不貸款，怎買房？房貸就算是坑也得跳

對於計劃買房的人來說，貸款即使利率如何改變都需要去面對，無論折扣多與寡都需要去貸款，尤其是對於那些動輒數百萬的房產來說更是如此，一方面是全額付款的壓力太大了，並不是更多的人能夠支付得起，另一方面，目前的市場利率，人民幣本身的堅挺性，貸款無疑還是比較明智的一種「融資」模式。尤其是隨著國人也越來越明白消費的前瞻性以及借貸（債務）對家庭財務發展存在著重要性，因此借貸在允許的條件下，自然也會成為一種首選。

幾折不重要？重要的是政府風向標

隨著銀行對房貸的緊縮，市場也開始出現了明顯的變化。北京多家銀行提高首套房貸利率並將二套房貸款最高年限減至25年，隨後，廣州、天津、青島等全國多個城市的房貸政策也相繼收緊，目前很多城市首套房貸利率8.5折早已經不再，9折成為主流。

今年年初，北京地區十幾家銀行一起將首套房貸利率的下限由原來的8.5折提高至9折。相對於房貸利率，限購政策對樓市的影響更大，如果房價繼續上漲，各地方政府會根據自己的情況出台不同的限購政策。

數據顯示，2016年，商業銀行的房貸利率折扣可以打到85折，現在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房貸進一步嚴格化。這反映出商業銀行領會中央調控樓市和央行窗口指導的意圖，也反映出它們為了自身商業利益，提高利率的本意。

由於政策的變化，2017年開年整個房產市場的表現平平，交易量萎縮和價格橫盤，購房需求淡化了許多。事實上，從去年下半年開始，房企銀行貸款、債券、信託等多個融資渠道都被收緊，如今需求端的房貸利率也進一步調整，再加上交易量下滑，流動性收緊將是今年房地產市場主基調和最核心影響因素。

資金的變化或許是全方面的

除了購房者，開發商也面臨著資金的問題，眾所周知，開發商的資金主要來自兩個方面，一個是賣房的資金回籠，2017年的樓市交易量會出現下滑，開發企業慢慢會感受到樓市賣得不好了，資金回籠慢了。另外，融資也受到一些管制，包含公司債的發行，拿地的前端融資等也受到監管。隨著市場變化和資金鏈變化，開發商在2017年會越來越感受到資金鏈趨緊。

這或許也會改變整個房產市場的投入格局。有業內人士預計，今年下半年將出現房價回調的局面。畢竟，開發商不管是從融資的角度，還是從回款的角度，都會面臨更困難嚴峻的局面。參照以往若干年的經驗，降價銷售或者快進快出可能是開發商的選擇。

由於確立了「房子是用來住的、不是用來炒的」，那麼市場總會要有所表現。第三方市場機構融360對外發布了《2017年1月房貸市場月度分析報告》。《報告》揭示了2017年1月銀行業金融機構關於首套房和二套房貸款平均利率走勢、首付比例、成交量和成交金額等情況。通過綜合分析，在政策收緊和監管從嚴趨勢下，2017年房貸或呈現收緊趨勢，全國樓市繼續分化，房價或呈現趨穩或略有下降態勢。

融360監測的數據顯示，今年1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，環比上升0.01%。2016年全年，全國首套房貸款平均利率一直呈小幅緩慢下降趨勢。今年1月，全國二套房貸款平均利率為5.40%，與上月持平，但同比上升0.01%。

國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，去年12月份，70個大中城市中一二線城市房價走勢總體趨穩。一線城市新建商品住宅價格環比持平，二三線城市漲幅回落。有分析師表示，隨著樓市調控力度加大，房地產去庫存的周期將會延長。

人民銀行14日公布的《2017年1月金融統計數據報告》顯示，1月末，人民幣貸款增加2.03萬億元。值得注意的是，以房貸為主的中長期貸款增加6293億元。在新增貸款中佔比31%，較上月大幅下降9.55個百分點。中金公司發布研報指出，1月份全國樓市銷售面積同比下降10.3%，環比下降24.7%。預計未來三個月，樓市銷售增速將趨勢性放緩。

房貸下降成趨勢，貸款無法繞道走

由於政策的變化，房貸下降也成為一種趨勢。業內普遍預計，按照當前趨勢，今年二季度之後，房貸規模將逐步下降。央行數據顯示，2016年全國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款餘額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。巨量信貸支撐了2016年全國房價的上漲。

在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高槓桿、用盡貸款政策。而這種情況自去年以來開始在熱點城市蔓延。深圳、上海等熱點城市購房者幾乎將槓桿用到了極致。去年年初甚至出現大量銀行信用貸款資金和各類社會資本曲線進入樓市，為購房者直接或間接提供「首付墊資」服務，協助後者以低首付甚至零首付貸款購房。此類已被叫停的「首付貸」等「場外配資」金融產品放大了購房槓桿，無形中助推了樓市過熱。

值得注意的是，首付分期、首付折扣等營銷手段通常出現於樓市成交低迷之時，也是開發商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場消失許久的首付分期、優惠的政策近日又有重燃之勢。據悉在北京大興部分項目推出了首付分期、緩交首付、無憂退房的促銷計劃。由於新政之後，北京樓市降溫明顯，成交量的連續4個月下滑，也是促使開發商使用多種促銷手段的源頭。此外，促銷可以加速去庫存、回籠資金，也能規避潛在的政策調控風險。

由於目前房地產企業融資渠道趨緊，從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續提升。房企對於加快銷售回籠資金更為渴望，也是為了防範各類庫存壓力出現，同時通過資金回籠能夠促進新投資機會的產生。房企推出首付分期的優惠，降低購房門檻，對拉動成交有明顯效果。