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7處致命暗傷!樓市,最危險的其實在暗處!

7處致命暗傷!樓市,最危險的其實在暗處!

樓市,最危險的其實不在明處,而是在暗處。

就在大家把目光著眼於限購、限貸、限價、限售、限商等明面上的「五限」政策時,能夠引起樓市「內傷」的一系列事件早已開始發酵。就拿最近來說,筆者就發現了7處足以引發樓市內傷的事件!

說實話,其實這7件事,任何一件事如果單獨拿出來都是足以寫一篇內容詳實的文章的。不過既然筆者發覺出7件事和樓市之間暗地裡存在緊密聯繫,那麼就姑且來一次大雜燴,給樓市還原一下暗傷樓市的「七傷拳」!(這七件事有不少是筆者獨家的資料和觀點)

1

央行沒縮表,但另外兩件事更可怕!

記得4月份,有不少媒體在談論央行縮表的事(注意是央行縮表,不是美聯儲縮表。)當時筆者曾指出目前沒有條件、沒有辦法像美聯儲(以後準備做的)一樣連續的主動縮表。2017年第一季度出現的這個所謂「縮表」,更多是一種季節性的反應。

果不其然,在4月,我們「如約」看到了央行的擴表:

儘管擴表出現,縮表沒影了,但是當初縮表在市場甚囂塵上的時,對市場的負面影響和擔憂其實已經造成了。或許是為了打消市場的疑慮,央行在《第一季度的貨幣政策執行報告》里特意開闢了一個專欄解釋應該如何理解央行的「縮表」:

(央行這個反應很恰當,也應該。不過筆者一直覺得,央行在媒體面前其實是個弱勢群體,因為相對於媒體可以高頻度的發表自己的見解和看法,央行和外界溝通的渠道太少,頻率也太低,致使很多原本不應該有的聲音出現在市場上,造成市場時不時的產生擔憂和恐慌。在這裡筆者建議,央行可能應該利用自己的平台或者建立一個平台,和外界加強溝通,防止不應有的一些揣測出現,造成市場的動蕩。)

央行從縮表重新回到擴表的這個動作給市場的印象是央行是在呵護市場,並重新回到溫和去槓桿的軌道上來。溫和去槓桿,這個看法本身沒毛病,但大家的解讀可能有些過於天真了。因為有三個跡象表明,央行正在變得更強、更具控制力。

1、央行屢超市場預期

一方面為了去槓桿,一方面為了維護人民幣的穩定,央行一直在用自己的(利率走廊中)市場利率武器調控市場對於人民幣匯率和貨幣政策的態度與預期。

在央行動手的過程中,市場常常低估了央行執行去槓桿的決心和捍衛人民幣匯率穩定的雄心。

據彭博報道,國內4家長期追蹤央行利率管理的銀行,在最近31個交易日里的24天定期追蹤中,針對市場利率所作出的判斷,屢屢低於央行的調控結果:

市場預期和央行調控下的參考利率之間的差值

彭博給出的這個所謂市場偏見,其實反映出市場遠遠低估了央行對於當前去槓桿背景下,市場利率的調控力度。

2、央行日益正常化

伴隨著外匯儲備的連續下滑,作為此前最重要的基礎貨幣投放手段,外匯占款餘額也在逐步走低。原本兩者的變化具有一致性,但最近幾個月的數據卻顯示兩者之間的走勢迥異。外匯儲備連續4個月回升的同時,外匯占款卻連續18個月下降。

外匯占款變化:

北京時間5月15日,據彭博社計算,4月末央行口徑外匯占款環比下降420億元,4月末外匯占款21.6萬億元人民幣,連續18個月下降,3月減少546.91億元。

之所以出現外匯占款和外匯儲備之間走勢的背離,筆者覺得這很可能是央行在去槓桿的過程中,有意的想要更過的謀求主動調節手段,也就是貨幣政策工具的運用,而避免被動的基礎貨幣投放。

兩者之間背離的過程或許不會一直存在下去,但是外匯占款作為基礎貨幣投放的地位不斷下降確實顯而易見的。

目前,筆者沒看到有多少人關注外匯占款在基礎貨幣投放中的地位下降有什麼作用,大家僅僅是認為外匯占款下降之後,對於基礎貨幣包括其衍生出的M2會用很大的壓力。但其實,要知道,目前央行和美聯儲等發達國家央行之間的最主要的區別其實恰恰是外匯占款這種被動的投放貨幣的方式比重過大。

外匯占款比重過大,其實會令央行比較被動,缺少獨立性,沒法更主動的按照自己的意圖管控和調節貨幣。

而一旦,外匯占款為未來可預見的時間裡,不再成為貨幣投放的主要方式,那麼這其實意味著一個更為正常、主動、積極,一個向發達國家央行資產負債表靠攏的更為獨立自主的央行將會出現!這也意味著,央行未來會變得更強!

