風向/王健林拋售謎局

通過出售部分酒店和文旅項目，通過「去地產化」大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監會對其上市的要求。以商業物業服務企業的身份上市，則比以傳統房地產為主業上市，更加容易通過審核關。

不同於樂視賈躍亭的出局，萬達拋售地產，事先毫無任何徵兆。

在三個月前，王健林還信誓旦旦對外表示，萬達在的發展，肯定是重頭戲，因為娛樂、旅遊、體育市場才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬達工作報告中，明確指出要加大旅遊投資，計劃到2025年全球開業25個萬達城，其中海外開業5個萬達城。前幾個月，王健林還曾一度宣稱，文旅項目要「超越迪尼斯」，而萬達的確對文旅投入了大量資源。

然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個月過後，王健林卻來了大逆轉，開始了地產大拋售。

地產大撤退

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2017年7月19日，萬達、融創和富力地產的戰略合作簽約儀式在北京舉行。據對外公布的三方合作協議顯示，萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格，轉讓給富力地產。同時，萬達將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權，以438.44億元的價格，轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。

對酒店業大佬富力來說，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬達擬轉讓給融創的76家酒店作價335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價40.75%，相當於打了個六折。

據萬達對外公開的資料顯示，其主營業務主要有商業物業、影視、文旅和酒店項目四塊。此外，還有金融、網路等，但並非主業。由此可以看出本輪出售，可以說是王健林賣掉了國內資產四大板塊中的兩個，這是一次真正的主業出售。這次「清倉大甩賣」，可讓王健林收回近680億元現金。「放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。」王健林對外表示。

然而在，對王健林這種「檔次」的富豪來說，利潤似乎並沒有那麼重要，「盤子」有多大才要緊。很多時候，資產規模代表著在社會一種隱性的權力和影響力。在萬達快速「瘦身」的背後，到底有什麼樣的關鍵因素呢？

輕資產轉型

事實上，首富王健林掌舵的萬達帝國，近幾年其資金問題一直是個謎。當前萬達的資產負債情況是什麼樣呢？

在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達融資主要僅剩下公開發債和銀行貸款兩大渠道了。據萬達公開信息顯示，2015年，萬達在銀行間市場共發行2期中期票據，金額為150億元，在上交所發行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達在銀行間市場共發行4期中期票據，金額240億元，在上交所發行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發行3期中期票據，金額130億元。

據王健林透露，本次轉讓后，萬達商業的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業的賬面現金1000億元（不含13個文旅項目賬面現金300億元），加上本次轉讓收回現金680億元（含回收往來款），現金共計約1700億元。截至2017年一季度末，萬達商業的資產負債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。

另據萬達對外公開的資料顯示，此前統計截至2016年年末，其金融機構借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬達商業地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債合計為5278億元。「雖然萬達地產的資產凈值高達上千億元，但可能其中很多已經被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機構就會沒收。所以，萬達地產裡面的資產有很多都是『虛』的。」一業內人士對外表示。

如果單以看資產負債率，萬達商業地產在房地產業內並不算高，截至2017年一季度，萬達商業地產的資產負債率為70.61%。不過，其有息負債確實在不斷攀升。「萬達出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導向。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對外表示。

其實，王健林曾多次表示不想做地產的想法，想徹底扔掉開發商的帽子。隨著地價上行，利潤空間迅速縮窄，業務模式面臨較大挑戰，倒逼萬達向輕資產模式進行轉型。

早在2014年，萬達商業地產就開始推行輕資產模式，即拿別人的錢，別人的地，來蓋萬達廣場，萬達負責它的招商，規劃，運營和經營，租金一起來分成。事實上，這是一個旱澇保收的收益模式。

在王健林輕資產視野里，全力發展創新型、輕資產業務，比如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網路、金融等，將是萬達轉型的方向。事實上，所有這些業務板塊，都運營的比較好，除了網路明年能實現整體盈利外，其他板塊都已經開始盈利。

到了2016年，萬達商業加速了輕資產轉型，一下子就砍掉了600億元的地產重資產。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬達廣場完成的26個項目都是輕資產，平均每年要完成40～50個輕資產項目，這些輕資產的租金分成就基本上構成了收入，而收入幾乎都相當於凈利潤，所以萬達商業的高速增長，未來是可以期望的。

幾年前，萬達的房地產業曾躋身全國前三名。但是目前發展態勢出現了徹底逆轉。據萬達2017年7月6日發布的2017年半年報顯示，萬達568.3億元，僅占集團總收入的42.1%，傳統房地產業務似乎已經失去活力。

如今，萬達商業地產與競爭對手的大舉擴張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬科的合同銷售額為2770億元，同比增長45.9%。恆大集團上半年的簽約銷售額飆升72%，高達2440億元。

