新宮商圈買房攻略

曾幾何時，提起「丰台新宮」，人們的反應通常有兩種，要麼是「新宮在哪？」，要麼是「那地兒啥都沒有！」。

然而，隨著捷運大興線的開通運營、萬達廣場的進駐，以及正在修建中的捷運19號線等諸多利好的促進，新宮躍然成為南城的一顆新星。

具體來看，新宮內的小區主要分為商品房和回遷房兩類，總體價格不高，從全市範圍看屬於中下游水平，也因此吸引了很多剛需購房人的目光。

那麼，首付120萬能在新宮買到房子嗎？首付200萬又能有哪些選擇？如果首付高貸款能力卻不高，應該重點關注哪些小區？

如果你也想在新宮買房，卻不知道該怎麼買，那麼請往下看——

小區推薦

回遷房：南庭新苑北區、南庭新苑南區

經適房：誠苑南里（房本滿五年，可上市交易）

商品房：翠海明苑、同興園、綠林苑、飛騰家園、西宏苑、同華園

（註：以上小區為2016年7月-2017年6月一年間通過鏈家成交10套以上的小區）

購房建議

1.首付在120萬左右的「入門」級剛需購房群體

商品房：同興園、西宏苑一期

所謂「入門」級，通常指的是手頭錢不多的首次置業類，不求一步到位，只求在北京先紮下根。那麼買個50多平米的一居室完全沒有問題。

位於新宮西南部的同興園和東南部的西宏苑一期都有價格段位很合適的一居室，其中同興園的一居室戶型普遍都是南北或南向，現在宜居，未來也更容易出手。

另外，這兩個小區建成年代都在1998-1999年之間，樓齡都不算太老，房源又普遍是滿五年的商品房和已購公房，稅費一般僅有契稅，或者1%個稅，稅費成本較低。

2.首付在150萬左右的「主力」型剛需購房群體

商品房：同興園、同華園、西宏苑一期、西宏苑二期

首付在150萬左右的購房者選擇的房源大部分都是兩居室，面積基本在70平米左右，這一類客戶群體也是新宮商圈內成交的主力客群。

按照首套房普宅的標準計算，首付150萬大概可以買到總價350萬左右的房子。同興園、同華園以及西宏苑一期和二期在這個價位的兩居室基本都是南北通透的戶型。

雖然這三個小區都是2000年之前建成的小區，樓齡上沒有太大的優勢，但是作為新宮購房主力客群相對集中的小區，勝在小區成熟，周邊生活配套完善。

3.首付在200萬-250萬左右的「品質」型購房群體

商品房：飛騰家園、西宏苑、綠林苑、翠海明苑

按照首套房普宅的標準計算，首付200萬-250萬大概可以買到總價500萬左右的房子。這個價格段的小區基本是商品房小區，戶型多為大兩居和三居。而對應的購房者一般都屬於對小區年代、環境比較看重的「品質」型。

如果想購買三居室，那麼建議看看飛騰家園、西宏苑二期、綠林苑小區這三個小區，建築年代都在2000年以後，面積則都在100平米以上。

如果是對小區品質要求更高一點的購房者，那麼不妨關注一下2005年建成的翠海明苑小區，該小區無論是園區環境還是物業管理等方面都很不錯，6層的板樓建築、寬闊的樓間距、小區內綠植多還有花園水系，宜居度非常高。

4.特殊情況（首付高、貸款少的購房群體）

回遷房：南庭新苑北區、南庭新苑南區

經適房：誠苑南里

由於新宮商圈內有不少回遷房和經適房小區，這類小區的稅費情況相對特殊，比商品房多了幾項，比如一類經適房小區誠苑南里，需要繳納10%的綜合地價款；二類經適房小區南庭新苑北區、南庭新苑南區有一個3%的土地出讓金，另外有部分二類經適房房源不滿五年，需要繳納20%的個稅。因此這類小區適合高首付、低貸款的購房者購買。