或許有些朋友不太明白,央行變得更強、更可控有什麼作用,尤其是對於樓市的作用。

說起來其實挺好理解的,一個更強的央行,將會有更大的能力掌握商業銀行、掌握市場上貨幣的投放,更好的運用基礎貨幣的規模和貨幣乘數效應,把錢用到刀刃上,從更宏觀和微觀的角度防止錢流入樓市當中。

同時,筆者此前一直說,調控樓市最終的是從貨幣入手,只要央行走足夠的決心,管控住貨幣的閘門,那麼樓市再想上漲,就和巧婦難為無米之炊一樣,無從下手!

另外,大家常常有保匯率和保房價的爭議,這一點受篇幅所限筆者無法展開,但其實如果在央行的強大預期管理及實時影響下,匯率穩定,且外匯儲備本身越來越不再成為一個需要「保」的問題,樓價似乎就成了短期之內,重點調控的唯一對象。

那麼,一個屢超預期,執行力超強的央行,一個能力更大、更加自主和可控,且對樓市更有針對性的央行,對於樓市來說難道還不可怕嗎?

2

貨幣收緊,財政發力!

2017年第一季度的央行貨幣執行報告中,關於縮表的解釋,央行主要說了四點,分別是:外匯占款下降、調控工具選擇、現金投放的季節性波動以及財政支出加快。

財政支出加快是 3 月份「縮表」的重要原因。2017 年 3 月份財政支出加快,

央行資產負債表上的政府存款減少 0.8 萬億元,比上年同期多減 0.6 萬億元。財政支出後會轉化為銀行體系的流動性,反映為央行資產負債表上政府存款下降。

也就說,儘管看似財政支出帶來的作用是央行資產負債表的縮減,但其實從流動性的角度來說,這些由政府擁有,長期寄存在央行賬戶上的沉澱資金,如果釋放出去是能夠緩解市場對於流動性的渴求的。

實際上,如果我們研究基礎貨幣的投放會發現,央行有四種方式投放貨幣:外匯占款、公開市場操作(貨幣工具)、降准、(釋放)財政存款。

相對於其他三種投放方式,財政存款可能是對於虛擬金融資產價格變動影響最小,對實體經濟作用最大的一種投放方式。當然,這得央行和財政部相互配合。

通過財政存款釋放流動性,可以盤活存量資金,讓央行不必因為市場太過饑渴而臨時動用其他手段補充流動性,這其實等於給央行更大的空間和餘地來執行去槓桿期間的貨幣政策意圖。

有朋友說財政存款釋放出來的錢,不是一樣有可能迴流到樓市等資產上嗎?這個大可不必多慮,因為財政存款的釋放更多會直接進入到交通等和樓市無關的項目建設上。很難過道流向樓市,且目前商業銀行、信託等大量的金融機構對於進入樓市的資金是格外小心,這就更加保證了錢不會流到泡沫資產上。

對於邊際資金較為敏感的樓市來說,沒有增量資金進入樓市,顯然是件麻煩事。

3

金融壓力不大,去槓桿空間巨大

4月11日之前,股市債市連續下跌,市場似乎在用下跌來表明金融監管壓力巨大,市場可能面臨風險。

不過市場的態度真的就能拿來反應我們的金融壓力嗎?

當然不,市場覺得壓力大,那因為自己的利益受到了影響,從監管者或者第三方中立者的角度看金融壓力那可能就是另外一番模樣!

最近,高盛的分析師在整合了銀行部門、銀行間貸款和債券、股票和外匯市場之後,建立起了一套完整的能夠反映金融業壓力的指數——FSI。

該指數顯示,和2008年全球信貸危機、2015年811匯改、2015年股災等敏感時期相比,目前的金融行業整體壓力其實並沒有媒體和市場反應的那麼大:

另外高盛還說,其實目前金融行業的去槓桿化進程其實並沒有在國際投資者中產生過多的關注,且目前的金融壓力對於經濟增長的影響也沒有想象的嚴重!

大家其實可以想一想,儘管市場一直說監管壓力大,市場缺錢,但是三四線城市的投資客們大肆投資的舉動、股市最近企穩的狀態是不是都說明,一些媒體和所謂的市場抱怨似乎都是有點虛偽,不能反映我們金融壓力全貌的呢?

