"限貸令"導致合同無法繼續履行 買房定金退嗎？

3月15-16日，南京的六合溧水高淳步入「限購限貸」大軍。一夜之間，不少人被攔在南京購房門檻之外，買房人要麼失去購房資格，要麼無法足額貸款導致房屋買賣合同無法繼續履行。

突如其來的政策，也同時帶來了不少房地產買賣糾紛案件，比如說，因「限貸令」導致首付提高，房屋買賣合同無法繼續履行的情況下，買房的定金還能全額退還嗎？

案例：小劉，新政前一天，在六合定下一套房，100㎡均價9500，加上前期支付的5萬元定金，共付了28.5萬元的首付款。在簽訂購房合同當天，小劉向該樓盤合作銀行的信貸員遞交了自己的貸款材料（銀行流水、收入證明、徵信報告、身份證、戶口本等）。

誰知第二天正好趕上了南京調控升級，雖然購房合同已經簽訂，但是銀行貸款的材料，還尚未進入銀行審批系統。

該貸款銀行有規定，需經過銀行審批確認貸款資格后才能完成貸款，而非以簽訂合同的時間為準。新政出台後，小劉屬於被限貸的情況，需要付四成首付，即再補給開發商9.5萬元，但是家裡一時之間拿不出這麼多錢。

像這種情況下，小劉無法繼續履行合約，開發商能夠將首付款和定金全額退還嗎？

一般這種情況下，定金是可退的。因為涉及到與政策相關的不可抗力因素。房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責於雙方當事人的事由為由請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金的。

當然有些情況下，這定金是可以不退的。

江蘇昊信律師事務所主任律師蔣德軍

舉了這樣一個例子：

之前我在江寧處理過一樁二手房買賣的案子，當時正好趕上南京去年9月25日和10月5日的限購限貸，買方因為資格被限定無法繼續購買，當時房主是同意退還10萬定金。

可買方堅持要買，並承諾能夠搞定買房資格的問題，房主表示如果買房人最終沒有履行合約，將不退定金，買房人仍然堅持要買。當時沒有書面協定，房主留了個心眼，用手機錄了音。

結果這個買房人並沒有搞定買房資格，卻要房主全額退還10萬元定金，並聲稱不退就打官司。當時房主跟我商量，其實這種情況，買房人承諾在前，我們手上有錄音證據，房主完全可以不退。最終官司也沒打，雙方協商解決，退還了一半的定金。

北京

《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》（2011.12.13發布及實施）

1.「對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。」

2.出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；

3.經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

上海

第一、上海高級人民法院《宏觀政策調控後房屋買賣糾紛若干問題的解答》

重點摘要：

1.因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，並對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。

2.因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙並非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

第二、上海市第一中級人民法院民二庭發布的《樓市調控背景下房屋買賣新類型糾紛實務問題研究》

1.針對限貸令：

（1）對「一手房」，可適用《最高人民法院關於審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對買受人免責；

（2）對「二手房」則區分合同簽訂的時間及買受人有無具體過錯，符合以下要件的，可向當事人釋明由其提出請求，判決適當減少合同解除的違約金：

一是合同簽訂在政策發布前；

二是買受人純粹因「限貸令」而無法取得貸款，而不是可歸責於買受人的其他原因，比如個人信用記錄等；

三是最後一項導致受到政策制約的貸款、過戶的時間在系爭合同（包括定金協議）簽訂之前；

四是買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為；

五是買受人在政策發布后及時告知出賣人（以3日為宜），並要求解除合同。

2.針對限購令：

針對 「一手房」，可免除買受人責任；

針對「二手房」，符合以下要件的，可以免除買受人導致合同解除的違約責任，但出賣人可舉證證明其實際損失，由買受人賠償：

一是合同簽訂的時間在政策發布之前；

二是最後一項導致受到政策制約的過戶的時間在系爭合同（包括定金合同）簽訂之前；

三是買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為；

四是買受人在政策發布后及時告知出賣人（以3日為宜），並要求解除合同（定金合同按照定金罰則處理）；

合同簽訂在政策出台後的，嚴格按照合同約定處理，買受人應承擔合同解除的違約責任（出賣人明知的情形除外）。

廣州

廣東省高級人民法院粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》

重點摘要：

商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出台限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬於限購或限貸範圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

最高院

《2015年全國民事審判工作會議紀要》

重點摘要：

1.關於限貸的問題：房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，並要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經審查，買受人確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應予以支持其訴請。

2.關於限購的問題：房屋買賣合同簽訂后，由於住房限購政策的實施，當事人無法辦理房屋所有權變更登記，買受人請求解除合同，並要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。

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