他們說「租購同權」可以降房價 我差點就信了！

（提醒：北哥的重要觀點在最後）

雖然這個禮拜北哥在荒郊野嶺休假，但是還是被一則樓市「重磅」消息「震驚」到了。當然，震驚我的並不是消息本身，而是大家對這則消息的「專業」解讀。

這則消息是這樣的：

本周一（7月17日），廣州市正式發布了加快發展住房租賃市場工作方案。方案明確指出，「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」。

此消息一出，不少專家立馬站出來進行解讀，從幾篇刷爆朋友圈的文章可以看出，大多數專家的看法如下。

專家意見一：這些專家普遍認為「租購同權」是一件具有里程碑意義的大事，一線城市房價從此將告別上漲時代。他們說，當前北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優質資源，主要包括教育、醫療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯繫在一起，或者更確切的說是跟房屋的產權結合在一起，也就是說只有買房才能擁有這些優質資源。但是新的「租購同權」政策出台以後，租房也可以享受這些同等的權利了。那麼，之前需要通過買房來獲得優質資源的需求也將不復存在，需求少了，房價自然會隨之跌落。

專家意見二：他們認為這一政策會很快在全國範圍內大面積推廣，從而對房價形成大規模殺傷性打擊。雖然這次出台政策的只有廣州市，但是專家們認為以廣州作為試點，這一政策很快會在全國範圍內鋪開，北上深等一線城市（也就是原本擁有優質資源的城市）也將很快跟進。由於「租購同權」，這些城市的購房需求都會減弱，從而在全國範圍內對房價形成衝擊，房價下跌也就指日可待了。（周四，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,明確廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。）

乍一看，這些說法貌似都很有道理，「租購同權」不就是轉移了部分買房的需求嗎？需求減少了房價下跌不就有盼頭了嗎？

但是，機智如北哥，怎麼會這麼輕易就讓這些「磚家」的說法矇混過關呢？

房價未來怎麼走，誰都不能100%肯定，但是以上兩條結論卻都完全站不住腳。

北哥反駁一：專家們認為「租購同權」可以降房價，因為一部分買房的需求被轉移到租房了，需求少了所以房價下跌的可能性就大了。這裡有一個致命的錯誤就在於，如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優質資源緊缺的話，那麼「租購同權」對緩解優質資源（比如教育和醫療等）緊缺完全起不到任何作用，因為不管是買房或是租房，優質資源的供給並沒有增加，需求也沒有減少——對應的重點學校學位還是只有那麼多，對應的三甲醫院床位還是沒有增加。而不管買房還是租房，這些資源最後還是只能跟房產掛鉤。房屋供給沒有增加，資源供給也沒有增加（分佈不均也沒有改變），你怎麼能推導出房價會下跌的結論呢？

北哥反駁二：這項政策出台的初衷，主要是為了規範存量房租賃市場，而不是為了降房價。自從上個世紀90年代開始實施住宅商品化到現在已經過去了30年，從實際效果來看，商品房改革極大地提升了人們的居住水平，這點不容置疑。但是，相信大家也應該知道，目前的住房租賃市場確實是太混亂了，房東和租戶的權利都無法得到保障，這些不是市場本身能解決的問題，政府早就應該出台相關的的政策規範對租房市場的管理，明確房東和租客的合法權利。從這個角度來說，這次政策的出台不僅對租客是重大利好，對持有房產的房東也是一樣。而這樣的利好最終只能反映在兩個價格上，那就是房價和租金，而且這兩個應該都是正相關，至少不會是負相關。此外，即使這些政策在全國推廣，也會是利好整個國家的房地產市場，而不是利空（從這兩天的地產股股價就可以看出來）。何況，北哥堅定地認為在北京上海等資源極度匱乏、人口過度聚集（過度是政府的看法，北哥並不認同）的城市，這項政策短期內並不會出台，即使出台也很難落實，就如房地產稅一樣。

