「限價令」下捆綁銷售、變相加價亂象叢生，摸底20家銀行首套房利率均上浮

本文來源：《瞭望》新聞周刊／《大眾證券報》

瞭望微信公號7月12日消息，為了穩定房價，目前多地有關部門對新建樓盤價格予以限制，價格過高則不予備案。近日，《瞭望》新聞周刊記者調研了解到，這對抑制一些地方房價瘋狂上漲具有急剎車的作用。而在具體操作中，一些房企通過多種渠道規避調控、減少「損失」，導致房地產交易市場暗流涌動、亂象叢生。

專家建議加強監管，標本兼治地整頓和引導房地產市場秩序。

變相加價手段翻新

對政府限價措施，《瞭望》新聞周刊記者暗訪發現，多家房企採取變通方式變相提高房價，以車庫合同、裝修合同涵蓋加價部分的情況突出。

4月29日，南方某市一樓盤二期開盤，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后單價低至每平方米9500～11500元，甚至低於周邊二手房價格，但買家需要捆綁購買一個30萬元的車位，此外還要另加每平方米1000元的裝修費。

本刊記者走訪該市某地多個全新樓盤發現，某套80平方米小三居單價每平米1.9萬元、總價158萬元，但該套房備案價僅為100萬元。另一套64平方米兩居總價是147.2萬元，其中房子裝修款高達64萬元，捆綁銷售一個16萬元的車位。

在華北一些區縣，政府對房價上漲有一定限制，新房預售備案實行「一房一價」，但由於需求強勁，樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售等行為，已成近乎公開的「潛規則」。本刊記者採訪的某商品房政府備案價為每平方米1.9萬元，但目前市場實際價格達到每平方米2.8萬元。

一些地方出現加價新花樣。華東某市一些熱門樓盤以「茶水費」方式補足差價。比如某樓盤預售價格僅有9.5萬元/平方米，遠低於開發商預期的12萬元/平方米，但該樓盤暗地加價每平方米1.2萬元，多出來的錢是「茶水費」，以現金形式交給開發商委託的中介機構。據了解，「茶水費」超過50萬元的樓盤不止一家。西南某樓盤利用房源供不應求進行「飢餓營銷」，先讓購房者繳納10萬元可退的意向金，有意購房者還需再繳納10萬元不能退的「誠意金」。

多位銷售人員坦言，房源緊俏，買家也看好後市，願意簽陰陽合同，即便被政府查處，「大不了退還款項，房企也沒有額外損失和風險」。

「新房變二手房」規避限價

除了變相加價，一些房企還想方設法將「限價房」變身二手房，擺脫限價束縛。一家開發商告訴《瞭望》新聞周刊記者，一些房企先將現房賣給企業內部員工，由其找到下家，以二手房價格出售後，再與公司分成。

東部某省份省會城市一樓盤2月份共成交498套房源，簽約均價僅每平方米9338元，每平方米比周邊在售二手房價格低約5000元，但實際上這些房源被該房企的股東方以備案價購買，轉而以二手房形式再次售賣。本刊記者查閱二手房交易網站發現，該項目二手房源銷售均價在1.5萬元/平方米以上。

該知情人表示，開發商此舉是為了繞開備案價限制的規定，變相漲價。雖然頗費周折，但也能挽回部分「損失」：從新房變成二手房，期間要承擔房產總價約6.6%的增值稅、個稅，以及1%～3%的契稅，但明顯低於超過30%的「限價」價格差。

「開發商讓你買套房，等於直接送錢」

某地產項目營銷總監吳某說，房企拿地成本、開發成本不一樣，房子質量不一樣，但要求低於市場價，甚至低於周邊二手房價格的天花板價，「限價房」必會遭到哄搶，購房資格也成了「大蛋糕」，搶到就是賺到。

「我現在做得最多的事情就是幫別人買套房，基本上天天都有人打電話或者找上門來請我幫忙買房。去年大多數還幫得上忙，今年一季度以來，能夠讓他買上房就是天大的面子了。現在開發商讓你買套房，等於直接送錢。」一家新房代銷公司負責人坦言。

多家房企負責人表示，樓盤限價讓「房號」成為含金量很高的稀缺資源，房企掌握絕對支配權，容易滋生尋租行為。《瞭望》新聞周刊記者調研了解到，國內某知名房企在杭州有多個樓盤，目前尚未公開開盤，但房子已經多被關係戶內定。

