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央行透露信號:樓市的苦日子才剛剛開始!

央行透露信號:樓市的苦日子才剛剛開始!

錢越給越少,苦日子才剛剛開始

近日,央行公布了6月份的金融數據,再次震驚了大家。

我們經常把M2和房價的走勢拿給大家,M2其實基數早就大了,在2008年的時候,就有巨大的基數了,但還是遵循這個規律,只要M2漲,房價就迎來暴漲,M2跌資產價格都會跌。房價也不例外。

所以這次M2跌出了新低,對於房價來說。意味著一場毀滅性的打擊即將到來。錢就是拖著房價這艘大船往前行駛的水,船的膨脹速度比水快,很快會出現的情況就是擱淺觸礁。

昨天還有一個數字值得關注,那就是人民幣新增貸款超預期,達到了1.54萬億,超出市場預期1000多億。

這個月企業貸款多了,再加上6月份本身就是貸款高峰,說明還是投資拉動經濟為主,只要固定資產投資穩定,企業就會貸款。另外還有一點因素,金融強監管,讓其他的融資途徑封閉,所以只能回到貸款的渠道上來。

而房貸是這個月也有所反彈,但跟房地產銷售的數據卻並不同步,也就是說房貸反彈了,但銷售仍然在下滑。所以房貸的反彈可能就是短暫現象,經過半年的消耗戰,基本上各家銀行的貸款額度都差不多了,下半年估計房貸還是仍然會繼續向下。可能會越來越一貸難求。

對於M2低於10%這個事,大家明顯很不買賬,還是認為央行放水了。但其實央行現在要做的就是進一步的維持經濟穩定運行,健康減肥而不是直接餓死。

央行有序的減少貨幣供給,特別是7月上半個月,基本上就沒有任何投放,回收貨幣的決心相當大。之前欠的債,需要一點一點還。逐漸讓貨幣回到常態。現在我們索性在正確的道路上。

其實大家不用管M2到底印了多少,只要看清市場利率,這就是現在的水位,今年上半年水位一直在上升,就說明貨幣的方向是趨緊的。而未來幾年,可能都是堅持這個方向不會變化。

我們之前習慣了花錢大手大腳,習慣了低利率借錢,習慣了銀行有的是錢可以給我,現在要趕緊轉變思路。以前慷慨的銀行,正在變成討債的債主,以前寬鬆的利率,正在變成上吊繩,在每個負債者的脖子上越勒越緊。而央行現在只能提供必要的流動性,也就僅僅保證大家餓不死而已。想要再像以前那樣過揮霍無度的日子,基本沒可能了。

巴菲特說過,利率就是資產市場的重力,屬於最基本的法則,利率將會改變各類資產價格的估值方法,而市場利率才是各個資產市場的領先指標,只要利率上漲,各類資產價格都是會往下跌的。

所不同的是,從10樓往下跳,還是從1樓往下跳的問題。股市就是在1樓,而長久期的高息債務,以及更長久期的房子,現在已經站在了10層的跳板上。這是一個只能向上爬,沒有退路,要下來只能往下跳的遊戲,對於大多數人來說,關心的是他還能不能繼續向上爬到12層,或者20層。但其實從10層跳下來已經粉身碎骨了。所以他繼續往上爬與不爬,已經沒什麼太多的意義。

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一線城市房價鬆動,房貸佔比逐月下降

也就是說,本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號,是國家調整經濟結構,穩定貨幣政策,降低金融槓桿的表現,這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。

央行新聞發言人阮健弘稱,相關數據表明,去年年底以來,隨著房地產調控力度不斷加大,房地產信貸增長勢頭回落,抑制房地產泡沫見成效。

最近,關於房價下跌的新聞有點多,似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞里指出,從北京東西城多個「學區房」市場發現,「學區房」成交量急劇下滑,不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例,但我們可以看到,大家的心理預期都在發生微妙的變化。

