借名買房實操指南。

為什麼會出現借名買房？主要是由於限購、限貸、貸款利息浮動、企業購買與個人購買稅率不同等原因引起的。非出於無奈，誰想借名買房？誰都清楚，借雞生蛋，蛋疼！

既然會借某人之名，那起初肯定還是信得過、吃得準的。然而，房價上漲簡直就是人性的試金石，許多人在房價暴漲之後，在巨額金錢面前屈服，拋棄了當初的許諾，不禁讓人感嘆：人生若只如初見，何事秋風悲畫扇。

借名買房當然談不上高尚，甚至完全不應該鼓勵，因為他最大的美名也不過是「合理規避政策」。為了便於閱讀，我們把借名人，也就是實際出資人，稱為導演，出名人，也就是房屋產權登記者，實際上並沒有掏錢的人，稱為主演。

借名買房這部鬧劇，其實對於導演和主演都有風險。

1、根據各地的限購政策，可能失去了購房資格，或者購房要算二套房的首付和利率。

2、名下登記了房屋，被取消經濟適用房資格。

3、貸款買房情況下，如果導演不按時償還貸款，影響自己信用記錄。

1、別以為導演把房產證拿手上就沒事了，因為主演是房產權利登記人，他可以去房管部門掛失房產證，隨後將房屋抵押；

2、主演可以在掛失房產證后將房屋出賣；

3、主演欠有債務，房屋被債權人訴訟后，被法院查封等司法措施；

4、主演離婚，房屋算共同財產被分割；

5、主演死亡，房屋算遺產被繼承。

借名買房順利的情況是這樣的：

1、在限購政策放開后，主演把房產過戶給導演或導演指定的人，如導演的子女，這戲也就演完了，雙方皆大歡喜。

2、如果限購政策一直沒有改變，導演也可以等房價上漲了，要求主演把房子賣了，賣房所得歸導演，這事也算完。至於導演給不給主演一點在當初借名時談好的條件之外的好處費，那是人情，不是義務。

然而，事情總是沒有那麼順利的。現在，借名買房糾紛時有發生。

如果借名買的是普通的商品房、拆遷安置房，並且有充足的證據證明這是借名買的，法律一般是支持導演的。但有一種情況例外，法院會把房屋判給主演，那就是借名買的是政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等。這兩者判決之所以會有根本上的不同，主要取決於房屋是否有「國家福利性質」。客觀地說，如果導演自己很有錢，不能享受經濟適用房，這個房子還要判給導演，那是說不過去的。非但不能判給導演，甚至還要好好查查導演的貓膩。

對導演而言，就算是普通商品房、拆遷安置房，要贏得官司，這裡還有兩個非常關鍵的詞，一是「足夠的證據」，二是「一般是支持」。

那麼，什麼是足夠的證據呢？

首先，我們應該清楚，根據《物權法》的規定，不動產登記簿是房屋等不動產物權歸屬和內容的根據，當事人如要在訴訟中推翻不動產登記簿上的記載，證明標準極高。所以：

1、不論借誰的名義購買房屋，都應委託專業的律師起草並簽訂借名買房協議，約定清楚雙方的權利義務，並保存全流程的證據原件，包括但不限於雙方居住證明、首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以主演的名義繳納的，在向主演匯款時，一定要備註匯款用途是與「代本人支付購房款」有關。

2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

3、還有一個防止最壞打算的招數：為防止主演擅自處分或出售房屋，導演可採取與主演簽訂最長期限（20年）租賃合同的方式佔有使用房屋，利用「買賣不破租賃」規則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。所謂的善意買受人，是指主演將房屋出售給第三方，而第三方是不知情的。除非能證明第三方是明知該房屋有導演的存在，是借名購買的，否則，第三方蒙受的損失，又是一筆扯不清的爛賬。

是不是有了以上三點的防範，導演就萬無一失了呢？當然不是的，只能是：「一般會支持」。

因為關於此問題各地裁判觀點並不統一，自由裁量的空間極大。當然有不少案例是將房屋判給導演的，但也有案例將房屋判給主演，只不過主演要賠償大部分房屋增值金額給導演，甚至還有以雙方只是借款關係或明知限購政策還故意對抗政策為由，將房屋判給主演的。

所以，不到萬不得已，借名買房干不得！

內容來源：回籠覺主