「許多人有房價還會漲的預期，買到即賺到，一些客戶都是關係戶。如一個樓盤只有130套房源，現在遞條子的關係戶就500人，最後我們只能通過關係戶搖號的方式出售。」該房企東南區域公司營銷中心負責人說。

摸底20家銀行：首套房四家基本停貸，其餘上浮5%-10%不等

隨著北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，二、三線城市也不斷跟進，顯然，房貸利率持續上行已成不可逆轉的趨勢。大眾證券報和財信網記者這兩天對南京地區20家銀行的房貸政策進行了一次集中摸底調查，從調查結果來看，目前首套房貸款仍有半數銀行維持在基準利率，其餘五六家銀行為基準上浮5%-10%不等，值得一提的是，截至7月12日，已有4家銀行出現明確或變相停貸的情況。二套房方面，仍有銀行維持在基準利率，但大多數為基準上浮10%。

A.首套房：半數銀行維持基準但額度緊張

在記者摸底的20家商業銀行中，有10家銀行至今仍在首套房貸款上維持基準利率，其中，工農中建四大行中，除了銀行對首套二手房採取了基準上浮5%的利率政策外，其餘均維持在基準利率。

「我們大行畢竟有還款，所以相對其他銀行在貸款的整體規模控制上要好一些。」銀行內部人士對記者如是說。不過，農業銀行一個貸經理告訴記者，「現在的關鍵問題是額度下不來。現在申請辦理房貸要等很長時間，排隊的人很多，兩三個月都不見得能下來，5、6月份已經批的到現在還沒有放款。」

股份行方面，興業、浦發、華夏、廣發和郵儲目前仍維持首套房基準利率。不過浦發銀行城中支行個貸部人員也告訴記者目前額度少，辦理房貸需要等，而且時間不確定。交通銀行和民生銀行首套房貸均有所上浮，其中，交通銀行首套房為基準上浮5%，而民生銀行為基準利率上浮10%，目前在所有銀行中上浮幅度最大。

城商行中，上海銀行和江蘇銀行仍維持基準利率，但江蘇銀行方面強調必須屬於銀行准入的樓盤才可以放貸。南京銀行為基準上浮5%，廣州銀行則是根據客戶情況基準上浮0-10%不等。

值得一提的是徽商銀行，目前銀行針對首套房貸款客戶仍可提供95折利率優惠，這是記者摸底的20家銀行中唯一還能提供利率優惠的一家銀行。「但是我們的額度也比較緊張，在下款時間上要比上半年略遲一些。」該行珠江路支行個貸經理告訴記者。

B.二套房：貸款利率普遍上浮10%

與首套房相比，各大銀行在二套房貸款上更加收緊。在記者摸底的20家銀行中，只有工商銀行和農業銀行目前仍對二套房貸款維持基準利率，其餘銀行均有不同程度上浮，上浮比例大多為10%。

其中，興業銀行針對原先有房無貸的二套房貸款客戶提供的利率政策為基準上浮10%；而有房有貸貸款客戶則已停止放貸。

記者還注意到，在二套房的首付比例上，各家銀行也有所差異。

工商銀行、建設銀行、浦發銀行等給予二套房貸款客戶首付五成的比例；而華夏銀行、郵儲銀行、南京銀行等則將首付比例提高至八成。用一家城商行個貸部人員的話來說，「這樣高的首付比例再貸款也沒有多大意義了。」

C.四家銀行處於基本停貸狀態

記者在摸底中了解到，20家銀行中目前已有4家銀行明確表示暫停房貸或出現變相停貸的情況，這四家銀行分別是恆豐銀行、紫金農商行、中信銀行和招商銀行。

「我們可以去遞交房貸申請，但申請上去就算批了也沒有額度。」恆豐銀行南京分行個貸部人員告訴記者，因為人行要求銀行每個月的放貸額不能超過上個月的總額，這使得銀行可貸餘額越放越少。至於停貸的情況什麼時候能恢復，他表示目前還不知道。紫金農商行也表示接總行通知，從上周開始已經基本不接受房貸申請了。

除這兩家銀行明確表示停貸外，中信和招商兩家股份行也已處於變相停貸狀態。

中信銀行中山東路支行工作人員告訴記者，「目前銀行對於首套房的政策是首付三成，基準利率上浮10%，但因為還要報總行批准，總行批准以後才能接，時間上不好說，因此，可以說基本處於停貸狀態。」招商銀行仙林區域個貸部人士則表示，「我們現在首套房的貸款政策是基準上浮20%，等於基本停掉了。」（大眾證券報）

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