調控沒有最嚴,只有更嚴。

從去年「十一」前後以來,樓市調控不斷升級加碼,到今年3月以來,樓市調控升級至2.0。此後,在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下,一線城市房地產市場「聞風而動」,不僅成交量下滑,房價也出現鬆動,甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了「極寒」。

下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環比情況,我們可以明顯地看到,從去年8、9月份一線城市的房價環比到達頂點之後,便開始走下坡路。

暴財經認為,在全國範圍內,6月份房貸佔新增貸款的比重持續回落,已經接近30%:6月的數字是31.2%。

註:由於央行沒有公布房貸數據,只好用中長期貸款來替代房貸。

這個結果不意外,央行方面也不意外:

在談及房地產,阮健弘表示,相關數據表明,「房地產信貸增長勢頭回落,個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降,這些變化有利於抑制房地產泡沫,促進房地產市場平穩健康發展。」

目前銀行的可用信貸額度已經七七八八了,未來半年能用的總體額度本身就不多,再加上政策面對於房貸的定向調控,可以預計未來半年流入樓市的信貸規模會更加的萎縮。

目前,上半年,中長期貸款一共佔新增人民幣貸款的35%,規模是2.8萬億。按照歷史經驗,人民幣貸款上半年會佔用6成,下半年會佔4成,也就是說,以上半年近8萬億計算,2017年新增人民幣貸款總量可能為13.3萬億;

那麼如果想把房貸(中長期貸款)控制在30%,2017年至多只能房貸3.9萬億;而上半年已經用了2.82億額度,這麼計算剩下半年只有1.1萬億的中長期貸款可用。

如果暴財經的計算出入不大,那麼接下來每一個月中長期貸款的佔比很有可能都跌破30%。

這個數字顯然對於目前處於高位的樓市來說會更加的嚴峻。

後續來說,在所有的投資產品中,其實樓市目前的確定性是比較高的,就是幾乎不可能漲。

六月房貸市場報告顯示:6月全國首套房平均利率為4.89%,為基準利率的9.97折,環比上升了3.38%。

533家銀行中,超八成的銀行無利率優惠,有32家銀行執行基準利率上浮(1.05-1.2倍不等),全國僅11家銀行提供9折優惠利率。

值得一提的是,今年4月全國首套房平均利率為4.49%,創下了歷史新低。但在此後,銀行開始上浮房貸利率,5月平均利率為4.73%,環比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭,甚至是重回5.0。

我們可以來回顧一下,上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年,當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年,當年很多城市都下了成交量紀錄,而房貸成為銀行的香餑餑,那一年是房價出現大漲趨勢的元年,當時平均房貸利率是5.0%以上。

從2015年9月以後,利率就持續走低,到2016年,全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房價暴漲的一年,也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增,房貸仍然是銀行的主流業務。

而到今年,隨著政策高壓線逐漸收緊,加上銀行資金緊張,銀行和樓市開始撇清關係。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密了。

業內人士指出,現在來看,全民炒房的時代已經結束,入市門檻已經提高,對於大部分熱點城市來說,這個時候進場樓市的人,要麼是剛需,要麼是改善型住房,炒房成本已經相當高昂。

而事實上,從國際上來說,全球主要央行貨幣寬鬆政策,也都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃,另外一個全球便宜資金提供地,歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲,意味著歐洲央行結束零利率的時刻,不久將會來到。昨天晚上,加拿大央行宣布將基準利率上調25個基點至0.75%。

需知,在美元加息的時候,之所以全球資本市場似乎還很滋潤,一個重要的原因,就是便宜的歐元,彌補了全球資金的渴求。不過,這個美元之外的最大水源,很快也將慢慢關閉。

一葉落後,是天下葉落。

結語:這段時間以來,王健林、李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿。不難看出,大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。沒有一個國家是可以靠炒樓讓人民發財國家富強的,所以夢的再好終究是要醒的,現在,央行貨幣的鬧鐘已經響起,只是你蒙住了頭仍然沉浸在美夢之中,不想醒來而已。

本文由 一點資訊 提供 原文連結

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