事實表明，王健林的萬達在輕資產轉型速度明顯加快，且已經取得了成效。關於這次項目轉讓，王健林第一時間對外界表示：「轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。」

事實上，在631.7億元賣掉13個萬達文旅城以及76個萬達酒店項目后，萬達幾乎將其在國內能夠產生負債的「重」資產項目出清，成了名副其實的商業服務管理運營商。

若從王健林提出的去地產化和向輕資產轉型的戰略方向看，這一次幾乎出清能產生高負債的重資產項目，並沒有特別之處。對於萬達來講，這是在輕資產轉型的路上又邁出了紮實的一步。

除了萬達輕資產轉型外，地產行業已經飆升到高位，讓萬達順利躲過地產危機，繼續締造自己商業帝國。

逃離地產陷阱

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經過數十年的高速增長后，地產走下坡路，似乎已經成了業界的共識。

若聯繫之前李嘉誠、潘石屹、許家印等巨頭紛紛拋售地產，最起碼錶明他們不再看好房地產的未來，同時，也預示著一個明確的信號：房地產市場很快要「變天」了。從這一點來看，今天王健林快速出清旗下地產，就不會感覺意外了。

事實上，搶先快速拋售地產的是李嘉誠。早在2013年8月，李嘉誠就接二連三地甩賣地產項目，200億元出售上海陸家嘴世紀匯廣場，357億港元賣掉香港中環中心……眾所周知，李嘉誠超強的商業嗅覺是出了名的，並早已被驗證過的。當一個行業冬天，即將到來時，他總是在危機發生前提早出手，使自己成功度過行業周期帶來的劫難。

繼李嘉誠之後，潘石屹是第二個拋售地產的巨頭。前一段時間，潘石屹先是將SOHO的上海虹口SOHO以35億元的價格賣出去，沒過幾天，又宣布將出售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個大項目。值得關注的是北京光華路SOHO是SOHO的核心物業，原本並沒打算出售。「只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的」。潘石屹對外表示。

除了李嘉誠、潘石屹外，許家印也在迅速跟進。2017年6月9日，恆大發布公告稱，公司以292億元將手中持有萬科A的15.53億股股份（持股比例為14.07%），轉讓給深圳市捷運集團。至此，恆大地產已經徹底從萬科股權中退出。

雖然王健林去地產化走得比較早，但是最近這一次卻是最堅決，效率最高的。事實上，王健林對地產未來的憂慮越來越深。「目前的房地產已經是人類歷史上最大的泡沫，而且已經失控。」王健林對記者表示。

當經濟轉型升級到了刻不容緩時，一定是房地產占國民經濟比重越來越小的時候。眼下，當政府調整經濟結構的決心越來越強大，經濟發展的內在驅動力到了可以擺脫固定資產投資為主要驅動力的時候，就是房地產變天的時候到了。

事實上，監管單位對地產融資的要求也提高了，而且對購買地產的人貸款也限制了，對交易量也進行了限制，可以說地產這行業的資金被大大削減了。對此，王健林的萬達，早已是心知肚明。面對管理層對萬達系資金外流監管的加碼，王健林成功拋售地產，獲得637億元現金流，暫時可以鬆口氣了。

與此同時，更宏觀的背景是正決心要避免新一輪房地產泡沫。房價和成交量的增長似乎已達峰值。雖然房地產依然是支柱產業，但在「房子是用來住的」這一點明確之後，降槓桿的大政策必然會波及到開發商。

目前，房地產開發商通過房屋銷售回籠現金的能力正越來越差。房地產行業的貸款越來越難。有關報道稱：地產商2017年的日子不好過，償債金額創紀錄高點，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

若沒有了金融彈藥的支持，現在挖坑囤地，在很大程度上會埋了自己。負債越多越好、買的資產越多越好的思維，正需要新的思維所代替。更讓人憂慮的是，尤其是房價較高的一線城市，很多房屋的銷售並未登記在冊。這就導致很多房地產開發商無法迅速從銀行拿到房屋建設和銷售的首付款。雖然王健林的資產從電影院到連鎖酒店廣泛涉獵，但他應該不會想要躋身催款大軍。

從這一點來看，王健林拋售地產，可以躲過未來可能發生的地產危機，也是一種明智之舉。

備戰A股

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這次王健林的地產拋售行為，也讓人不由得想起萬達商業上市的坎坷路。

早在2008年，萬達就開始發力A股IPO，但隨之而來的樓市調控，徹底打亂了萬達上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。

