深度 | 問責！為何「騙貸」 充斥澳洲房貸市場？

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本篇共5891字｜預計閱讀時長6分鐘

前

言

澳洲廣播公司播出的電視節目Four Corners近日揭露，儘管澳洲已經成為全球家庭債務第二高的國家，但仍有澳洲銀行要求銀行僱員與貸款經紀人完成每個月高達300萬元（澳元，下同）的新貸款業績目標。此外，另一份研究也發現，越來越多的澳洲家庭面臨貸款壓力。

澳洲高達190%的債務與收入比，意味著澳人每賺1元卻需要背負近2元的貸款債務。

數據顯示，目前已有1/4的澳洲家庭面臨貸款壓力，意味著他們沒有足夠的收入來負擔房貸還款及其他生活開銷。

在對每年5.2萬個澳洲家庭進行長達超過10年時間的研究后，有測試模型顯示，如果將澳洲的現金利率上調1%，可能會導致面臨貸款壓力的澳洲家庭數量從80萬戶提高至近100萬戶。

倫敦研究機構Variant Perception的創始人泰珀（Jonathan Tepper）對澳洲高水平的家庭債務表示擔憂：

「房價與收入比處於非常高的水平。本質上來說，任何有脈搏的人都可以申請到房屋貸款。」

泰珀的話乍一聽有些誇張，但一則新聞已經驗證了他的話不無道理。

一、「騙子貸款」在澳盛行

二、貸款經紀人遭質疑

三、房貸經紀公司傭金虛高么？

四、澳洲債務醜聞並不只是貸款經紀人的責任？

五、藉助房產抵押貸款代理還是明智之舉嗎？

一

「騙子貸款」在澳盛行

據著名投行瑞銀（UBS）最新的報告顯示，目前澳大利亞的房屋貸款市場信息不對稱的現象十分普遍。據UBS統計，目前澳洲共計有超過5000億的房屋貸款存在申請信息不準確的現象。

高達1/3的澳洲貸款可能是沒有根據真實資料申請的「騙子貸款」，加大了銀行的風險。有數據顯示，由於悉尼的房價過高，38%的買家不得不通過對銀行撒謊來獲得貸款，或者通過貸款中介來申請貸款，這樣令謊言看起來更真實。

澳洲當地媒體報道，隨著有證據顯示澳洲貸款詐騙正在蔓延，在去年首次進行研究后，瑞銀集團近日又對房屋貸款借貸人進行了一次跟蹤調查。

在對逾900名於2017年申請房屋貸款的借貸人進行調查后，瑞銀集團發現，僅有67%的受訪者表示「完全真實和準確」地申請貸款，較2016年的72%有所下滑。

這些有問題的借貸人中大部分不是徹底的騙子。1/4的受訪者表示他們的貸款申請「大部分是真實和準確的」，僅有8%的人承認他們提供的信息「僅有部分是真實和準確的」，另有1%的受訪者拒絕回答。

瑞銀集團發現，最常見的謊言是低估生活成本(30%)。此外，低估其他債務或誇大收入或資產也分別占不準確貸款信息的約15%。

如果按照1.7萬億澳元的未償還貸款計算，這意味著存在不準確或欺騙性的信息的貸款佔全部的29%，以及澳洲私人債務的18%。

值得一提的是，今年瑞銀集團還對金融機構的情況進行了統計。瑞銀集團發現，澳新銀行(ANZ)是不完全真實和準確貸款比例最高的銀行，旗下45%的貸款被列入投資銀行的「騙子貸款」行列。

而從各地區情況來看，澳洲最熱的兩個房地產市場，維州與新州也是「騙子貸款」申請比例最高的兩個地區。

二

貸款經紀人遭質疑

瑞銀（UBS）分析師將此現象描述為「騙子貸款」（Liar Loans），這一詞最早出現於全球金融危機時期，當時也是被華爾街的分析師用來形容那些申請信息不充分的貸款。

對於目前「騙子貸款」（Liar Loans）在澳洲盛行的原因，瑞銀方面表示，主要是因為當前澳洲房貸市場借出渠道的多樣化，多數貸款申請者都選擇了貸款經紀人來申請房屋貸款，而並非直接和銀行聯繫。

