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二三線城市房價比一線漲的還猛,2017年該在哪裡買房?

二三線城市房價比一線漲的還猛,2017年該在哪裡買房?

2017年樓市轉淡,政策調控和樓市表現,似乎都在向人們傳遞這樣一個信號:一線城市高不可攀、二三線城市將成為樓市香餑餑!從供需端來看,不管是購房者還是開發商,都共同將視線瞄準二三線市場。那麼,二三線城市真的是2017年買房的最好選擇嗎?其房價是否會在多方作用下量價齊升一枝獨秀?

一、首先來看2017年樓市最新表現:

2月22日,國家統計局發布了2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。整體來看, 70個大中城市房價平均漲幅為0.24%,較上月略有收窄。

  • 三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同。

圖:70個大中城市新建商品住宅價格算術平均環比變化情況

從城市量級來看,二三線城市漲幅已經全面超過一線城市。在國家樓市政策全面收緊和城市土地供應減少的情況下,一線城市迎來了寒冬:令人望而卻步的價格,和持續減少的住宅供應量,呈現出量跌價穩的態勢。與此同時,二三線城市房價仍在小幅上漲中。

二、從市場表現和供需埠綜合來看,二三線城市後勁十足。

1、2016年整體表現來看,樓市熱點或正逐漸向二三線城市傾斜:

隨著2016年下半年熱點城市的調控政策密集出爐,熱點城市正在轉移。一線城市的房價趨於平穩,恐慌性購房和投機性購房數量也得到抑制。儘管基礎設施、教育、醫療水平乃至職業發展機會不可能在短期內實現較為徹底的平衡,但是在政策釋放出明顯的「平穩」信號時,部分被市場刺激的非理性需求或過度觀望的需求將得到有效轉化。實際上,從1月份的數據也不難看出,與重點城市在各類抑泡沫措施的作用下的明顯走弱相比,二三線城市的樓市表現相對平穩,區域分化矛盾正在得到緩解。

從2016年成交面積來看,二三線城市勢頭正猛。2016年TOP50城市的成交面積排行中,排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津,成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。成交面積同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖,均為重點三線城市,同比增幅分別為164%、139%和105%。

2、從需求端看,熱點關注城市也在轉移:

一線城市高房價的泡沫破裂風險一直為人所擔心。儘管部分人認為強勁的需求是高房價的有力支撐,但不得不說的是,所謂強勁需求更多體現的是購房意願,而非購房能力。更多家庭的財力無法支撐在一線城市購房的意願,因此這部分需求不足以支撐一線城市房價大幅上漲。所以,在政策信號愈發明顯、行業風險得到關注的當下,投機性需求得到有效抑制,房價大幅上漲的可能性減弱。

從安居客公布的春節期間各城市訪問量數據來看,增幅榜的前五個城市均是三線城市,湖北黃岡訪問量上漲122%,廣東梅州上漲108%,安徽宿州上漲99%,安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。

一份對189個城市進行的「返鄉置業需求調查」也顯示,現居住一線與三、四線城市的人群,對於三線城市的住房均有極強的購買慾望。在校大學生及剛畢業的大學生人群是返鄉置業的主要人群,45歲以上的人群在投資養老的需求推動下亦是返鄉置業的一大人群。

3、從供應端看,各房企也在積極布局二三線城市:

在北京、上海等城市相繼提出了建設用地「負增長」目標后,一線城市的新增土地供應量大大減少。張大偉分析,未來土地市場的「主戰場」會集中在城市邊界快速擴張的熱點二線城市。一線城市的土地供給量從2016年開始已經非常少了,布局一線城市的代價極高。土地的稀缺固然也讓商品房稀缺,但首先承壓力、擔風險的正是豪擲千金當「地王」的房企。而三線城市分化比較明顯,市場去化周期比較快、城市邊界快速擴張的熱點二線城市表現較好。

因此主要標杆房企拼搶土地集中在二線城市,它們也是2017年土地市場最活躍的地方。越來越多房企將目標集中在環北京、環上海和臨深區域以及增長潛力巨大的二線甚至有特色的三四線城市,以更低的土地獲取成本,為更多的外溢剛需提供高性價比產品,希望藉此蓄力。

三、二三線城市後續表現將會如何?

即使同為二線或三線城市,其內部也會存在多樣性。我們首先來看一個概念——衛星城:主要是指距離一線城市和熱點二線城市200公里以內,或1小時之內高鐵車程的城市。2015年年中以來,這些衛星城跟隨著一線城市和熱點二線城市,房價有了較大的漲幅。而非衛星城的三線城市,房價走勢就要弱很多了。

德銀首席經濟學家張智威認為:對於非衛星城的三線城市,儘管並沒有出台相關的調控措施,但是預計地價和房價也會有所回落。這有兩個原因:首先,近兩年這些城市房價漲勢相對較弱,意味著這些城市並不受「投機」資金的喜愛;其二,這些城市並不是一線城市和熱點二線城市的一個良好的可替代項。因此,一線城市和熱點二線城市的樓市調控趨嚴,並不會使這些城市的樓市漲起來。

而衛星城的的房價漲幅要遠高於非衛星城,其2016年11月的同比漲幅超過14%。更加重要的是,這些城市距離一線城市和熱點二線城市很近。一線城市和熱點二線城市的嚴厲調控政策還將會持續,因此投資資金將會流向這些衛星城。

還有一個原因就是:儘管衛星城的房價緊跟一二線城市,但它們的平均土地拍賣價格和較冷門的二線城市差不多,要遠低於一線城市和熱點二線城市。這意味著,這些衛星城的土地價格還有進一步上漲空間。如果是這樣的話,那麼這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

另外,在土地銷售開發方面,德銀注意到一個很有趣的現象:在去年11月和12月,其他城市的土地銷售增長率都是負的,而衛星城的增長確是正的。這還不足以說明,衛星城的房地產業將一定會一枝獨秀,但起碼是一個非常值得關注的現象。

一段話總結:

包括一線城市,二線城市和非衛星城的三線城市的房價不久后將失去迅猛上漲勢頭,2017年樓市表現潛力股在於衛星城市,在整年相對平穩的大趨勢下可能會保持一枝獨秀,值得行業人士和購房者持續關注。

信息來源:中新網、金融時報、證券日報、華爾街見聞等。

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