房產投資的秘密：寧願按揭買兩套，也不要全款買房

許多人在買房的時候都在糾結，是全款買，還是按揭貸款。在面對這個問題的時候，教授給出的建議是，寧願按揭買兩套，也不要去全款買房。

給出這個建議的時候，許多人都會覺得教授是不是瘋了。按揭雖然說付個首付，每個月按時還月供就可以入住了，但是精明的人會拿出計算器來計算一下，好像按揭總共要還的錢會比全款要多70%-80%，即使現在的利息那麼低的情況下，即使用公積金去貸款，好像也要多還60%以上。

如果你認為教授是在胡說，那麼接下來，教授就從「錢」的角度來給你講講房產投資的秘密。

一、按揭貸款額度高，利息低。

經過多輪的降息之後，現在用公積金貸款利息才3.25%，商業貸款也不足5%，而且現在還有折扣。試想，除了銀行之外，還有誰願意按這個利率借幾十上百萬給你買房？

有人可能會問，既然利息這麼低，銀行為什麼還要把錢貸給你，他們不會自己拿去投資嗎？這個問題，一方面是國家政策原因，政府鼓勵銀行把錢貸給買房者。從這個層面上來說，這也許是國家唯一的「劫富濟貧」的措施，也是窮人能夠從銀行享受到的最大的好處，但是很多窮人放棄了這種好處，把它拱手讓給了富人，富人都是按揭買房的，只有窮人才考慮全款。另外一個方面就是收益穩定，因為有更多的傻瓜把錢以更低的利率存入銀行，而按揭貸款的利率和活期、定期存款的利率都是以基準利率為參照的，貸款利率一定高於存款利率，這就存在一個利息差，銀行只要把別人存入的錢再貸出去就可以穩定地賺取利息差，有些地方對銀行做按揭貸款還會有補貼。

二、未來的錢不值錢。

我記得，在20年前，我的最大願望就是長大后一個月能賺2000塊錢。但是現在，即使是在三四線城市3000塊都很難招到一個應屆畢業生。

不要說20年，即使是回顧10年前，5年前，看看各地的工資、物價、房租等等，都在以一種可怕的速度增長，這並不是說你賺的錢多了，而是，你賺的錢越來越不值錢了！

而按揭貸款就是把你以後的錢挪到現在來花，並且收取一定的手續費（利息），相對於貶值的速度來說，這個手續費實在是太便宜了。

三、槓桿操作符合利益最大化的投資原則。

我們知道，大部分地方的首套房首付是30%，不限購的城市第幾套房的首付都是30%，如果按揭貸款，就等於是給我們的資金來了個3倍的槓桿，同樣的錢，全款只能買一套，按揭可以買3套。

這裡當然要考慮還月供的問題，為了預防將來可能出現的風險，我們肯定不能把所有錢都一下子全部投進去。那咱們買兩套，還剩下40%的錢，一方面預防急用錢的情況，另一方面預防失業、換工作等經濟變化的情況。

如果你去找一個貸款計算器去計算一下，這40%的錢，足夠你在不增加任何投入的情況下，還4年半的月供，也就是說，這4年半，即使你的收入只夠你吃飯，你也不用擔心斷供的問題。而如果你將這筆錢投入到5%以上的理財產品中去，再考慮上房租，那麼這個時間將會延長到10多年。

事實上，我們的工資水平在上漲，人民幣也在不斷的貶值，房租也在不斷的上漲，但是你的月供是不會有太大變動的，如果再考慮房租收入的話，這兩套房子一般會在5年內，租金和月供就會達到平衡，也就是說，你這剩下來的錢還沒花完，你的房子就在給你創造被動收入了。當然，5年後，房價又漲到什麼地步了？

現在我們再來算一筆賬。同樣100萬，全款買1套房，而按揭買2套房，就算剩下的40萬不做任何投資，兩套房也沒有出租全部放著，5年後也只是把一百萬花完了而已。而如果這5年內房子增值了，不論漲多少，按揭的收益都是全款的2倍！

實際上，如果按照上面的計算，算上房租收入，你剩下的40%是永遠花不完的，因為當房租上漲到超過月供的時候，你的房子就在也不需要你投入，而是源源不斷為你創造利潤了。

這就是為什麼，一旦限購政策打開，就會不斷有人瘋狂地買入房產，因為只要你出的起首付，並且能堅持5年月供，實際上就是銀行在幫你賺錢。

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