房地產藍皮書：2017年住宅銷售面積減少 房企整合將加劇

  社會科學院房地產藍皮書課題組5月9日發布的《房地產藍皮書：房地產發展報告(2017)》預測，2017年住宅銷售面積減少，住宅開發投資增速放緩。與此同時，房地產行業分化繼續，「大魚吃小魚、快魚吃慢魚」的現象更加頻繁，房企整合將進一步加劇。

  藍皮書說，2016年，全年商品住宅銷售面積接近14億平方米，創歷史新高。與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，課題組認為，當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現5%~10%的負增長。

  課題組預計，2017年住宅開發投資增速放緩。2016年全年，商品住宅投資增速增長6.4%，比上年增加6個百分點。住宅投資增速的回升主要得益於住宅銷售面積大幅增加的拉動。隨著商品住宅銷售面積增幅減小甚至出現負增長，住宅開發投資增速也將放緩。

  課題組還預測，2017年，房地產行業分化繼續，整合加速。隨著融資環境趨緊，銀行開發貸、公司債券等低成本融資手段將受限，房企將被迫尋求融資成本更高的其他手段，如房地產信託、房地產基金等，融資成本的提高，加之土地獲取難度加大和獲取成本提升、市場需求升級對產品提出更高要求等變化，2017年的房地產市場競爭會更加激烈，「大魚吃小魚、快魚吃慢魚」的現象更加頻繁，房企整合將進一步加劇。

  藍皮書說，根據2016年底中央經濟工作會議「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，以及「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

  重點二線城市在2016年的高速上漲期使部分城市市場和金融風險隱現;大部分三四線城市仍以「去庫存」為主基調。因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降槓桿已成為主要任務，三四線城市「去庫存」的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落。

  課題組預計，2017年，房地產融資穩中偏緊，防範風險。2016年，部分地區出現房地產過熱現象，亟須加強房地產調控。2016年末，中央經濟工作會議指出貨幣政策要堅持穩健中性，防控金融風險被放在更加重要的位置，「抑制資產泡沫、防範金融風險」成為房地產調控和貨幣政策的總基調，融資環境整體趨向收緊。2017年的房地產行業資金面將總體呈現「穩中偏緊」的基本特徵，房地產企業融資增速將繼續放緩。

  2016年，房地產市場在「去庫存」的背景下經歷了新一輪快速上漲。藍皮書說，在國慶節前後，各地政府進一步加強對房地產市場的調控力度，以確保房地產市場平穩健康發展。

  但從市場發展看，目前仍存在以下突出問題：市場分化加深加強，三、四線城市「去庫存」依然艱巨;長效機制尚未形成，政府主體責任有待加強;租賃市場任重道遠，住房租賃制度亟須完善;棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。

  藍皮書說，展望2017年，世界經濟增長形勢依然不容樂觀，全球貨幣寬鬆不斷蔓延，資產荒、資產泡沫與負利率在全球市場普遍存在。國際資本市場的輪動，也將進一步增加國內資本市場風險。控風險無疑是2017年國內房地產市場的主題。房地產市場分化將進一步深化和強化，分類調控和因城施策仍是房地產調控主調。