分析稱澳大利亞房地產正遭遇對沖基金大規模做空

澳洲都市報5月4日綜合報道 眼下，加拿大版「次貸危機」成為全球市場熱議的焦點。銀河期貨首席宏觀經濟顧問、獨立財經評論人付鵬認為，加拿大不會是最後一個，連鎖性的反應會陸陸續續體現。他透露，越來越多的對沖基金在做一個選擇，過去一年中針對澳洲的房地產市場做空。

2016年，有著澳大利亞房地產市場「瘋子」之稱的喬納森·泰普(Jonathan Tepper)與澳對沖基金Bronte Capital的首席投資官約翰·漢普頓(John Hempton)一起，對澳大利亞房地產市場進行調研。同時香港多家對沖基金大舉布局做空澳洲的四大銀行。

據付鵬介紹，在親赴澳洲拜訪澳大利亞金融審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority), 並且暗訪了一些房地產市場的情況后，他看到了觸目驚心的一幕：

澳大利亞審慎監管局和澳大利亞儲備銀行(央行)早早的就開始給各大銀行施壓，要求銀行收緊對國外投資者貸款政策，同時提醒各大銀行投資者貸款風險問題，尤其是收入來源於海外的投資者。

一個親身的調研成了網上流行的著名段子：出門唐人街左轉第三家(暗喻：中介機構幫助買家偽造海外收入證明）；多家基金經理交流時候講起這段子，很多人還有些不太敢相信；銀行發放貸款以及保險公司投保的審核標準非常低，信用風險漏洞巨大。許多抵押貸款經紀人、銀行貸款員並不關心貸款者是否有償付能力，貸款者很容易就能取得非常高的貸款購房槓桿，唯一需要的也許只是兩張工資單，貸款者資料核實的工作是外包給印度的呼叫中心完成。

事實上，之後《澳大利亞金融評論報》報道稱，澳新銀行和西太平洋銀行都表示，他們發現曾批准了數百例人使用虛假收入證明在澳洲申請住房貸款，而這主要是在中介的幫助下完成的。

澳洲的稅務局審查體系已經相對完善，但為了獲得貸款，澳洲人也是豁出去了。瑞銀(UBS)的一份調查報告顯示，儘管澳洲銀行已經實施了更加嚴格的借貸標準，然而，過去兩年裡申請到按揭貸款的澳洲人，「貸款欺詐」的問題依然盛行。

2016年使用貸款經紀人，申請上陳述不實的受訪者有41%表示他們是根據經紀人的建議這麼做的(相比通過銀行渠道的比例為13%)，有將近1/3的澳洲房貸持有者在申請貸款時說謊，也許不排除有些房貸申請者即使在匿名調查中也沒有說出實話。事實上，這份數據還未包括海外人士的購房申請，如果加上去的話，相信這一比例可能更高。

喬納森·泰普(Jonathan Tepper)與約翰·漢普頓(John Hempton)一起調研後接受採訪時稱：

• 「澳大利亞房產可以價值重估，把房屋價值上漲的部分計成存款，用以申請新的房屋貸款，有一個投資者1年之內做了20次價值重估。」
• 「一個從埃及移民到澳大利亞的優步司機，1995年花費9萬澳元買了一處房產，現在住在一套150萬澳元的房子里，同時用抵押貸款購買了5套房產，並幫她女兒抵押購買了悉尼一套價值220萬澳元的房產。」
• 在一個中產階層的社區，家庭平均年收入約為8萬澳元，但房產可以被拍賣到127.5萬澳元，房價收入比達到15倍；
• 在一個小咖啡館里，12個競價者在對一套房產瘋狂競拍；澳大利亞天空新聞電視台一個周末竟然播報了30多起房產拍賣會。

澳大利亞房地產市場中，40%的新增房屋抵押貸款，是無需付首付的房屋抵押貸款。其中，以投資為目的的購房者中，60%選擇了無首付的貸款，以自住為目的的購房者中，有30%選擇了無需首付的貸款。

澳大利亞有180萬人在稅務辦公室(ATO)登記有房產投資，其中三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的房租價格增速，已經降至21年的低點，目前低於1%。

澳洲央行的警告發出之後，澳洲四大銀行西太平洋銀行(Westpac)、英聯邦銀行(Commenwealth Bank of Austrilia)、澳新銀行(ANZ)和澳大利亞國民銀行(National Australia Bank)幾乎同時收緊了放貸。ARPA要求每年銀行的投資房貸款增長比率不得超過10%，與此同時，維多利亞州政府規定，從今年7月1日起，將外國投資者購買公寓的印花稅稅率從3%上調至7%。。。

澳洲總理馬可姆·特恩布爾(Malcolm Turnbull)今日警告說，澳洲的債務已堆積成山，除非聯邦政府能夠控制預算，否則未來幾代人都將不得不肩負還債的重擔。據澳新社消息，周四，特恩布爾告訴ABC電台：「這將意味著，(未來)政府不得不減少服務，或者是增加稅收，或者是兩者兼用。」 特恩布爾說，我們不能繼續過超出我們能力範圍的生活，把更大的如山般的巨額債務，留給我們的子孫後代，如果未來澳大利亞大型銀行遭遇流動性危機將需要大量的資本來應對現金流危機，如果沒有外部資本幫助，他們將將會有人出現類似次貸危機時候的情況。

付鵬認為，現在加拿大的多米諾骨牌開始出現了倒塌，雖然對於全球金融體系的影響肯定不像美國那麼大，但衝擊也不會小。泡沫終將不可持續，沒買過單的國家，一個都不會少。

(付鵬，旅居倫敦期間先後任職於國際知名金融機構和對沖基金，回國后管理著自己的海外對沖基金，文中觀點不代表《澳洲都市報》立場。)