這才是下一輪地產發展的源動力，會拉大財富差距！

明源君曾經說過，支撐過去幾十年地產的三大紅利：資本槓桿紅 利、城市發展紅利、人口紅利，都正在消失或衰減。

未來，一線城市地產發展的紅利將從何而來？明源君認為，來自於房租的上漲。

明源君有以下一些判斷，其中部分結論可能與一些人的常識不同：

1、一線房價越來越高，買不起房的人越來越多，房租反而會上漲，限購限貸客觀上推動房租上漲；

2、不考慮貨幣增發的話，房價的上漲將逐漸放緩，租金上漲成為買房者新的信心支撐；

5、在一線城市，有房者和無房者的財富差距將拉大，2017下半年是少有的上車機會。

下面明源君詳細來說。

一線城市的房價越來越高，能買得起房的人越來越少，這會導致什麼結果？一線城市限購越來越嚴，有買房資格的人比以前少了很多，這會導致什麼結果？

明源君告訴你，結果可能和很多人想的不同：會推動房租上漲。而且，導致房租上漲的原因遠不止這兩個。

買房和租房，雖然有相關性，但實際上是兩個市場，兩者都和供需有關。

隨著一線城市裡的空地越來越少，一線的租房市場成為一個穩定成熟的市場，這個市場也就越來越和供需正相關。

能買房的人越來越少，租房的人自然越來越多，房屋數量則相對固定，這必然會導致租金的上漲。

大家可以和明源君一起去看下美國的情況，作為一個成熟的市場，在次貸危機之後，能買房的人越來越少，導致了租金的持續上漲。

美國2016年4月份平均租金為1407美元，與2015年同期相比增長了2.6%。

著名租房網站Zillow預計，到2017年4月，美國整體租金會再增長1.75%，平均達到 1431美元。

而一些熱門城市，租金的上漲更是嚇人。

聖何塞，作為高科技公司的聚集地、矽谷的核心地帶。2016年4月，其平均租金高達 3729 美元。與2015年相比增長了8.04%。

預計2017年同期會增長7.99%，達到4027美元 每月。

2016年四月，整個紐約平均租金為2411 美元每月，比2015年同期增長4.3%。請看下面Zillow的統計圖所反映的情況。

而且，這兩年的租金增長，是在之前已經持續增長多年的基礎之上的再增長。

在此之前，2015年7月，紐約核心的曼哈頓區域，房租的中間價格在2014年7月基礎上同比上漲5.5%，曼哈頓的平均房租則飆升到每月4022美元。

2014年全美867個城市中有672個城市的房租同比出現增長，全美範圍內平均同比增長2.8%。

在全美範圍內，租房客需要將29.5%的收入用於支付房租，比房產泡沫前（1985~1999年）的24.9%還要高。

2006年到2013年，華盛頓的租金中間價格七年增長了21%；紐約增長了12%。

為什麼美國的房租會持續高速上漲？

紐約本地的房產交易專家認為，目前紐約租房市場有兩個推動力：一是就業人數不斷增加；二是房貸條件越來越嚴格。

美國的銀行在經歷了2008年次貸危機后就收緊銀根，緊縮的房貸條件減少了購房者的人數，造成人們對住房日益增長的需求只能通過租房來實現。

在美國，超過一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因為更多人可以買房，他們只花了18%的收入在租房上。

全美住房擁有率在2005 年前後房市繁榮期超過69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以來的最低水平。由於數百萬住房被法院強制拍賣或屬於負資產，實際住房擁有率更低。

與2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭數量增加了180 多萬個，而與此同時，房屋擁有者人數則減少了386000 個。

研究結果顯示，在波士頓、洛杉磯、紐約和邁阿密，2013年已經有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客數量從2006年到2013年增長了12%。

在一線城市，人口的持續增加與美國大城市類似，而除了供需矛盾會推高租金以外，以下一些特殊因素也會推高租金：

美國的銀行減少貸款對象，主要是從還款能力角度考慮的，其首付也很低。而的限購限貸，讓更多人不能買房。

明源君認為，這在限制房價上漲的同時，也會導致租房人數增加，推動租金上漲，是一把雙刃劍。

之前，一線城市都有大量城中村、老破小的商品房，起緩衝作用，也讓小區房價格不敢太高。

而隨著舊城改造、城中村改造的推進，這些便宜的房源將越來越少。而新入市的新房，持續豪宅化。這將推動租金上漲。

的房源，目前大部分在個人房東手裡，機構化的供應佔比不到5%。而美國是30%的租賃機構化，日本更是有80%機構化。隨著房源進一步集中，為機構所掌握，他們對行業的影響力會加大。

而機構對於新情況的反應更快，追求利潤的動力更足，所以房租會進一步上漲。

一線城市曾經出現過「膠囊公寓」，但因為人均面積、消防通道等不符合要求，被查封。也有企業曾經把舊廠房改造成公寓，也被查處。

所以，相關安全規定讓可以被租賃的單位不可能無限縮小，通過改造硬體縮小房間，降低租金的效果有限。

明源君認為，一線城市的房價與人均收入之間關係並不完全相關，一線城市的房價是由高凈值群體的人數決定的。

而一線城市的房租，和人均收入之間是相關的。如果剛需付不起房租，租房就無法變成真實需求。不過，房租和個人收入之間的關係，可能和您想象的並不完全相同。

一、 房租佔個人收入的比例可以很高，達到人的承受極限為止

一般認為，房貸佔個人收入的一半以下最好。那麼，房租佔個人收入的比例可以到多高？

現實證明，可以很高。最高的房租，甚至可以達到個人收入的2/3。

比如上面提到的：在美國，超過一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因為他們只花了18%的收入。

在美國英國，剛畢業幾年的年輕人，房租占收入的25%-50%的都有。在紐約、倫敦達到40%、50%也不為怪。

根據一些網站的統計，最極端的狀況是：收入的2/3用於房租，因為當事人認為自己那份工作需要足夠的精力，付出高房租節省上下班時間可以贏得未來。

二、房租上漲可以倒逼收入上漲，但租房者生活質量可能無法改善

之前，有研究機構曾指出，根據他們的研究，房租增速領先工資增速9個月。

也就是說，在某些情況下，會出現由於房租上漲過快反過來倒逼企業提高工資的情況。如下圖所示。

而這種現象出現的根本原因，在於人口紅利逐漸減弱，房租上漲讓勞動者提出更高工資要求，而企業許多時候被迫滿足。

政府的保就業托底政策，也讓市場缺乏剩餘勞動力的緩衝。歷年來房租與工資的關係如下圖所示。

不過，雖然房租等的上漲可能倒逼工資上漲，但這並不意味著租房者生活水平會提高，相反，可能會下降。

因為工資上漲，會導致別的行業價格指數也上漲，如下圖所示。

最終，房租和多種生活成本上漲后，雖然工資上漲，但租房者的生活質量可能反而下降了。