5個萬達城。僅僅半年，王健林就忘記了自己的小目標，將萬達城和萬達旗下酒店一齊打包賣了。

近期不僅王健林在賣賣賣，他的同行潘石屹也在賣賣賣？兩個地產大佬同時甩賣資產，究竟透露了什麼信號？

這幾天，房地產市場最大的新聞，要數萬達集團將酒店和文化旅遊項目以631.7億元人民幣出售給融創。萬達為什麼要將自己的「家底」出售？其中原委眾說紛紜。但聯繫到潘石屹、李嘉誠紛紛拋售地產，一個信號其實已經非常明確了：房地產市場確實要「變天」了。

地產大佬爭相甩賣

2017年7月10日上午，萬達集團將旗下的13個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創，共收資金631.7億元。其中，13個文旅項目91%的股權作價295.75億元，76個萬達酒店作價335.95億元。針對此舉，王健林說，轉讓這些項目能大幅降低萬達商業的負債率並將企業向輕資產型轉化。

與此同時，SOHO也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說：「只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的。」而對於華人地產大亨李嘉誠來說，甩賣地產項目也是接二連三。

從2013年8月起，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現。李嘉誠的商業嗅覺早已被過往所驗證，當一個行業的冬天來臨時，他總是能提早出手，安全脫身。

這三位地產大佬甩賣地產物業的行為，給了市場無數的遐想：好端端的地產「印鈔機」，為啥要賣了？難道行業要變天了？其實，的房地產市場，真的到了變天的時間段。這是與整個經濟發展階段緊密相連的。

從經濟的驅動力來說，地方政府的財政收入一直以來大部分來自於土地財政，沒了賣地收入，地方政府一下子就斷了炊，這是地方政府絕不願意看到的結局，也是多次房地產調控「上有政策、下有對策」的一大原因。

同時，房地產行業牽涉到接近七八十個行業的發展，房地產行業不行，這些行業就受影響，從而影響到就業和社會穩定，這也是大家不願意看到的。房地產投資旺，固定資產投資就旺，經濟增長就有動力。房地產是國民經濟發展的支柱性產業，就是這個道理。

從金融的角度來說，大大小小的房地產企業，大部分的資金來源都是銀行信貸，銀行的利潤，很大一部分來自於地產企業的貸款。同時，圍繞房地產行業的各種產業投資基金、信託產品等，都在圍繞這個產業鏈滋潤地活著。

儘管房地產行業的調控這麼多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了「空調」的怪圈。主要的原因，無非是兩點：一是地方政府斷不了土地財政這口奶；二是房地產行業也不能急速下滑，否則影響到經濟的增長和銀行信貸的質量。

從人口結構來說，隨著人口增速下滑，居民對房地產居住的需求會下降，房地產的投資和投機屬性越強，對經濟穩定增長潛在的殺傷力就越強。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下，一旦房地產的泡沫破滅，後果堪憂。

地產行業進入白銀時代

但經濟的增長，不可能永遠主要依賴固定資產投資，否則，我們就在固定資產投資驅動經濟增長這條老路上越走越遠，而且固定資產投資對經濟拉動的邊際效應越來越弱，最後一定是經濟增長的效率越來越低。

當經濟轉型升級到了刻不容緩的時候，一定是房地產占國民經濟比重越來越小的時候。當政府調整經濟結構的決心越來越強大，經濟發展的內在驅動力到了可以擺脫固定資產投資為主要驅動力的時候，就是房地產變天的時候到了。

眼下，經濟的增長雖然還是離不開房地產這個行業，但互聯網、高端製造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越彰顯，商業嗅覺敏感，善於揣摩政府意圖的地產商們，一定會順勢而為，這就是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產大佬甩賣旗下地產物業的重要原因。

從地產融資來看，監管單位已切斷地產商主要融資來源，上海證交所提高地產商發債的門檻后，地產商就沒有在上海證交所發債。2018年，地產行業還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。一些負債率較高的地產企業提前甩賣旗下資產，也是為了應付即將到來的兌付危機。

馬雲一語成讖：

房租打敗了實體

馬雲早說了，是房租打敗了實體，打敗餐館的可不是淘寶！

在北京上海深圳，在很多一線城市，隨著房租成本，土地成本的不斷抬高，眾多商家的業態已經發生了變化：最典型的表現：原來各大中城市中遍地的小餐館，已經由餓了么，美團，百度等諸多外賣平台所領銜。

而在這種變化的背後，讓很多原來靠商場店面出租的大型地產集團，都將面臨著轉型經營的風險：在上海，淮海路，徐家匯等老牌商業街和商圈也已經在近兩年開啟了轉型之路。

而事實上，最近十年來經濟的轉型和變化，有的說是互聯網改變了一切，但是，正如同馬雲曾經說的「不是電商打敗了實體，而是高房租」。在實體和電商不斷「吵架」的這些年裡，我們又看到了餓了么，滴滴等諸多「共享」的出現，而所謂的這些「共享經濟」佔領市場的最大法寶無非就是一個「儘可能的降低固定資產成本，降低價格」。

在這背後，其實也促進了王健林，潘石屹這些地產大佬的轉型，做商業地產出生的王健林自然「春江水暖鴨先知」。固定資產的成本在過去多年以來不斷抬高的同時，其實也是在倒逼著實體進行改革，做餐飲的，以前只要方圓兩公里內沒有太大的競爭對手，賣黃燜雞米飯的和賣麻辣燙似乎可以相安無事，生意好了，商鋪房東也會漲房租。

而現在，所有的餐飲飯店大都都跑到餓了么美團等一堆外賣平台上競爭，不論是黃燜雞還是麻辣燙，不努力做好口味的話價格和銷售也上不去，利潤受影響的前提下，商鋪的租金也上不去，商鋪房東即便轉租了，新的餐飲經營者也同樣要面臨一樣的問題。

小到小餐飲，大到大的商場，都會面臨同樣的問題，電商和手機端移動平台的發展，讓商業經營更加透明化，公開化，讓消費者有了更多的選擇，也讓經營者有了更大的壓力，過去的一兩年，我們經常聽到的是實體經濟「喊苦」，而這一回，變化已經衍生到了房地產。

因此，我們今年看到王健林在「降低槓桿」，萬科也在「轉型輕資產」，正如馬雲所說的「不是實體經濟不行了，而是你的實體經濟不行了」實體經濟的變化，已經開始轉變了。