筆者以為,一行三會肯定也是掌握著對於金融壓力和風險的更全面的數據的,不會因為所謂市場的抱怨就停止去槓桿的步伐。

這麼推演下來,未來,去槓桿的空間仍然巨大,去槓桿的過程持續時間可能會超乎我們此前的預想,而監管層的執行力度和決心也會超出預期。

如果我們以銀行間同業拆借利率為基準,從利率的角度來衡量去槓桿的階段性頂點,我們不難發現,國內利率仍然有較大的上行空間。

對於樓市來說,本身就是去槓桿受影響最大的行業之一,再加上利率的上行,從負債和資金成本的角度來說,會直接刺痛樓市中資金實力最脆弱的人群,也會對樓市泡沫最嚴重的地區有近乎致命的影響。

4

債券通,三方面利空樓市

即將和香港市場開通的債券通意義重大。第一、債券通能夠吸引更多的資金來到,防止資本流出為人民幣帶來的壓力;第二、債券通能夠幫助實體經濟融到更多的資金,幫助實體經濟的發展;第三,債券通助力於金融系統的開放,也另我們的投資市場更加完善。

至於為何說兩方面利空樓市,其實在債券通的意義中已有透露。

利空一:

不少朋友都認為,房子是目前為止最令人滿意的一種投資方式。這話儘管筆者有所保留,但可能很多人都會認同。既然這樣,那麼如果的投資方式和渠道日益多元化,就等同於削弱了房子在投資中的重要性。

這麼說來,債券通的開通和滬深股市與香港的聯通其實有異曲同工之妙,都是擴大了我們投資的渠道和方式。且從未來散戶或者說個體的資金會集中到共同基金等基金的發展趨勢來看,債券市場的成熟化和多元化,其實會從更大的維度幫助我們財富增值保值。(IPO加速,股市重要性更上一個台階,其實也是對樓市資金流入的長期利空)

利空二:

看多房子的朋友們,還有一個堅定的理由是說樓市對於經濟的貢獻。相對於樓市,如果實體經濟更加強大,最終可以讓國家經濟減少對樓市的倚重(實體經濟好,多納稅也可以從利稅的層面緩解地方政府對於土地財政的依賴),那麼可不可以說是把樓市的經濟地位削弱了呢?

實體經濟目前最缺什麼?市場?恐怕不是,是錢!債券通的重要意義恰好就是讓更多國外的錢來達到,幫助實體經濟發展。這麼說來,債券通就等於利好實體經濟、利空樓市。

利空三:

目前的融資結構中,銀行等間接融資的比例太高;股市、債券等直接融資的比例太低。這種結構帶來兩個後果,一個是實體經濟獲取資金的途徑窄、成本高;另一個是銀行往往把和樓市相關的資產看得過重,這導致其信貸資產結構中,樓市比重太大,風險集中。

那麼如果我們能夠更多的發展最直接融資,降低間接融資的比例,從某種意義上,就可以緩解實體經濟貧血和樓市資金過剩的兩方面問題。

各金融資產價值對比,明顯銀行比重過大、股票和債券比例低

5

一帶一路給經濟注入新活力

一帶一路的話題最近談得很多了,筆者在這裡也就不多廢話了。一帶一路除了是在全球戰略層面的偉大實踐,對政治、軍事、經濟都有重要意義。其中,從經濟的角度來說,幫助人民幣全球化、化解過剩產能、打通歐亞大陸的消費市場等等都會對的經濟有巨大的促進作用。

用二級火箭來形容其推動經濟的動能或許也未為不可。那麼從貿易上來助力經濟,顯然比靠房地產來得更健康和更具可持續性。其替代房地產在經濟中的地位其實是很明顯的。儘管有點小不忍,但未來房地產在經濟中的地位下降是遲早的事,如此,未來一個對經濟作用不那麼大,泡沫卻有那麼大的部門,管控力度更嚴更緊更持續一點都不令人意外。

6

阿里和騰訊的新經濟崛起

中概股最近的表現在全球都是數得上號的,其中阿里和騰訊又是當中翹楚。從最近阿里和騰訊公布的財報看,兩者所代表的新經濟絲毫沒有增長遇到瓶頸的感覺,仍然在高歌猛進:

阿里巴巴周四公布,截至3月31日的第四財季普通股東應占凈利潤為人民幣106.5億元(約合15.5億美元),同比增長近一倍。

當季收入飆升至人民幣386億元(約合56億美元),同比增長60%。占阿里巴巴大部分營業額的核心商業部門收入增長47%,至45.9億美元。

騰訊控股(00700 .HK) 公布截至2017年3月31日未經審核的第一季度綜合業績。2017年第一季度業績摘要:

