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河南物業管理條例修訂近百處,新增哪些亮點?

河南物業管理條例修訂近百處,新增哪些亮點?

在鄭州,尤其是三環內的地界,停車一直一來都是個大難題。再加上現在房價飆高,一般工薪家庭購買完房子之後,雖然開發商採取一系列分期付款的政策進行車位售賣,但動輒10萬+的或高於汽車價格車位費用,都讓很多人頭疼。

而除了價格之外,很多人的這部分頭疼還包括以下兩個方面:

1.部分小區車位只售不租。

2.路邊停車隨時面臨200元一次的貼條風險。

於是,在3月份《河南物業管理條例(修改條例)》(初稿)公布的時候,關於空置車位只租不售的規定,就又引發了一波關注,很多人就對這個規定抱有很大期望。昨天,經過4個月的修改,《條例》的二稿出爐,身邊的朋友也對此事討論的風生水起。

於是,小編就對此事進行了一系列的考證,然而卻發現雖然《河南物業條例》只修改到了二稿還未正式頒布,但如果按照目前的政策實行的話,對於空置只售不租罰款的規定,很可能就是個繡花枕頭,起不了任何作用。

首先,二稿對空置車位只租不售罰款的規定如下圖:

總結起來,可歸結為以下兩點,拆分來看並不是很讓人開心:

1.車位只能針對本社區業主,否則違規一個罰款5-10萬。

2.富餘車庫可臨時對外出租,每次租賃期限不得超6個月,對於只售不租的罰款5-10萬元。

在具體的講以上內容之前,小編先給大家普及一個知識,關於車位。

一般情況下,市面上的在售的項目基本上都屬於人車分流的,所以只包含有地下停車位;而還有部分社區未做到人車分流,車位則包含有地上停車位和地下停車位。

兩者的區別在於:

地下停車位都屬於開發商操作空間的一部分;

而地上停車位,則屬於業主公攤面積的一部分,不能進行售賣或者出租,若想統一管理進行出租,則需要通過業主委員會,過程比較麻煩,跟開發商沒關係。

以上為前提

而關於第一條,車位只能針對本社區業主這一規定來說,如果開發商按要求做到,且政府部門進行嚴格的篩查,還是很值得開心的,畢竟小區內部的人員關係進行統一的管理,不會有各種莫名其妙的人,出入小區。

關於第二條,也是最關鍵的一條,按照發出的這個內容來看,如果主語或者斷句不同,其實這個規定是有歧義的。

為什麼這麼說呢?

1.如果單看富餘車庫可臨時對外出租,期限不得超過6個月,對於只售不租的罰款5-10萬元這一句。可理解為有富餘車位了就出租,沒有就可以不租。事實上,在鄭州目前在售的小區當中,基本上可以分為三種:車位1:1,車位小於1:1,車位大於1:1(如下圖),也就是說此規定只對車位配比大於1:1的有用,這樣的話就得看看你們家小區的車位比了,要是等於或者小於1:1,還是乖乖的買車位吧,這個條例關於車位這一塊,基本上對你沒什麼用。

2.如果富餘車位可出租和建設單位只租不售就罰款,這兩句屬於並列關係。那麼,第一句參考上一條,第二句中的業主要求便成了重點,往最好的方向想,如果在一個人的要求下,就對開發商進行罰款必然是最好的結局;然而如果小區所有業主通過業主委員會進行統一的申請才能對開發商處罰,實施起來難度必然會很大。

以上是關於車位只售不租的一個解讀,如若政策落地,這其中的不確定因素會有很多,所以大家對此所抱的期望也不要太大,適可而止就行。

當然,不可否認的是,每次政府出台相關政策都是想讓整個管理體系變得更貼近民生,使國民的生活更幸福。然而不是還有那句老話么,上有政策下有對策,所以吃瓜群眾還是默默的等著,並期待政策到時候會如何執行,會執行到何種程度就好,萬一有驚喜呢?

以下附修改條例:

1.建設單位未及時報送資料,最高罰款15萬

成立業主大會,首先應當按照相關規定提供業主信息等資料。但不少小區在成立業主大會時,遇到過開發商拒絕提供業主信息等資料的情況。

對此,二審稿做出明確規定:建設單位應當按照鄉鎮人民政府、街道辦事處的要求及時報送所需文件資料。籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

違反規定,建設單位為及時報送相關資料、不提供籌備費用的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處5萬以上15萬以下罰款。

2.給予業委會成員適當補貼,標準由業主大會決定

二審稿增加規定:對業主委員會成員,應當根據工作情況給予適當補貼。並進一步規定,由業主大會決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用以及業主委員會成員津貼的來源、支付標準。

還規定,業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。並規定,鄉鎮人民政府、街道辦事處要對業主委員會候選人任職條件、提名嚴格審查。符合條件的居民委員會成員可以兼任業主委員會成員。

3.「收支賬本」不公開,處罰1萬~3萬元

業主一共繳納多少物業費?這些物業費都花到了哪兒?小區內公用部門經營所得收益多少?很多小區的物業費收支等,成了一本「糊塗賬」。

對此,二審稿新增規定,要求物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:企業及其項目負責人的基本情況、聯繫方式、服務電話;電梯等專業設施設備維修保養單位的名稱、聯繫方式和應急處置方案;業主交納物業服務費用、物業共用部位、公用設施設備經營所得收益和支出情況;其他應當公示的信息。

未按規定公示有關信息的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處1萬以上3萬以下罰款。

4.六種緊急情況,物業須先墊付維修費用

二審稿明確,在電梯、消防等共同設施設備故障損壞、無法正常使用,屋面、外牆滲漏,樓體外牆牆面有脫落危險、危及人身安全等6種緊急情況下,物業服務企業應當立即組織維修,並先行墊付維修費用。

政府物業管理行政主管部門接到申請后,應當即時核准並撥付專項維修資金。應急維修完成後,由申請人依法補辦相關手續,並向業主公示。

5.業主17種行為不可為,包括製造超標噪音等

二審稿明確了17種在物業管理區域內的禁止行為,包括:不得違法搭建建築物、構築物、障礙物;擅自架設電線、電纜;在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動腳踏車或者為其充電,在樓道堆放雜物;隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,製造超過標準的噪音或者影響鄰居採光通風;違反規定停當車輛、飼養動物等。

此外,對於小區的養犬問題,尤其是烈性犬對老人、小孩造成嚴重心理負擔。建議在物業管理區域內不得違反規定飼養動物,禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬,具體標準由公安機關規定,並在一年內向社會公布。

6.電梯達報廢條件未告知,最高可罰物業30萬

二審稿增加規定:物業服務企業應當宣傳、張貼電梯使用常識,引導業主、物業使用人合理使用。物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即採取必要的應急措施,並通知電梯維護保養單位及時維修。

違反規定,發現電梯存在安全隱患,未採取必要應急措施的物業服務企業和電梯維護保養單位,由相關部門責令立即整改,並各處3萬元以上5萬元以下罰款。

電梯達到報廢條件,物業服務企業和電梯維護保養單位未及時公示並報告業主,未積極協調依法履行報廢業務的,由相關部門責令立即改正,並各處20萬元以上30萬元以下罰款;給他人造成人身、財產損失的,應當依法承擔民事責任。

7.物業失信,或實施聯合懲戒

一直以來,物業服務企業沒有統一的服務標準和信用標準。

二審稿規定,省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準,建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平台,公開物業服務項目信息和信用信息。並規定:對失信物業服務市場主體應當聯合相關行政主管部門實施聯合懲戒。

8.物業代收費用的,禁收手續費

二審稿規定,供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。物業服務企業代收有關費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

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