瑞銀分析師表示，除了申請信息作假之外，更值得擔憂的是許多貸款經濟人在提供服務的同時也慫恿客戶用不實信息來申請房屋貸款。

從以下事件就可以看出，瑞銀的擔憂不無道理：

2016年5月，澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）發現他們各自批准了「數百」份使用偽造收入文件的住房貸款申請。據稱這些貸款是在一些抵押貸款經紀人的幫助下做成的。

澳新銀行和西太平洋銀行就此事還通知了監管機構和警方。

不過，令人驚訝的是，用假文件貸款的借款人的還款能力都好於這兩家銀行的普通住房貸款。羅定說：「我們的外國收入貸款拖欠率低於普通貸款，這些貸款有很大比例都提前還款。對海外貸款者的貸款與估值比（LVRs）（起點）要求也比較高，為70%。」普通澳洲借款人可以得到貸款與估值比為90%或以上的貸款。

另外，澳洲住房貸款公司Aussie Home Loan的一名前經紀人也在近日承認了18項對他的指控。這些指控與利用造假文件申請房貸並獲得傭金的醜聞相關。

據《悉尼先驅晨報》報導，來自悉尼的Madhvan Nair曾精心策劃過18件住房貸款申請，欲通過虛假的借款人就業文件的佐證獲得560萬澳元的貸款。其中有12件房貸申請分別被西太銀行（Westpac）、澳洲國民銀行（NAB）和澳新銀行（ANZ）接受，總額達370萬澳元。

Nair從這些行為中，收取了共計10,083.49澳元的傭金。

這些指控是在澳洲證券投資委員會（ASIC）的調查后提出的。

Nair在2010年至2014年期間在Aussie Home Loans公司擔任經紀人，他的非法行為歷時近兩年的時間。在18件涉嫌造假的貸款申請中，申請額從1萬澳元至490,875澳元不等。

本月7日，Nair在悉尼唐寧（Downing）中心地方法庭出庭受審。他通過律師承認在為貸款申請提供的佐證文件中有造假或具有誤導性。

Nair將面臨的最高處罰是監禁一年或每項指控罰款6600澳元至1.02萬澳元，或兩者並罰。法庭將在8月30日宣判對他的量刑。

這起騙局與其它被指稱的房貸詭計也可以說是小巫見大巫。此前最引人注目事件是墨爾本的Myra房貸公司的造假騙局。該公司的兩名職員在數百件住房按揭貸款的申請中為其客戶製作假工資單、就業記錄、財務證明等文件，騙取了超過1億澳元的住房貸款。

關於房產經紀人的醜聞不絕於耳，在越來越多的人心中，房產經紀人的行業形象遭到重創，越來越多的人認為房產經紀人可以為了高昂的傭金「不擇手段」。

三

房貸經紀公司傭金虛高么？

眾所周知，一筆房貸申請的完成，銀行支付給貸款經紀人的傭金分為兩部分：首期傭金和尾隨傭金。

來自選擇（Choice）、財務權利法律中心（FRLC）、消費者訴訟法中心（C ALC）和澳洲金融諮詢機構的（FCA）等多家消費者團體組織向政府聯合提交材料，呼籲應全面取消這種傭金制度，代之以固定費用。

該組織表示，當下典型的首期傭金（貸款批准即支付）和尾隨傭金（貸款批准後若干年支付）在貸款總額中的佔比為0.61％和0.18%，而其他國家如英國和紐西蘭，跟隨傭金尤為罕見，因為這一傭金支付辦法限制了競爭，僅刺激了經紀人，他們會想方設法讓客戶留在同一家銀行。

如果以悉尼普遍的100萬澳元的貸款數額來計算的話，兩筆傭金加起來約相當於$10,000。

澳洲證券和投資委員會3月份的報告承認，傭金導致利益衝突，但並不主張廢除傭金制，而是建議改革傭金支付模式，削減對低首付或高風險房貸支付的傭金。

以一筆500,000澳元的貸款為例，貸款經紀商從貸款單位處所收到的平均首期傭金為2700澳元（不包括需要支付給聚合平台（aggregator）的費用）。所謂的聚合平台是指介於貸款經紀公司和銀行之間，提供技術和管理支持的服務商。除了首期傭金，房貸經紀商通常還會從銀行等貸款單位收到「尾隨傭金（trailing commission）」，一般為貸款金額的0.14%，即償貸首年700澳元，隨後逐年減少。

