【陽光問答】我是剛需，請問買第1套房時，要注意哪些？

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陽光老師您好，我是剛需用戶，對於剛需用戶在選擇第一套房的時候需要注意哪些重要的東西？

陽光

南京城記主編，南京城記讀書會會長，地產專家。

「選擇一個有價值的城市是普通家庭的房產投資核心。房價體現的是城市價值的波動，並最終由吸附的人口決定。」

剛需，即剛性需求的買房人，原因是結婚、落戶、自住、學區的需要等。

剛需的特點是什麼：

（1）第1次買房，沒有經驗；

（2）收入和手頭的資金相對有限；

（3）對樓盤的了解缺乏整體性，容易偏頗。

因此，剛需的注意事項，恰恰要結合剛需的需求和特點來做剖析。

01

OK，首先談目的，第一次買房，到底為什麼？

是給老婆/女朋友一個棲息之居，看上去小區不錯，在大城市有個落腳點，有個溫馨的地方？還是眼看著貨幣貶值的預期，必須買個房放著，心理才踏實？還是需要有個地方自住，丈母娘有要求……等等。

真正的需求決定你要買的房子是怎樣，這是匹配。

在預算一定的情況下，沒有絕對的好房，只有匹配你需求的房子，這才是剛需追求的選房標準。

一般而言，上述要求會比較綜合，要有個房子住，還得盡量不錯的品質和物業，最好具備較大的升值空間。

其實剛需買房，最忌的就是貪大求全，什麼都要好，導致忽略了真實需求，各方面失衡、不匹配。

因此，第一次買房，其實是做減法的過程：滿足自己最核心的需求，捨棄其他因素。

買了不完美的房，嗯，沒關係，年輕人的第一個房子，是人生的第一個籌碼，是人生階梯的第一步，是第一個房——僅僅是第一個房罷了，以後發展得好，會有第二個、第三個……

接受不完美，妥協。

02

就房子而言，考慮的因素包括：

（一）工作地段的便捷。要看綜合的通勤，比如公交捷運、步行、開車。遠一點無所謂，捷運很重要。另外，也不要太強調離公司近，誰知道以後會不會跳槽呢；

（二）品質、物業。現在大多不是現房銷售，即便現房銷售，很多也未必一時半會能看出來。一般而言， 品質可以理解為看品牌和產品系，比如綠城、仁恆、星河灣這種，素以品質著稱，中海、萬科、綠地等都是規模型房企，品質中等。買樓盤也要看產品系，在品牌規劃設計中的檔次，不同樓盤，也分高中低檔。

物業的話，除了萬科綠城等比較突出，只要是一級物業、正規的全國或地方重要房企，中規中矩，小房企，具體要看。比如XX開發商，那就百度：XX樓盤，維權。這樣，做到心裡有個數；

（三）板塊。主城方便的老破小or郊區有捷運的新城區房子？說穿了，無論南京、武漢、鄭州、合肥、蘇州、杭州甚至上海、北京、深圳，極力打造的板塊才是升值最理想的板塊。相對而言，考慮配套還不那麼成熟的新城區板塊，有利於升值。年輕人，可以用通勤時間換取樓盤的增值。比如，新城區的配套和商業起來慢，不像成熟街區那樣一應俱全，人來人往；

（四）增值空間。剛需的第一套房，是人生第一個籌碼之後，接下來過三年、四年，當有了更好的改善需求時，那事後的首付其實就在第一個籌碼中。

如果第一個房子/籌碼只是圖上班方便，但資產增值不利，多年不怎麼漲，那麼在做二次改善時還有什麼籌碼？

如果，第一套房增值很大，籌碼很好，在二次改善時，這就是置換的資本金，較高的首付可以保證二次改善的選擇餘地更大。

為的是未來。所以，年輕人第一次買房，考慮的核心點應該是增值潛力大的樓盤；

（五）關於貸款。貸款時，等額本金還是等額本息？貸多少年？我建議：30年等額本息。一套房，你是住不了30年的，往往不過10年、7年甚至可能也就4/5年。所以，要做到每個月的還款額最小——這是基本點。

（1）盡量把負擔留給未來，你要相信未來你的收入更高，更要相信「一部貨幣史就是一部貶值史」；

（2）盡量不佔用手頭現金。只要有現金，你就是王，多了選擇權，從容的做選擇題：

A 提前還貸 ；B其他更高收益的投資；C臨時急用或消費。

因此，手頭的現金越多越好——每月還貸額，越少越好，這是原則。

那麼，增值潛力大的樓盤怎麼挑？

（1）全新的規劃板塊、價格適當、功能設計合理、面積合適的樓盤。不要去買價格已經漲起來或者溢價很高的樓盤，要去買區域內相對低價的樓盤，能毛坯就毛坯，戶型能緊湊就緊湊， 90平做成小3房可以，但90平做兩房不適合。低價的板塊，一定要注意麵積適當，屌絲區域買大戶型，這是大忌。考慮規劃，附近有沒有捷運，幾條捷運；商場綜合體；市民公園；周邊的產業情況，具體什麼產業，是製造業、園區經濟還是金融、高端服務業或其他 ……

總結一下，就是在規劃區域（政府資源投入可能性大）總價低、房間多、功能實用。

（2）學區屬性。很多年輕人認為自己沒有孩子，不需要考慮學區問題，這是錯誤的，因為在未來，學區因素是取得房產增值的關鍵點，即便沒有孩子也要關注學區因素。

所以，年輕人的第一套房，要選增值潛力最大的樓盤，考慮全新規劃板塊內總價偏低、功能實用、戶型緊湊、最好有未來學區可能的房子——在這個前提之下，品質好、物業好、內景漂亮、綠化出色，距離公司近。

04

老司機的小技巧，如何評判小區：

（一）了解開發商的品牌，在南京的交付案例及口碑。像某些開發商，素以戶型差聞名，有一些開發商，在南京素以漏水聞名；

（二）不要直接去問業主，這個小區如何？一般，老業主會出於「維護自身小區形象=提高小區房價」的心理動機，不住嘴的誇如何如何好。這就沒有意義了。應該想辦法在小區業主群里了解，或者在該小區的網上論壇，搜索交付時的帖子，比如維權一類，到底維的是什麼類型和內容的權。這樣做到心裡有數；

（三）到競爭樓盤的售樓處去詢問。一般都會有什麼缺點就說什麼，沒什麼也會盡量找出缺點並放大。因此，注意合理聽取；

（四）諮詢房產專家。熟悉這個城市的，相對客觀公正的。

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2017樓市迷局