總收入為人民幣495.52億元(71.82億美元 ),比去年同期增長55%。

經營盈利為人民幣192.72億元(27.93億美元),比去年同期增長44%;經營利潤率由去年同期的42%降至39%。

期內盈利為人民幣145.48億元(21.09億美元),比去年同期增長57%;凈利潤率為29%,與去年同期持平。

新經濟是和房地產最不相關的經濟部門,也是未來前景最大,在全球競爭力最強的地方。因此,和第二產業不同,新經濟的迅速崛起其實對房地產在經濟中的地位打擊是最大的,也是替代效應最強的。

從彭博的數據來看,阿里和騰訊所代表的新經濟,不但在公司市值層面全面超越銀行等傳統部門,還率領其所代表的消費領域在經濟中強勢崛起!

阿里和騰訊所代表的新經濟公司在公司市值層面全面超過銀行等傳統行業

消費領域對於GDP增長的貢獻,遠遠超過投資。

2017年消費對於經濟的貢獻已經接近8成,遠遠高於投資。

7

川普與樓市

從本輪貨幣收緊的時間軸其實可以大致的看出全球不同經濟復甦的程度。美國,作為全球頭號經濟體,率先開啟收緊貨幣政策的步伐,這其實令全球主要經濟體略顯被動。尤其對於發展家,新興經濟體來說,為了避免資本過快流出,在經濟復甦程度可能尚未達到預期的時候,就不得不從寬鬆轉到中性甚至緊縮。

如果我們觀察中美之間在不同維度上的利率「隔空對話」,可以看到從2016年以來美聯儲每次加息,幾乎都會同步的提高利率走廊中的市場利率。(儘管沒有動用所謂存款基準利率,但是要知道在利率市場化之後,實際上基準利率已經基本上失去了利率錨的作用,OMO、MLF、SLF等不同期限的利率走廊利率指標意義更為重要。)

儘管這些利率的實際變動依據仍然是經濟走勢、主要資產價格的變動情況,但是很明顯,美聯儲的貨幣政策就像是貨幣政策的下限,隨著美聯儲逐步抬升其利率,也往往不得不跟隨美聯儲的腳步,美聯儲對於我們的貨幣政策用達摩克利斯之劍來形容在合適不過。

不過,如果美國經濟和貨幣政策的確定性強,貨幣緊縮的路徑比較清晰,那麼其實還是會有較多的時間和空間來運籌帷幄,儘可能找出最佳的方式來應對美聯儲的加息,降低其影響。

怕就怕,不確定性。

而美國現在最大的不確定性就是川普。這種不確定性,倒不是說起經濟政策、外交政策不確定,而是其本人的個性,很難捉摸,無法確定其下一步的具體動作。

最近的泄密門不斷發酵,金融市場出現了巨大的波動,這種波動顯示出,市場對於川普存在的巨大疑問,尤其對其政治延續性的懷疑態度。(儘管被彈劾很難發生,但波動性已經說明了很多問題)

這種懷疑和波動性很可能會導致,美聯儲的加息節奏被打亂。

據CME數據,6月美聯儲加息概率已經產生巨大變化:

美聯儲加息的概率從5月11日,也就是一周前的8成,已經下滑到7成。

政治層面的不確定性,加上美國經濟自身的搖擺(美國經濟數據近期也在打架,就業不錯,經濟表現一般,通脹增幅回落),美聯儲勢必謹慎又謹慎。

近期,對耶倫有十足影響力和耶倫貨幣政策一脈相承的,前美聯儲主席伯南克預計:

美聯儲將繼續「非常緩慢」加息,可能會在2018年開始縮減4.5萬億美元的資產負債表。

有句話叫長痛不如短痛。如果,美聯儲延緩加息的頻次,讓加息的周期變長,那麼我們的貨幣政策也很可能得延長相對緊張的局面,對於資產價格敏感、對於持有成本變化敏感的樓市投資(投機)者來說,這無疑於溫水煮青蛙,除了煎熬就是更煎熬!

最後筆者想說,樓市目前所遇到的情況是前所未有的,歷史上從來沒有這麼多的「巧合」在一起。原本看多樓市的邏輯幾乎無一例外的在受到嚴峻的挑戰,而看多的因子卻越來越顯蒼白!

接下來,用美劇《權力的遊戲》中的一句名言來形容樓市可能最合適不過了,那就是:Winter Is Coming!

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