解讀中山樓市現況 剛需族對購房如何選擇

話題一▶▶樓市很熱鬧，酒店也來插一腳？

近日，筆者接到數個銷售中介電話，推銷的竟然是一家酒店。該酒店位於西區富華總站附近，屬酒店式公寓模式，已經經營多年。據電話銷售介紹，該酒店式公寓目前正以返租形式出售，而且價格十分有吸引力，「一口價18萬元，25—30平方米，開發商包返租10年，年回報率超過7%。」

目前，城區的房價已接近全市均價的兩倍，而西區部分二手房的叫價在9000元/平方米以上，這個酒店式公寓的每平方米均價卻僅7200元左右，遠低於周邊房價。這樣的性價比好盤，是否值得入手？

點評：

「售後返租」，簡單來說，就是開發商將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者，隨後與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業返租給開發商。在一定期限內，由開發商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回報率為購房總價的8%至10%。

合富輝煌市場研究部的謝仲娟認為，購買酒店公寓需要釐清，每個獨立套間是否具有獨立產權。由於「售後返租」通常將大的物業分割成小塊，單價較低，回報又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進入高峰，「售後返租」模式的風險也逐漸顯現出來。「返租出售，是由開發商打包後續經營管理，一旦項目經營不善，則無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付。此外，所購公寓如果位置不確定，則無法辦理產權所有證。」

廣東萬裏海天律師事務所律師黃彥斌則建議，置業者在購買酒店式公寓時需要注意幾個問題：第一，「售後返租」的房產是否可作商業用途，只有用途為「商住」或「商業」的房地產，才能返租用於經營酒店；第二，承租主體是否具備經營酒店的資質，承租人若須將返租的房地產用於酒店經營，必須具備相應的資質及證照。此外，在銷售過程中，也應當明確後續經營過程中的相關風險及責任由誰承擔。

話題二▶▶在城區購房，剛需該如何選擇？

近日，鏈家地產研究院通過大數據分析，發布了《2016居住生活報告》。調查數據顯示，從2013年至2016年期間，在部分一線城市，首次置業者的購房年齡從30歲推遲到34歲，平均每年推遲一歲，換言之，大城市中的年輕人用越來越長的時間停留在租房市場。

近一兩年來，隨著中山樓市的熱鬧，有不少年輕的置業者就表示，買房需要更多的時間進行資金籌備和考察，有人甚至看了一年多的房字，踩了幾十個樓盤仍然毫無頭緒，不知道怎樣的房子才適合自己。

2017年中山土地市場的開年第一拍，讓不少剛需族和年輕置業者「提心弔膽」。其實，對於首次置業者來說，現在置業最需要考慮兩個問題：一是可接受的總價空間，二是自己對居住環境及區域的要求。目前在一手商品房市場，能夠兩全其美的並不多，首次置業者的選擇空間並不大。而筆者從中介了解到，近期一些年輕置業者正將目光轉向城區中心一些相對成熟的二手房。有銷售就表示，實用率高、居住舒適、均價較低是這類樓梯房的一大賣點。

在二手房交易中，房齡、地段、戶型格局、朝向、房屋裝修、樓層、配套等對房屋售價都有很大的影響。即使是同個小區同個戶型，不同樓層價格也相差甚遠。而對於二手房來說，樓齡、樓層、購房款等問題是買家必須關注的事情。對於有置業計劃但手中資金又不充裕的年輕買家而言，其實可以多關注成熟社區的樓梯房。雖然沒有電梯會不太方便，但換個角度考慮，實用面積較高公共面積佔比小，樓面均價也比電梯房便宜，既可以滿足家庭成員增加的需求，又不會給家庭帶來太大的經濟壓力。