這樣的傭金高嗎？如果與地產中介做比較，後者每賣出一套500,000澳元的房子，傭金大約在10,000-15,000澳元。

尤其是在目前房市火爆的情況下，平均每賣出一套房子的時間不會超過31天。由此可見，地產中介的收益似乎相對要高。

根據瑞銀提供的數據，2015年，銀行等貸款機構支付給房貸經紀商的傭金總計超過24億澳元，相當於每筆房貸的成本增加0.16%。

如果砍掉貸款中介這塊傭金，消費者是否就可以節省房貸開支呢？筆者個人懷疑極有可能。

那麼，是不是向房貸經紀商支付2700澳元就能確保貸款人獲得最佳的房貸組合呢？答案是：不會。聽起來似乎有些誇張，實際上卻很有可能如此。

相比這些貸款經紀商所獲得的傭金數額，我們更應關注他們取得傭金收入的方式。

早些時候，澳大利亞證券與投資委員會（ASIC）和前澳洲公共服務專員Stephen Sedgwick的調研就發現，房貸經紀行業存在諸多欺騙消費者、損害借款人權益的問題。

比如，「首期傭金+尾隨傭金」制度會導致貸款經紀商鼓勵借款人「能多貸則多貸，能長貸則長貸」。另外，一些貸款平台（為貸款經紀商和銀行提供技術或行政支持）也可以從銀行等貸款機構處獲得獎勵傭金。實際上，很多貸款平台的運營商其實就是房貸經紀機構。

為此，ASIC呼籲對整個貸款經紀行業進行廣泛改革並提出了以下6大舉措：

改革現有標準傭金制度（即.首期傭金+尾隨傭金）

2

取消獎勵傭金制

3

取締「軟傭金」（soft-dollar）

4

進一步明確所有權架構

5

建立新的公開報告機制

6

加強治理和監管

很難想象，目前澳大利亞仍然廣泛存在「提成＋軟傭金」的房貸傭金制度。根據ASIC的調查研究，通過房貸經紀商所訂立的貸款合約往往存在多貸、低首付和高按揭比的弊端。並且這類貸款更有可能是只付息貸款。此外，儘管貸款經紀機構一再對外宣稱自己可以幫助借款人獲得較低的利率，但是實際上，與借款人直接向銀行申請貸款的利率並無不同。

四

澳洲債務醜聞並不只是貸款經紀人的責任？

毋庸置疑，澳洲貸款經紀人已經站在了輿論的風口浪尖上，但深入思考就不難發現，其實澳洲的債務醜聞絕對不是靠貸款經紀人一方促就而成。只是事到如今，這已經成了一場「推卸責任競賽」。

「澳大利亞人在這個問題上可謂是非常精明，他們知道在這種情況下，選擇一個貸款經紀更能滿足他們當下的需求，特別當他們的經濟狀況較為特殊的時候，貸款經紀是最好的選擇。」

在談及提供不實信息的緣由時，大部分受訪貸款人表示主要是由於自身收入水平的不穩定而害怕遭到金融機構的拒絕。據《澳洲財經見聞》先前報道，針對澳洲樓市過熱的現象，APRA要求各大行逐步收緊貸款政策，使得那些收入水平不高的購房者申請按揭貸款愈發困難，這也是促使這些人提供不實信息的主要驅動因素。

很多貸款人都將房價通脹作為一種預期，並準備在抵押貸款申請方面提供不準確信息，以確保他們獲得房地產槓桿。銀行監管機構澳大利亞審慎監管局已經要求銀行收緊貸款測試以確保財務穩定，但調查顯示，貸款驗證的做法在所需文件方面似乎幾乎沒有變化。

由此不難看出，澳人債台高築銀行也有錯：

雖然同貸款經紀人渠道相比，銀行的「騙子貸款」數量則少了很多。

反觀澳洲本土各大銀行，同樣存在類似的問題，在此次調查中，澳新銀行的不實抵押貸款比例最高，其中45%屬於投資銀行的「騙子貸款」類別，此比例嚴重高於行業水平的33%。該調查也強調了引入綜合信用報告的必要性。