以新宮商圈內活躍度很高的南庭新苑北區為例，該小區主打戶型為60平米左右的兩居，總價在300萬-400萬，其主要的購房群體大多都選擇公積金貸款，首付大概在200萬-250萬之間。

南庭新苑與誠苑南里這兩個小區距離捷運都較近，尤其南庭新苑北區西門距離捷運的距離根據百度地圖測距顯示僅為700米，交通便利，非常適合上班族。

如果你決定在這裡買房，那麼你還應該知道這些——

關於新宮商圈：

區位與配套

新宮，地處丰台區的正南端，緊鄰大興區西紅門鎮，屬於天安門前第一鄉南苑鄉的腹地。北臨南四環，南靠西紅門路，東邊是南中軸，西邊是京開高速。

從配套上看，經過幾年的發展，新宮從過去的「要啥沒啥」，變為現在捷運、商業、公園等樣樣齊全，比如南北走向的捷運大興線（4號線南段命名為大興線）新宮站以及堪稱「南城新坐標」的萬達廣場，都在本商圈。

住在這裡，他們這樣說：

翠海明苑業主劉先生

我在丰台科技園工作，開車上下班，需要走門口的槐房西路上四環，過去這條路從來不堵車，現在過了7點半再出門就不行了，二三十邁速度蹭到南四環。

南庭新苑北區業主楊先生

我在西直門工作，每天坐捷運上下班，雖然新宮不是始發站，但是早上7點半開始，每隔7分鐘就有一班往北的始發車。我能睡到8點，8點20上捷運還有座兒，差幾分鐘9點就能到公司了。

綠林苑業主陳小姐

我住在新宮5年，剛開始周邊什麼也沒有，買東西很不方便，後來北邊一站地的公益西橋商圈的配套起來了，再後來有了西紅門的薈聚，一直到去年年底開業的新宮萬達，方便多了。

飛騰家園業主韓先生

我是個胖子，也是一個跑者，家門口的南苑公園、北邊的槐新公園，西邊的海子公園，都有我和跑友們的足跡。

特色與優劣勢

1.人群-土著居多，新北京人也在不斷增加

近10年南苑地區有大量棚戶區改造、拆遷回遷，因此，區域內「北京土著」大多仍聚集新宮附近居住，佔比在55-60%。

與此同時，不少北漂的「新北京人」選擇新宮作為北京的起點，租房和買房的佔比逐年增加，有超過土著的趨勢。另外，這些新北京人中有70%左右都在4號線沿線的西單商圈、金融街商圈、西直門商圈和中關村商圈上班。

2.產業-自身實體產業匱乏

新宮商圈以居住為主，公司較少。除了小型品牌辦公基地中福麗宮，其他產業絕大多數是以滿足居住人群的生活需求衍生而來。

另外產業、辦公場所的不足也讓區域缺乏更多新鮮血液的注入，帶動區域發展較為緩慢。

3.小區-半數都是回遷房，且樓齡較新

新宮商圈有一半的小區都是回遷房小區，從東北處的御槐園、德鑫家園到捷運口的新宮家園、南庭新苑再到最南邊的陽光星苑都是回遷房，不過需要注意的是，截至2017年8月，只有南庭新苑北區、南庭新苑南區已經下房本，70年大產權，屬於「按經濟適用房管理性質」，其他回遷房小區房本都還沒下。

回遷房小區樓齡都比較新，都是近7、8年新蓋的電梯房小區。但是和商品房小區相比，小區環境、物業管理相對較差。

4.成交-兩居室是成交主流

根據2017年5月-7月鏈家成交數據，新宮商圈的成交熱點多集中在兩居室。相對較低的總價以及首付，滿足了部分在東西海朝四區上班的剛需購房者在此安家置業。

備註：

在建捷運信息來源於《北京市城市軌道交通建設規劃（2014-2020年）》；

商圈地圖結合百度地圖由鏈家設計製作。

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