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【聚焦】房貸真相:到底是給銀行打工,還是銀行給你打工?

【聚焦】房貸真相:到底是給銀行打工,還是銀行給你打工?

當下社會的真理是什麼?那就是有房啊!

有房才叫有家

上一輩人的理念是,買房貸款,就是給銀行打工,寧願跟親戚盡量借,也要想方設法的減少貸款的額度。

而我們這輩好多人的理念是,為了一套房子成為一生的房奴不值得。

那麼房貸,到底是給銀行打工還是銀行給我打工呢?

全款買房

從總金額來看,確實是相對較少的,可以免除各種手續費、銀行利息等。

而且樓盤會有針對一次性付款購商品房給予大幅度的折扣優惠活動。

此外,全款買房,直接與開發商簽訂購房合同,省時方便。

對於購置二套房產的人而言,除了省去了貸款利率上浮的支出外,也節省了各種與銀行打交道的時間和精力。

還有,付全款購買的房子再出售時就比較方便了。

不必受銀行貸款的約束,一旦房價上升,轉手快,退出套現很容易。

但是呢,全款買房就是一次性付完全部房款。對於經濟基礎較弱的人來說,這是一個不小的負擔。

如果家庭不多留一點備用資金,萬一遇到大額花銷時,就會很被動。

貸款買房

可謂投入少收穫大。

你只要掏了首付,剩下的準備好資料直接去銀行借就行了,只要每個月有穩定的收入具備一定的還款能力,銀行會借給你,這樣你就是有房一族了!

而且利率低啊,用銀行的錢去投資生錢。

公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,如果你房子總額多,貸款還可以公積金和商業貸款混合貸。

現在5年以上,公積金貸款現在的利率是3.5%,商業貸款也在4.9%,用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

而且還可以用公積金賬戶減輕經濟壓力。

如果有多餘的錢完全可以用來投資錢生錢,這樣既可以用銀行的錢掙錢,也提前擁有了自己的房子,何樂而不為?

再者,風險小,有保障。

貸款買房等於銀行出一大部分錢替你付款,所以銀行為了控制信貸風險,對於房貸的審查就相對嚴格。

銀行會對房子進行考察,保障房子的開發商及房屋結構等安全性,所以貸款買房有銀行為你審查細節風險就很小了,你的財產也就有保障啦。

最後,你還不得不考慮一個社會因素,通貨膨脹,錢在貶值!

在物價飛速上漲人民幣貶值的時代,錢越來越不值錢,也就是說房子有可能越來越貴。

如果想攢夠錢了再買房,一般上來說你的攢錢速度遠遠趕不上房價的上漲速度,也許一輩子都很難住在自己的房子里,擁有自己真正的家。

貸多長時間合適,要提前還款嗎?

先來舉個例子:

地點坐標:北京,假設,首付30% ,公積金和商業貸款混合貸款,公積金:4.05% 商業貸款:6.15%,公積金貸款120萬,商業貸款280萬,貸款400萬。

很多朋友看到30年,等額本息的總利息是421.5萬,等額本金332.1萬,尼瑪,坑爹啊,銀行收了我們這麼多利息。

但是我們換位思考,投資的利息只要大於6.15%,假如現在主流P2P平台10%,那麼如果不還銀行的錢,而是投資收益大於10%,那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦,比我們現在的一年期定期存款都高,你說合算不合算。

建議:

按最長的時間貸款,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高於6.15%的投資,不用著急還銀行貸款的。

提前還款,就看你想不想在用銀行的錢投資嗎?自由選擇權在你們手上哦。

等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會高出很多,上圖大家應該也看到了。所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧似得。

但是,真的是這樣嗎?

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額,乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

舉個例子:

如果借款100萬,20年還清,年利率6.15%,則月利率為0.5125%。

1.假設等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;

(1)第一個月還款利息為:100萬*0.5125%=5125元,則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。

(2)第二個月剩餘本金為100萬-4167=995833元,則第二個月要還的利息為:

995833*0.5125%=5103.64元,則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬元,共支付利息61.7萬元。

2. 如果是等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率6.15%,月利率0.5125%,則每月還款額(含本、息)為7251.12元。

(1)第一個月計算出的利息同樣為5125元,第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2)第二個月計息的基礎是上個月的本金餘額,即100萬-2126.12=997873.8元,則第二個月應還的利息是5114.10元,即第二個月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下,20年共還款約174萬元,共支付利息74萬元。

通過上面的計算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧佔便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比,因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就類似於每個月都有部分提前還款,通過這種每個月的提前還款減少了本金餘額,佔用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你最終利息高,是因為你每個月佔用銀行的本金多造成的,並不是銀行設計要多賺你的利息。

所以,如果你前期資金並不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會小。等什麼時候有資金的時候適當做些提前還款,同樣能夠達到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。

借用銀行的錢,我們把結餘下來的錢,投資利息只要比銀行高,其實就是賺的,個人比較偏好等額本息,投資收益大於銀行利息,就是划算的所以相當於在利用銀行錢做投資了!

另外:如果網貸款平台,等額本息還款,對於投資者來說,實際的收益又是怎樣的呢?用10000元投資一個12個月的項目,年化收益12%,一年後你的本息合計有多少?一年後回款10661,實際年化6.61%,而目前我們多多智富平台一個月的項目就年化率高達16%了,每月復投收益倍增,基價值遠遠高於6.15%的商業貸款。

結論

建議選擇等額本息的還款方式,理由一,買房前期已經拿出了大額的現金,還款初期還款壓力較大,等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高,可支配現金會越充沛,這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。

哪類人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人:

1.傳統保守黨:錢只存銀行,不做任何投資,不學習,不了解,不願意承擔任何風險的朋友,還是提前還了吧,為了生活更踏實的明智選擇。

2.不想要任何的負責,覺得欠錢很有負擔,心裡壓力超級大的朋友,為了你更好的睡眠質量,請你還了吧。

3.這一類是高人哦,還了房子的錢,又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,相比你肯定有非常靠譜的投資渠道,並且肯定高於抵押貸款的利率,如果你身邊有這樣的朋友,請注意,請抱大腿,土豪,帶小編一塊玩吧。

建議不用提前還款的類型:

1.公積金貸款,商貸7折,8折,公積金貸款利率才4.05%,餘額寶的投資你就已經平了,這麼低的成本,你就偷著樂吧。

2.等額本金還款期限已經超過三分之一,剩下的利息已經越來越少,不用選擇提前還款了,本金都已經還了大半了,每個月還的利息部分已經比較少了哦。

等額本息還款期已經超過二分之一,可以提前還款,但是看準時間,節省的利息會比較多,其實節省的利息已經沒有多少了。

最後說上一句,其實思路很簡單,找到年利率大於4.05%,6.15%的投資產品就ok啦,你就在用銀行的錢掙錢。

現在的經濟大環境,是降息通道,借的錢越長越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

總結:

首先,如果能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。為什麼?因為實際上長期是高通脹、低利率,甚至長期是負利率。你借到銀行的錢,其實就是等於賺到了。

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