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【陽光問答】我是剛需,請問買第1套房時,要注意哪些?

【陽光問答】我是剛需,請問買第1套房時,要注意哪些?

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問題

陽光老師您好,我是剛需用戶,對於剛需用戶在選擇第一套房的時候需要注意哪些重要的東西?

陽光

南京城記主編,南京城記讀書會會長,地產專家。

選擇一個有價值的城市是普通家庭的房產投資核心。房價體現的是城市價值的波動,並最終由吸附的人口決定。

剛需,即剛性需求的買房人,原因是結婚、落戶、自住、學區的需要等。

剛需的特點是什麼:

(1)第1次買房,沒有經驗;

(2)收入和手頭的資金相對有限;

(3)對樓盤的了解缺乏整體性,容易偏頗。

因此,剛需的注意事項,恰恰要結合剛需的需求和特點來做剖析。

01

OK,首先談目的,第一次買房,到底為什麼?

是給老婆/女朋友一個棲息之居,看上去小區不錯,在大城市有個落腳點,有個溫馨的地方?還是眼看著貨幣貶值的預期,必須買個房放著,心理才踏實?還是需要有個地方自住,丈母娘有要求……等等。

真正的需求決定你要買的房子是怎樣,這是匹配

在預算一定的情況下,沒有絕對的好房,只有匹配你需求的房子這才是剛需追求的選房標準。

一般而言,上述要求會比較綜合,要有個房子住,還得盡量不錯的品質和物業,最好具備較大的升值空間

其實剛需買房,最忌的就是貪大求全,什麼都要好,導致忽略了真實需求,各方面失衡、不匹配

因此,第一次買房,其實是做減法的過程:滿足自己最核心的需求,捨棄其他因素

買了不完美的房,嗯,沒關係,年輕人的第一個房子,是人生的第一個籌碼,是人生階梯的第一步,是第一個房——僅僅是第一個房罷了,以後發展得好,會有第二個、第三個……

接受不完美,妥協。

02

就房子而言,考慮的因素包括:

(一)工作地段的便捷要看綜合的通勤,比如公交捷運、步行、開車。遠一點無所謂,捷運很重要。另外,也不要太強調離公司近,誰知道以後會不會跳槽呢;

(二)品質、物業現在大多不是現房銷售,即便現房銷售,很多也未必一時半會能看出來。一般而言, 品質可以理解為看品牌和產品系,比如綠城、仁恆、星河灣這種,素以品質著稱,中海、萬科、綠地等都是規模型房企,品質中等。買樓盤也要看產品系,在品牌規劃設計中的檔次,不同樓盤,也分高中低檔。

物業的話,除了萬科綠城等比較突出,只要是一級物業、正規的全國或地方重要房企,中規中矩,小房企,具體要看。比如XX開發商,那就百度:XX樓盤,維權。這樣,做到心裡有個數;

(三)板塊主城方便的老破小or郊區有捷運的新城區房子?說穿了,無論南京、武漢、鄭州、合肥、蘇州、杭州甚至上海、北京、深圳,極力打造的板塊才是升值最理想的板塊。相對而言,考慮配套還不那麼成熟的新城區板塊,有利於升值。年輕人,可以用通勤時間換取樓盤的增值。比如,新城區的配套和商業起來慢,不像成熟街區那樣一應俱全,人來人往;

(四)增值空間剛需的第一套房,是人生第一個籌碼之後,接下來過三年、四年,當有了更好的改善需求時,那事後的首付其實就在第一個籌碼中。

如果第一個房子/籌碼只是圖上班方便,但資產增值不利,多年不怎麼漲,那麼在做二次改善時還有什麼籌碼?

如果,第一套房增值很大,籌碼很好,在二次改善時,這就是置換的資本金,較高的首付可以保證二次改善的選擇餘地更大。

為的是未來。所以,年輕人第一次買房,考慮的核心點應該是增值潛力大的樓盤;

(五)關於貸款貸款時,等額本金還是等額本息?貸多少年?我建議:30年等額本息。一套房,你是住不了30年的,往往不過10年、7年甚至可能也就4/5年。所以,要做到每個月的還款額最小——這是基本點。

(1)盡量把負擔留給未來,你要相信未來你的收入更高,更要相信「一部貨幣史就是一部貶值史」;

(2)盡量不佔用手頭現金。只要有現金,你就是王,多了選擇權,從容的做選擇題:

A 提前還貸 ;B其他更高收益的投資;C臨時急用或消費。

因此,手頭的現金越多越好——每月還貸額,越少越好,這是原則。

那麼,增值潛力大的樓盤怎麼挑?

(1)全新的規劃板塊、價格適當、功能設計合理、面積合適的樓盤。不要去買價格已經漲起來或者溢價很高的樓盤,要去買區域內相對低價的樓盤,能毛坯就毛坯,戶型能緊湊就緊湊, 90平做成小3房可以,但90平做兩房不適合。低價的板塊,一定要注意麵積適當,屌絲區域買大戶型,這是大忌。考慮規劃,附近有沒有捷運,幾條捷運;商場綜合體;市民公園;周邊的產業情況,具體什麼產業,是製造業、園區經濟還是金融、高端服務業或其他 ……

總結一下,就是在規劃區域(政府資源投入可能性大)總價低、房間多、功能實用

(2)學區屬性。很多年輕人認為自己沒有孩子,不需要考慮學區問題,這是錯誤的,因為在未來,學區因素是取得房產增值的關鍵點,即便沒有孩子也要關注學區因素

所以,年輕人的第一套房,要選增值潛力最大的樓盤,考慮全新規劃板塊內總價偏低、功能實用、戶型緊湊、最好有未來學區可能的房子——在這個前提之下,品質好、物業好、內景漂亮、綠化出色,距離公司近。

04

老司機的小技巧,如何評判小區

(一)了解開發商的品牌,在南京的交付案例及口碑。像某些開發商,素以戶型差聞名,有一些開發商,在南京素以漏水聞名;

(二)不要直接去問業主,這個小區如何?一般,老業主會出於「維護自身小區形象=提高小區房價」的心理動機,不住嘴的誇如何如何好。這就沒有意義了。應該想辦法在小區業主群里了解,或者該小區的網上論壇,搜索交付時的帖子,比如維權一類,到底維的是什麼類型和內容的權。這樣做到心裡有數;

(三)競爭樓盤的售樓處去詢問。一般都會有什麼缺點就說什麼,沒什麼也會盡量找出缺點並放大。因此,注意合理聽取;

(四)諮詢房產專家。熟悉這個城市的,相對客觀公正的。

inger2017 陽光 南京城記主編

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