該節目指出，儘管政府努力解決該問題，但在長達10年的房價上漲、低水平的現金利率及相對簡單的貸款環境使債務與收入比惡化的情況下，銀行仍提出高額的新貸款業績目標。

更令人震驚的是，銀行員工甚至收到了如果不完成發放更多貸款目標就解僱的警告。

原西太平洋銀行（Westpac）貸款經理提交批准了價值$250萬的虛假房貸申請，被判入獄三年。

對此，澳洲四大行之一的澳新銀行（ANZ）首席執行官艾略特（Shayne Elliott）表示，在今年年初的審查發現貸款文化存在問題后，銀行已做出相應改變，包括70%的目標是滿足顧客滿意度，而不是「全部根據銷售而定」。

據報道，2017年2月底，澳洲聯邦銀行（CBA）正在終止一些抵押貸款經紀人的代理關係，因為他們沒有讓足夠多的客戶與該銀行簽署住房貸款協議。

邦銀行告訴那些「無所作為的」經紀人，銀行對他們的認證已經過期。因為他們「已經有一段時間沒有給聯邦銀行招來業務」，銀行將終止他們的經紀關係，並於14天內生效。

這封日期標註為2月20日的信件說：「這意味著你不能再向聯邦銀行提交住房貸款申請。」

聯邦銀行表示，此舉是公司監控計劃的一部分，以「確保（經紀人）符合我們的認證要求，確保他們仍是活躍的聯邦銀行經紀人。」銀行已證實該信件已發送給所有在12個月內沒有給聯邦銀行介紹住房貸款客戶的經紀人。

已接到該信件的昆士蘭抵押貸款經紀人哈里斯（Mark Harris）稱，聯邦銀行的此舉是在鼓勵經紀人不以客戶的最大利益為前提，讓客戶簽署住房貸款協議。

已離開貸款經紀行業的德姆賽（Philip Demsey）表示，他離開這個行業就是因為這個行業只付獎金的薪酬文化。

據他介紹，大部分貸款經紀人並沒有底薪，且需要完成高達每個月300萬元的貸款目標。「有些業內人士會鼓勵顧客申請比他們可負擔得起的金額更多的貸款。」德姆賽稱。

銀行此舉充分表明了自己逐利的特性，在一定程度上，貸款經紀成了替罪羊。

澳洲今時今日的債務困局，其實並不能完全歸罪於貸款經紀，貸款人和銀行都不能置身事外。

五

藉助房產抵押貸款代理還是明智之舉嗎？

許多人認為，要貸款，最簡單的辦法就是去找自己的銀行。這看起來顯而易見，因為銀行的檔案中有你所有的材料，因此可以很快就把事情辦好。

但是事實上，你的銀行只是市場上提供貸款的幾十家機構之一，並不一定有對你來說最好的貸款項目。考慮一下，你的貸款銀行或許有四、五種貸款項目，但市場上可能有一百多種略有差異的抵押貸款項目，其中有的更適合你。

所謂 「更適合你」，指的是對你來說，利息低、靈活度大、收費少。

比如，如果你是自僱人士，目前銀行的政策對自僱人士貸款並不友好，利率較高，那你該如何呢？

如果你再到處找一找，貨比三家，看有沒有更好的利率。這樣，不論你是申請一個新的房貸也好，還是重新再融資也好，可以肯定的是，如果你多選擇對比一下，是大有好處的。

而抵押貸款經紀是金融方面的專業人士，他們與很多家銀行與貸款機構有關係。他們為你衡量評估各種貸款項目，找到最適合你情況的貸款。

每一家銀行在審批房貸申請時所使用的標準都不一樣。例如，如果你有一個投資房，而你申報有租金收入，一家銀行或許在計算貸款時把你租金收入的75%包括在內，另外的25%算作你的花銷，另一家銀行可能把你租金收入的90%計算在內。