目前，萬達的確進入了A股的排隊名單。據證監會對外公布的資料顯示：目前萬達在上交所IPO排隊企業為第65位，但萬達仍被認定為房地產業，而地產類並不是監管鼓勵的上市對象。在王健林看來，賣掉文旅和酒店項目主要是剝離「地產屬性」，掃清上市障礙。「萬達回A股中最大不確定性在於「定性」，萬達商業不希望被划入房地產板塊。」萬達內部人士對外透露。

自2017年3月以來，房地產調控層層加碼，限購、限貸步步收緊，對房地產上市融資恐怕也難以在調控期間放開。

此外，還有一個不利因素。相對2017年1～5月每周10家左右的核發批文數量，進入6月以來每周核發企業數量有所減少。更何況，房地產行業在A股IPO上市已經從2010年後暫停了。如果按目前監管部門對房企上市的態度，短期內或難可見有所鬆動。

更讓萬達憂慮的是，萬達自從港股退市后，一直尋求在A股上市。但是萬達在香港退市之前，曾和投資機構簽有對賭協議，即保證在A股的重新上市的時間，以便於投資人後續退出。否則，將承擔對應的「責任」。據對賭協議顯示，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達將回購全部股權。

由此可見，王健林渴望萬達商業回歸A股是多麼的迫切，但是留給萬達商業上市的時間有限。

記者從萬達此前公布的招股說明書中發現有明確的風險提示：酒店通常會產生數額龐大的開業前開支，新開業酒店通常需經過起步階段，才能達到預期的表現水平，其投資回收期較其他持有型物業更長，文旅產業前期需要大量的資金沉澱。

王健林拋售地產，與萬達上市是有緊密聯繫的。王健林通過出售部分酒店和文旅項目，通過「去地產化」大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監會對其上市的要求。王健林賣掉這些資產後，萬達剩下的核心資產僅剩以「萬達廣場」命名的萬達城市綜合體，主營業務更加聚焦在商業物業的開發、租賃和管理持有上，以商業物業服務企業的身份上市，則比以傳統房地產為主業上市，更加容易通過審核關。

目前萬達在往科技、技術含量更高的商業物業、酒店的規劃、設計、研發、運營上發力，重視運營管理的品牌輸出，進行輕資產運作。萬達旗下萬達酒店設計院、萬達商業規劃研究院已分別獲得「國家高新技術企業」認定，這一方面顯示了萬達商業在科技創新、知識產權、成果轉化等各重大領域中的技術實力，也代表著萬達商業與傳統以銷售不動產為主業的房地產企業的區別。

如果萬達商業裡面都是輕資產的項目，包括現在萬達開發的領域，不管是金融、文化，還是影視、體育資產，這些輕資產項目居多的話，市盈率就會增加，這也為萬達上市開了一條路，同時也為其上市后的估值，做了一個好的鋪墊。

期待王者再戰

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在王健林的經營哲學中，有這麼一條：要麼成為第一，要麼就不做。從這個角度來可看，王健林退出地產，似乎有這樣的哲學在裡面。

然而在王健林拋售地產的同時，還有兩個讓業界關注的細節。即在與融創的公告中有一條：雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。展望未來，萬達、融創和樂視將會產生怎樣的化學反應值得拭目以待。

王健林在快速拋售地產的同時，對旗下影視資產板塊，卻做起了加法。2017年7月10日當天晚間，萬達電影披露的公告表明，公司擬發行股份購買萬達影視100%股權，重啟收購事宜。其實，早在2016年5月，萬達電影上述收購未能成行，因故被擱置起來。

對此，公司在關於籌劃重大資產重組的停牌公告中表示，公司本次籌劃的重大事項為擬發行股份購買萬達影視100%股權，涉及重大資產重組。經公司申請，公司股票自2017年7月11日開市起轉入重大資產重組程序繼續停牌。

萬達是國內最早系統性的從傳統房地產行業轉型，並在高端服務業領域廣泛布局的業內巨頭之一。目前萬達文化集團旗下電影產業包括萬達院線、萬達影視、五洲發行、美國AMC、傳奇影業、青島東方影都等。2016年底，萬達電影董事長張霖對外表示，未來，萬達電影將實施戰略發展三部曲，即提高終端份額——全產業鏈發展——打造電影生態服務圈。「打造電影全產業鏈是萬達的戰略目標，公司希望在上下游進行全產業鏈的布局，並做到全球第一。」張霖曾對外表示。

對王健林家族來說，儘管貴為「首富」，但萬達並未成為一個真正意義上的財團，在A股，家族真正可以掌控的上市平台只有萬達電影一家。「萬達除了投資海外，在的發展肯定是重頭戲，因為娛樂、旅遊、體育市場剛剛開始，這方面肯定作為重點發展。」王健林曾多次對外表示。

時下，在拋售房地產後，王健林也許正在下一盤大棋。

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