北京土地供應增加自住房成市場主角

消費者報訊（記者 孫蔚）自去年「9·30新政」以來，北京的數輪樓市調控均力求抑制需求;如今調控終於指向了供給端，北京土地市場迎來供應高峰。業內人士認為，未來自住房將成為北京土地市場的主角。

3月土地供應大增

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，3月份北京全市新增土地供應23宗，較2月份多13宗，總建設用地面積為178.64萬平方米。其中，住宅用地供應13宗，較2月份多11宗，總建設用地面積為83.15萬平方米。

據記者了解，過往一年北京的土地月供應量長期維持在10宗以下，最高不過7宗。今年2月份，北京土地供應突破10宗，3月份又再次翻番達到23宗，整體供應量大幅增加。

由於整體土地供應長期維持低位，北京各月的住宅用地供應量也長期保持在2宗左右，2016年甚至多月掛零，月度最高不過5宗，2017年1月份和2月份同樣都只有2宗住宅用地入市，但進入3月份，住宅用地的供應量增加至13宗，達到了近年來的高峰。

據記者統計，此輪土地供應仍主要集中在遠郊區縣，在13宗住宅用地供應中，大興區有3宗，朝陽區、丰台區、順義區各有2宗，石景山區、門頭溝區、平谷區、密雲區各有1宗。

加大供給側結構性改革

4月7日，北京首次發布未來5年住宅用地供應計劃，明確未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。其中，自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。

與此同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應增加，達到1200公頃，自住型商品房用地達到200公頃。而在2月份審議通過的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》中，2017年住宅用地的供應計劃原本是610公頃，新計劃幾乎翻番;自住型商品房用地原本為83公頃，新計劃則是其2.4倍。

租賃住房計劃的供應同樣達到歷史新高，2017年計劃供地量為227公頃，其中公租房用地27公頃，集體土地建租賃房用地200公頃，整個租賃租房建設規模為1年10萬套、5年50萬套，規模空前。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此次住宅供地計劃的大幅增加是北京在供給側結構性改革思想下進行的一次重大調控，這意味著北京房地產市場調控由單純的限制需求，轉為在限制需求的同時加大供給力度，改善供需結構。這將從根本上改變市場預期，改善供需不平衡的矛盾，優化供應結構，扭轉北京新房市場高端化、豪宅化的趨勢，能夠滿足更多工薪家庭置業需求，有利於平抑房價，引導樓市健康平穩發展。

胡景暉認為，無論是「9·30新政」還是「3·17新政」，不斷收緊的限購、限貸政策主要針對的還是需求側，這對限制炒房起到了顯著效果，但同時也對合理的剛性需求尤其是換房剛需產生了抑制作用。加大住宅用地供應力度，將為市場注入更多能夠滿足普通剛需的住房，從而在抑制炒房需求的同時滿足人們「住」的需求。租賃住房供應的增加則是國家「購租並舉」戰略的進一步落實，50萬套的租賃住房將為無法購房的居民提供更多選擇。整套供應計劃對長期維持北京房地產市場的健康和穩定有著非常重大而現實的意義。

宅地溢價率回落

據統計，2017年3月份北京全市各類土地共成交8宗，較2月份多6宗，成交總金額為893658.4829萬元，整體樓麵價為13061元/平方米，整體溢價率為33.05%。其中，住宅類地塊成交2宗，與2月持平，成交總金額為33.4萬元，整體樓麵價為14080元/平方米，整體溢價率為37.45%。

與過往兩年宅地成交溢價率普遍在40%、甚至50%以上相比，2016年四季度以來，北京宅地成交溢價率持續回落。由此可見，去年9月30日出台的「京八條」對優化土地供應結構，平抑地價，還是起到了顯著作用。

在北京3月份入市的13宗住宅用地中，有8宗為自住型商品房用地;其中7宗的建設規模全部用於自住型商品房建設，剩下的「北京市石景山區玉泉西一路x-18160地塊R2二類居住用地」也是絕大部分建築規模用於自住型商品房建設，僅有4796.57平方米用於回遷安置房建設。這 8宗地的總建設面積達370585.877平方米，所提供的自住型商品房建築規模為726524.43平方米。

據了解，3月份成交的兩塊居住類用地分別是「北京市通州區台湖鎮北神樹村B-30地塊R2二類居住用地」和「北京市密雲區檀營鄉MY00-0103-0402、MY00-0103-0502等地塊R2二類居住、A33基礎教育用地」。其中，通州區台湖鎮地塊為自住型商品房用地，全部建築規模用於自住型商品房建設，限價2萬元/平方米;密雲區檀營鄉地塊雖然並非自住型商品房用地，但競得人現場竟報了自住型商品房面積。

胡景暉分析認為，從3月份北京的土地供應和土地成交情況來看，北京正積極落實2016年「9·30新政」提出的「加大自住型商品房供應」要求。由於自住房地塊的供應大都集中在一季度末，所以二季度將迎來宅地尤其是自住房用地的成交高峰。可以預計，北京新房市場在今年年底或明年年初將迎來住宅項目尤其是自住型商品房項目的供應高峰。

自2013年北京推出自住型商品房這項制度設計以來，自住型商品房在平抑北京房價、穩定北京樓市、增加新房供給方面起到了非常重要的作用。經過3年的累計，自住型商品房已將北京的新房價格拉低了7%左右。隨著今年年底或明年年初新增住宅項目尤其是新增自住房項目供應的增加，北京房價也將得到有效平抑，房價將迎來回落。