五問中國樓市：假如拐點來了該怎麼辦？

問：房地產經歷了疾風驟雨般的20年，房價也一路飆升，一線城市的房價是否已比紐約倫敦等西方大城市更貴了呢？

答：對於處於不同收入水平的國家而言，比較房價的絕對水平意義不大，更重要的是比較一些國際通行的研判房價高低的指標。

從房價收入比來看，截至2016年底，深圳的房價收入比超過45年，京滬的房價收入比約為35年，廣州的房價收入比超過25年。從這一指標來看，深圳的房價已經是全球大城市中最高的，北京與上海的房價與香港持平，廣州的房價與倫敦和新加坡持平。

從房價房租比來看，深圳的房價房租比超過70倍，北京、上海與廣州的房價房租比都在50倍左右。從這一指標來看，深圳的房價仍是全球大城市中最高的，北京、上海與廣州的房價則與東京、香港、倫敦持平。

另外值得注意的是，2017年第一季度，北京房價又發生了一輪顯著上漲。

綜上所述，一線城市的房價已經不亞於西方大城市，深圳的房價甚至顯著超過了這些城市。

問：房價持續上漲的慣性幾乎成了一種無法挑戰的信念，比如曾有開發商聲稱，在其有生之年將看不到房價下跌。如果將房價的拐點定義為絕對房價微漲甚至有所回落，那麼房價是否已經到了拐點？這種拐點是全國房價的整體止漲，還是不同城市出現加速分化？

答：從短中期來看，分化依然是不同城市的房價大趨勢。可以從兩個維度來看房價的分化：一是人口流動，目前具有購買力的年輕人口，依然在向一二線核心城市流動；二是優質公共資源的分佈，目前，優質的教育、醫療、養老等公共資源，依然集中在一二線城市，特別是一線城市。這就決定了，未來核心城市的房價仍可能處於高位，而外圍城市的房價很可能持續處於低位。

此外，目前一線城市的房價，用國際通行標準來衡量，已經處於全球最貴的房價之列。考慮到人均收入水平、人口老齡化、潛在增速下降等問題，應該說，房價全面暴漲的階段已經結束，只是未來房價如何調整仍面臨著較大的不確定性而已。

舉例來說，如果雄安新區真能分流北京的非首都職能及部分優質公共資源，那麼北京房價繼續暴漲的可能性就幾乎沒有了。

問：人們喜歡用日本的泡沫經濟和美國的次貸危機來形容房地產金融風險，發展了20多年的房地產金融，覆蓋土地收儲、開發、個人公積金和按揭、消費金融以及二手房相關金融產品等廣泛領域，如何評估房地產金融的總體風險？

答：要準確評估房地產金融的總體風險，是非常困難的一件事。是一個地區差距巨大、經濟增長模式仍在轉型的發展家。一方面，要評估總體上是否存在房地產泡沫、甚至一線城市是否存在房地產泡沫，仍存在廣泛爭議；另一方面，即使認為一線城市存在房地產泡沫，也很難預測泡沫究竟什麼時候破滅。

更重要的是，的房地產市場與商業銀行體系完全捆綁在一起。這就意味著，房地產價格的大幅下跌可能引爆金融系統性風險，這是政府將儘力避免的。

因此，房地產泡沫破滅未必成為金融危機的起因，而可能是其他危機爆發的結果。

問：今年以來，隨著「地產回歸居住」的調性增強，抑制地產泡沫的舉措不斷，各種行政措施和預期調控措施不斷出台，應該如何構建樓市調控的長效機制？

答：第一，各地政府增加居住用地的供給。只有增加供給，才能最終抑制房價上漲。但要讓地方政府做到這一點，首先必須加快財稅體制改革，讓地方政府的財權與事權更加匹配，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度；

第二，儘快推出房產稅。但推出房產稅的前提，是政府降低對居民部門徵收的其他稅費，居民部門的實際稅負，從國際範圍內來看已經很高了；

第三，向民間資本真正開放教育、醫療、養老等服務業。只有讓優質公共資源的分佈更廣，才能降低通過買房來獲取稀缺性公共資源的激勵。

問：隨著從儲蓄大國走向資產大國，社會各階層有著各自的焦慮。年輕人憂慮是否該出手買房，既擔心未來更買不起房，又擔心現在買房被套在高位；高收入人群已逐漸了解炒房無望，又不知道如何優化自己的儲蓄。那麼，對於年輕人和富裕人群的樓市操作，有何建議？

答：對年輕人而言，如果是首套自住房，具備能力的話還是應該購買，但要避免高槓桿買房。未來城市的房價可能波動性更強，如果槓桿過高，房價發生較小調整，房子的所有權就可能變成銀行或者其他貸款人的了。此外，要千萬小心由於基準利率上升導致的月供壓力變大的風險，最好將月供控制在月收入的50%以內。為了降低槓桿，不妨先買小戶型或者較遠的住房，等收入上升之後再進行改善。

對於富裕人群而言，通過房地產投資來實現資產增值的最好十年已經過去了。未來的房地產投資，或許應該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮養老地產、旅遊（躲霾）地產等新的投資形式。即使依然偏向於房地產，也應該考慮全球範圍內的房地產投資。總體而言，在增量資產配置方面，應該逐漸降低房產的配置比重，增加股權或其他大類資產的配置比重。