基於以上分析，北哥認為，「租購同權」政策未來比較有可能的結果是以下兩種。

可能結果一，「租購同權」將來可能會在更多准一線，或者二三線城市陸續試點或者推廣，但對房價走勢不會有太大影響。正如上文所說，政府出台「租購同權」政策只是為了加強對租賃市場的規範和管理，保障房東和租客的合法權益。由於資源稀缺性和分佈不均的問題沒有得到緩解，所以該政策對房價走勢不會有太大的影響。不過對於一些准一線或者二三線城市，這樣的政策可能會對他們引進和留住年輕人才起到一定的幫助作用，畢竟年輕人畢業以後都是從租房開始的，租房政策變得友好會讓他們直接受益。吸引了更多年輕人才對這些城市的核心競爭力是一個很大的提升。

可能結果二，規範對租房市場的管理，提升房東和租客的權益，對租房市場是一件好事，但房租可能要上漲了。正如上文所說，目前的租房市場非常混亂，租房者的正當權益沒有任何保障，房東獲得的租金水平跟房價比起來也是少得可憐（租售比低）。如果「租購同權」真的能夠得到推廣和落實，租房者享受的權利多了，那麼租房的價值也應該會提升，反應在價格上就是房租會上漲。特別是對於一些有學區、醫院等優質資源的房子，租金一定會上漲，而且是大漲。而作為買房投資的收益之一，房租的上漲也會提升房產本身的投資價值，從這個角度來說，房價可能不僅不會下降，反而可能會提升。

所以，對於同一個消息，大家的理解是截然不同的。有些專家理解的是「租購同權」能夠降房價，而北哥看到的是「租購同權」能夠漲房租，甚至可能漲房價。當然，最後結果怎麼樣，只有時間能夠檢驗。

學過經濟學的人都應該知道，房屋作為一件商品，影響其價格的因素只能是供給和需求（這個道理看似簡單，但卻被很多人忽視，甚至是摒棄）。不論出台什麼政策，我們判斷房價是否會下跌，也只需要從供給和需求這兩方面來看，基本就不會出現大的偏差。目前一線城市的房價為什麼居高不下，其實只有一個原因，那就是需求巨大而供給不足，沒有別的原因（考慮到貨幣超發，房價字面上上漲的其中一部分反映的是通脹，而非實際價格）。其實，如果市場是自由的，那麼市場本身是具備調節功能的。簡單地說，如果放任房價自由發展，短期內需求大於供給，房價一定會上漲，但是房價上漲必然會刺激更多的地產商開發出更多的商品房投向市場，供給多了，房價自然會跌下來，長期來看房價必然會趨於正常的水平。而目前，我們國家的房地產調控政策（限購限貸等）基本上都是在打壓需求，真正供給側並沒有實質的改變，期望房價下降的可能性不大。日前出台的「租購同權」政策，首先它不是一個新的政策，只不過是比之前更加規範，執行範圍可能會擴大，但目的是為了規範租房市場，而不是降房價。

另外，關於房價高不高，北哥的看法也與大部分人不同。你們認為現在的房價高嗎？北哥認為不高。還是從最基本的經濟學供需角度來看，如果房價真的遠遠超過了人們的接受範圍，那為什麼現在買房的人還這麼多，為什麼還要限購限貸來阻止人們買房？如果房價過高的話大家肯定不會買啊，根本沒必要限購的。所以在之前的文章里，北哥就提出過一個假設，那就是你判斷一個城市或地區的房價水平高不高，只需要假設這個地區沒有限購限貸等政策，你看看房價會漲還是會降，就能判斷房價水平怎麼樣了。

現在大家對房子的追求過於狂熱，甚至有些偏執，特別是年輕人，剛剛畢業就要買房子，沒有房子就不能結婚，就是這樣的偏執觀念導致你過於關注房子的價格，生活的幸福感也因此下降了很多。北哥之前在一篇文章中提到過，目前的年輕人擁有房產的比例在全世界排名第一，這也進一步說明了目前房價水平並不是你想的那麼高不可攀。其實，年輕人買不起房這個在全世界範圍內都是很普遍的現象，誰說房子一定要每個人都買得起呢？租房也是一種生活方式啊。所以從這個角度來說，這次提出的「租購同權」政策是一件非常好的事情。隨著房屋數量的增多，即將步入存量房時代，規範對租房市場的管理，提升租房的權益，對保障租房市場甚至整個房地產市場的長期穩定發展很有必要。