為什麼你們都不喜歡買別墅？

2021/12/25

寫在前面的話：

先明確一個概念，這裡說的別墅，最差的也是有天有地的住宅產權聯排。以下幾種「偽別墅」統統不算。

一、以龍湖極致「墅」為代表的，挖個地下室加送天台小花園的假概念別墅真複式洋房。

二、百橋別墅、中航城湖疊墅這種上下疊拼的「偽別墅」。

三、有土地證但是沒有產權證的自建房。

四、中航當代那種商業產權的別墅。

據大概齊但不完全統計，90年代以來，廈門一共只建了7240套別墅（島內外同安都算上，老的包括西堤別墅、蓮花松柏在內）

其中，只有800套左右的獨棟，少量雙拼，剩下的全是聯排

廈門常住家庭大約接近200萬戶，只有9000餘套別墅……所以，你們為什麼不喜歡買別墅？

不買別墅的理由一：別墅增值慢

的確，從較長的時間來看來看，別墅的總體漲幅不如同區域、同小區的高層：

但如果放在合適的時間點上看，別墅的回報率還是相當驚人的。

比如：2016年6月，內參第一期會員聚會的時候，內參就斷言中航城a區的別墅會隨著近郊別墅向中心區別墅的身份轉移而身價倍增。當時售價大約900萬，內參建議一位會員入手。結果那位會員4萬買了湖濱首府。現在a區別墅上一次成交價大約在1800萬上下，而目前湖濱首府應該賣不到翻倍。

事實上，看準別墅所在區域的變化，如「近郊別墅」（1000萬左右）變成「新城中心別墅」（2000萬左右）或「遠郊別墅」（600萬左右）變成「新城次中心別墅」、「近郊別墅」（1000萬左右）時，其中的價值轉化往往會有倍增的效果。而普通住宅因線性增長的原因持續交易、持續透支預期，較難出現類似的跳漲機會。

不買別墅的理由二：別墅太貴了不好轉手

的確，別墅產品此前的交易量較小，流通性較低。但這只是階段性的市場反應。

存量市場：廈門直到2015年二手房交易量才超越一手房。

改善需求：2016年島內次新盤才出現改善型需求產品單價超越剛需戶型單價。

這是判斷一個城市結構性供求關係的兩項重要指標——當一個城市進入存量市場的時候，也就意味著這座城市開始了改善型產品價值逆襲的新周期。

結合周二的文章分析來看，07年以後的大平層12000多套，別墅僅有5000多套，而改善型需求未來的井噴已是可見的趨勢。現在的很多小區，高層價格已經上天，而別墅的價格還趴在地上。在失衡的改善供求關係面前，大平層、別墅的交易量可能會迎來一輪小陽春

請注意，別墅、大平層產品買的一手房客戶都是以自用為主，二手放量遠比一手存量小得多得多。未來幾年內，同一時期的二手別墅供應量可能只有不足200套！

不買別墅的理由三：好地段的別墅太老太貴，新的別墅太偏

這個問題結合上周的分析已經基本說清楚了，在這裡總結一下：

別墅產品千奇百怪，到底怎麼選？

認清別墅的迭代規律，是這篇文章最乾的乾貨所在——

第一代別墅位置很好，如台灣山莊、西堤別墅、蓮花、松柏別墅等。但人車不分流，沒有好的物業管理，吃的是地段福利。
第二代別墅位置也不錯，和高層混居，如國貿春天、愛琴海等，但因其在小區中的存量較少，被高層壓得厲害，不成片的別墅居住感和較大面積（400-800平米）較高總價也讓這部分物業有一些小小的缺憾。很多人以為別墅總價高，更多的是看到這類型別墅動輒三五千萬的報價而產生的價值概念。
第三代別墅開始進入了社區規劃「高低配」的階段，別墅開始出現了規模化的成片分區，比如翔安、灌口、馬鑾灣的別墅群就是這類型的產物，相較而言高層干擾少，地下室、花園和院子等空間設計成熟度較高、產權面積小（150-250平米）總價相對低贈送特別多（普遍贈送率在100%以上），產品上的優勢遠勝前兩代，是未來改善型需求關注的重點產品類型。

新的規劃導嚮導致別墅產品可能成為絕唱——

為防止開發商用別墅來抬高價格預期，廈門新出讓的土地多數已有明確的18米限低條款，也就是說新建的小區很多都做不出18米以下的建築，換句話說：六層以下的房子不讓蓋了。龍湖的極致墅就是這個控制性規範下的變通產物，當然，他也敢叫「墅」，只是不再是最有價值的那個「墅」了。

新出讓的地塊中，好多地塊的規劃要求70%以上的戶型建築面積在90平米以下，這也讓做舒適尺度的別墅產品變的十分困難。

建築限高+70/90限制，未來廈門別墅產品新增供應的想象空間，應該很少很少了。

以上，是內參對廈門別墅存量格局的一些碎碎念式的看法，僅供參考。