調控這麼嚴，為什麼房產商就是不降價呢？

最近，房地產的新政可謂是連軸出現，從北京這樣的首都級大城市，甚至到貧困縣各式各樣的房地產新政層出不窮，根據《法制日報》的不完全統計，三月份以來，已經有66個地市出台了限購政策或者限購政策升級措施，新的一輪調控熱點已經從一二線城市向著周邊城市，甚至三四線城市延伸了，全面調控的時代可以說已經來臨了，包括高層都已經給全國房地產確定了總基調：房子是用來住的，不是用來炒的。

但是，最近很多朋友都在問瀚哥一個問題，他的原話是：」為什麼萬惡的房產商總是不願意降房價呢？「碰到這個問題，瀚哥也覺得很好玩，房產商是不是」萬惡「的瀚哥真不好說，不過不願意降房價卻是一個比較明顯的現象，面對著如此力度的市場調控，碰到其他的商品恐怕早就降價了，為什麼房產商們寧願用一些五花八門的促銷手段，卻都不願意降價呢？

今天，我們就來討論一下，房產商們為什麼寧願「死撐著」，都不願意去降房價呢？

一、房價對於開發商究竟意味著什麼？

現在說到房地產的事情，基本上是個人都能夠說出個子丑寅卯來，前些年瀚哥觀察到的問題還是在一線北上廣這樣的特大城市中，大家紛紛談論房地產的問題，但是對於二三線甚至更小的城市來說，房地產還不算是什麼問題。但是，這一切都在發生的變化，前幾天瀚哥的一個讀者給瀚哥留言，她在一個並不算太發達的一個三四線城市裡面，但是即使如此大家也都在討論著房地產的問題。

幾乎所有人都知道房地產對於經濟支撐作用是什麼，也從自身的感覺上能夠深刻地體會到自己的幸福感和房地產的關係，但是，作為房地產這個龐大產業鏈條中最重要的一環，房地產開發商們又是如何看待房地產的？記得瀚哥的一個房產商朋友曾經和瀚哥說過，現在他自己看房價的感覺是一種又愛又恨又怕的感覺，愛的是房價價格上漲意味著自己能夠賺到錢，但是恨的是作為中小型房產商，自己並沒有多少囤地的儲備，這樣房價漲上去，自己還有沒有實力去開發下一個樓盤都很難說，怕的是房價如果開始下跌了，自己該怎麼辦？

這個心態可謂是很多中小型房產商的統一心態，因為房子的價格就像股市的股票價格一樣，任何一個投資品都不可能一直漲上去，肯定要有下跌的時候，但是就像股市最為瘋狂的那幾年一樣，誰都不覺得自己是擊鼓傳花的最後接盤俠，所以，都不顧一切的向上面撲去，房價同樣如此，這就是房產商們心中對於房地產的心態問題。

二、為什麼他們始終不願意降價呢？

關於政策管理的變嚴格了，房地產在的地位也開始從「投資品」向居住屬性回歸了，誰都覺得房地產價格應該要回到一個合理的價位去，但是為什麼開發商還是不願意降價呢？關於這個問題，瀚哥得到了不少答案，原因不外乎是幾個方面，我們來一一剖析：

一是對於房價上漲依然存有幻想。由於最近幾年來，房地產的調控其實並不少，所以很多房產商心目中都有一些見怪不怪的思想，覺得市場再壞最多壞一陣，等熬過這段時間就會反彈回去，特別是房產商都覺得房地產對於經濟有著很大的支撐作用，更何況對於廣大一二線中心城市而言，雖然房價很高但是人口還是在流入，只要有人就會有剛需，這麼強烈的剛需之下，房產商依然在賭房地產市場只是暫時的停滯，所以沒必要現在就降價。

二是房地產的開發成本也讓房產商騎虎難下。很多時候房地產的開發有著一種空手套白狼的情況，就是房產商用很少的一筆啟動資金就向銀行申請到了開發貸，然後不用花多少力氣，通過做幾個沙盤，蓋個售樓處就能夠通過預售拿到樓花，然後再用預售的錢去做房地產開發，這一系列的過程幾乎不用花多少的錢，既然成本不高那能不能降價了呢？還是不行，因為問題也同樣存在，因為上面的模式如果要玩通關，必須要拿下囤地這個關鍵點，大批的開發商雖然開發的成本不高，但是囤地的成本很高，甚至有些開發商通過高槓桿拿地，這種高昂的成本讓開發商自己也騎虎難下，如果降價的話，自己就可能無法償還槓桿，最終資不抵債直接破產。

三是開發商和購房者的心理博弈。一直以來，我們總覺得開發商都是無奸不商，但是我們還忘了一件事，這就是房價其實存在著嚴重的多元博弈問題，雖然有些人可以冷靜地看待房地產問題，但是對於大多數人而言都存在著一個現象，這就是有房一族和無房一族的心理博弈，對於大多數買了房的人都有著一個很矛盾的心理現象，這就是在自己沒房的時候往往極度期盼中房價下跌自己好買得起房，但是等到自己真正買了房之後，卻又極度盼著買的房子漲價，這樣自己的資產才不會有損失。所以有開發商曾經直言不諱的對瀚哥說過「現在別看喊房價高喊得熱烈，實際上都是沒房的那批人，真正有房的人都在偷著樂，盼著趕快漲了」。所以，在這場心理博弈的過程中，開發商為了維護自己之前樹立的價格預期，都不會願意房價下跌。

四是開發商根本不敢降價。還有一部分原因是開發商根本不敢降價，因為房地產市場和的所有投資市場一樣都存在著追漲殺跌的過程，一旦降價改變所謂的市場預期之後，開發商就不是降價促銷那麼簡單的事情了，人向來的特徵都是買漲不買跌，一旦市場預期被改變，所有人認為房價拐點到來的話，到時候引發房地產價格的雪崩將會是滿盤接輸的下場。輕點的已經購房的人打砸售樓處的新聞還是時有聽到，重則開發商自己會陷入萬劫不復的地步。

在上面四個邏輯的多重組合下，市場陷入了一種極度詭異的博弈循環中，市場各方都在博弈，這個時候開發商絕對不願意主動降價賣房，硬扛著不動靜待市場的發展才是開發商自己的一種明智的選擇。而對於市場而言，尤其是房地產市場而言，由於房地產對於經濟的重要作用，無論是大漲還是大跌都可能嚴重影響經濟，最好的辦法是一點點的扭轉市場的扭曲現象，不斷地從供給側增加供應，最終讓房地產市場回歸到一個合理的水平，這才可能是一種比較好的選擇吧。

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