取決於你的具體情況，這種演算法上的不同可能意味著結果的不同，將決定你的貸款能力有多大，所申請的貸款能否最終被銀行批准。

在評估你的情況時，抵押貸款機構會考慮一系列因素，包括：

就業狀況（掙工資還是自雇）；

只還利息的貸款，還是本息都還的貸款；

現有的貸款數額與期限；

家庭成員人數、無收入家庭成員人數；

投資房貸款還是自住房貸款。

總的來說，抵押貸款機構以辦貸款為生，貸款辦成后，他們從銀行掙傭金。他們的職責是為你找到儘可能好的貸款。

除去貸款經紀之外，貸款人也可以選擇使用貸款比較網站，這類網站把一系列的貸款項目彙集在一起。提供了一個大好資源，幫助貸款人在各貸款機構之間比較固定利率與浮動利率，根據自己的需要搜尋與過濾，是否有存款沖抵，是否可以把已還貸款重新提取出來。

比如，Mozo 網站比較了超過550家來自銀行、非銀行貸款機構、信用社和建築協會的住房貸款，可以幫你找到所需要的最合適貸款。

需要記住的是，儘管貸款比較網站根據你的情況與需要提出建議，但是並不考慮你個人的具體情況。這意味著你可能發現一個貸款項目適合你，但事實上你並不具備申請那種貸款的條件。

如果你要一覽何種貸款項目適合於你，貸款比較網站是特別好的第一步。如果你要走下一步，要遞交貸款申請的話，抵押貸款經紀或許是理想之人，能幫你落實貸款

由此看來，如果你遇到更複雜的住房貸款或是需要一些房貸建議，貸款經紀人可以是一個很好的資源，只要你謹記以下幾點：

經紀人不比較整個市場

在經紀人那裡無法得到較小貸款機構時常提供的超低利率，因為這些機構負擔不起支付給經紀人的傭金。

2

經紀人確實會因推薦某些住房貸款而拿到更高傭金

如果你通過經紀人簽了住房貸款，他們就會拿到貸款機構按你貸款額度的百分比所支付的傭金。貸款機構付出更高傭金比例常常得到經紀人對該貸款產品的最先銷售。」

3

經紀人不是房產專家

儘管房貸經紀人可以幫助你選定房貸，但有一點很重要，那就是當他們向你提供關於應購房產類型或應得減免稅額建議時，經紀人不是這方面的專家。「對於這種類型的信息，你需要與專門從事房產資產方面的財務顧問或者是稅務會計師去商談。」

END

費爾法克斯媒體利用澳洲統計局（ABS）數據所作的一項調查發現，大悉尼範圍內有300多個區的房產每年房貸還款的中位數超過3萬澳元，而最貴的區一年的還款中位數高達6萬多澳元。

2016年的人口普查數據顯示，大悉尼地區整體的房貸還款中位數為一年26,004元，超出全澳水平23%，相當於高出近5000澳元。而墨爾本只超出全國水平少許，為2.16萬元；堪培拉為2.47萬元。

澳洲統計局（ABS）周三發布的數據顯示，隨著房價不斷暴漲，悉尼人的平均家庭財富已經增至130萬澳元，但有40多萬家庭負債過重。其中典型負債過重的悉尼家庭，背負著76.54萬澳元的房貸，比墨爾本高出26.9萬。

負債過重意味著這些家庭背負的債務，至少是他們年收入的三倍以上。統計局稱，悉尼40.7萬戶家庭屬於這一範疇。

澳洲儲備銀行日前在一份評估報告中警告說，澳洲有三分之一的抵押貸款業主在面對金融不穩定時，所擁有的緩衝金額不足一個月。該份報告強調了悉尼和墨爾本房地產市場的風險已經增加。

澳洲的抵押貸款保險公司ALI Group的一項研究發現，近一半背負房貸的澳洲人擔心，自己患上嚴重疾病而無法繼續償還貸款。

澳洲城市的房地產市場發展迅速，特別是悉尼和墨爾本的昂貴房價已經為房貸市場帶來很大壓力。一些貸款人為了能買到房子，不得不把自己的貸款預算擴展到最大限度，而且用盡了各種能用的方法。包括使用只付利息貸款，希望能減輕一些還款的壓力。

如果有一天澳洲出現信貸危機，貸款機構、貸款經紀人、貸款人都難逃其咎。

畢竟，雪山崩塌的那一刻，每一片雪花都不是無辜的。

本文作者：Cynthia 高晨曦

圖片製作：Chloe Liu

本文參考來源：abcNews，The Conversation，澳洲人報，悉尼先驅晨報、Business Insider，theadviser

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