買二手房怎麼做資金預算？

買房先做好資金預算，資金預算需考慮首付款、稅費、中介費、貸款和月供。

買房前做好資金預算計劃是很有必要的，直接決定你可以買多少錢的房子。首先需了解各項資金如何計算，然後根據自身情況制定資金預算計劃。

看上某一套房子時，你需要考慮首付款、稅費、貸款和中介費等，按照下面的思路制定資金預算計劃。

舉例：

王先生可供支配的資金有200萬元，想拿150萬元做首付，買首套二手普通住宅。選擇商業貸款，貸款期限25年，月工資稅前3萬元，名下沒有負債。假設王先生看中一套60㎡無抵押的小兩居，90年代的普通商品房，房子滿五唯一。他需要如何制定資金預算計劃？

一、首付、貸款怎麼算？

北京現行首付及貸款比例政策如下：

王先生購買的是普通住宅，首套房，選擇商業貸款，貸款期限25年，等額本息還款法，則首付比例35%，貸款可貸65%。

1.計算方法

（1）首付款=實際成交價-貸款額

（2）貸款額

a.不確定首付額度：可以利用貸款計算器，根據所能承受的月供進行試算。

月供=貸款申請人月收入÷2

b.已確定首付額度：

則，貸款額=首付款÷35%×65%

2.案例分析

由於王先生已確定首付款為150萬元，則：

（1）王先生能承受的月供：

王先生稅後月收入為3萬元，則月供不能超過1.5萬元。

（2）滿足王先生能承擔的月供貸款額：

利用貸款計算器，可試算出至多可貸280萬元，每月需還貸1.486萬元。

（3）房子的評估價（二手房商貸比例以評估價或網簽價為基數，誰低取誰；評估價通常為成交價的80%~90%）：

評估價=貸款額÷貸款比例，即280萬元÷65%≈431萬元

（4）王先生所能承受的成交價：

根據王先生準確的首付款，可推算王先生能承受的成交價為280萬元+150萬元=430萬元。

根據以上步驟，可以得出，王先生能承受的房屋成交價430萬元，首付款150萬元，至多能貸款280萬元，每月需還貸1.486萬元。

二、稅費怎麼算？

二手住宅涉及的稅種有契稅、個稅、增值稅及增值稅附加稅。二手房稅費的稅基大部分情況下為網簽價，具體收稅比例及政策如下：

上圖僅為二手普通住宅的稅費徵收標準

分析：

王先生看中的房子滿五唯一，則只需繳納契稅，增值稅及個稅免征。首套房90㎡以下契稅徵收1%，假設王先生還是要買這套房，則需要準備430萬元（網簽價）×1%＝4.3萬元的契稅。

其它房屋類型及徵收標準可根據實際情況自行嘗試計算。

三、中介費怎麼算？

根據《關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，自2014年7月1日起，下放房地產經紀服務收費定價許可權，實行市場調節價的，房地產經紀服務收費標準由委託和受託雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定（註：具體收費標準以各經紀機構公布的為準，法律法規以最近執行的政策為準）。

即：中介費＝房子成交價×房地產經紀機構收費比例

假設中介費需8萬元，王先生買房前至少需要準備資金為150萬元＋4.3萬元＋8萬元＝162.3萬元。

以上僅提供一種思考方式，特別提醒，首付款及月供的確定，需根據自身實際情況，保留出自身生活需要可支配的活動資金。月供不要超過月收入的三分之一，最好不要超過月收入的一半，給自己的生活留點餘地。