房地產，你的未來究竟在哪？

2017年已經進入到8月份，經歷了2016年和2017年的市場瘋狂之後，市場也經歷了些許的變化。我相信進入2017年下半年之後，我們臨沂本地的很多項目已經有了明顯的察覺。尤其是北城新區的項目，營銷人員可以對比最近的來電和來訪數量與上半年數量的的差距，恐怕心裡開始犯嘀咕了。這個時候，購房群體開始盤算了，房地產的走勢到底如何。7月份橫空出世的「租售同權」的政策出台和部分區域的試點，讓購房者增加了遲疑地心態。上半年呼喊著買房子的人，有的人退房子了吧；還沒有買房子的人，舉棋不定了吧。當然，客戶量下降有更重要的原因是積累的量在2017年上半年得到了釋放。

我相信，臨沂的很多項目都遇到了這樣的疑問？到底房地產何去何從呢？

我在這篇文章里，並不想得出什麼結論，我只想把2017年國家的地產政策做一個梳理，尤其是租售同權我也要做一個剖析。

從數據和政策說起

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全國成交數據

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諸位恕我自己能力有限，遍查不了2017年全國市場成交情況，只好「拿來主義」，將指數研究院2017年1月-7月成交數據呈現給大家。

根據指數研究院對30個重點城市監測數據來看：

2017年上半年有17個城市成交面積同比下降，其中一線城市北上廣深全線下滑，整體降幅為34%；二線16個城市中，10個城市呈成交面積呈下降趨勢，整體降幅為21%；三線城市的10個城市中，有4個城市出現下滑，整體增幅為12%。

7月樓市成交同環比均下降。CREIS中指數據顯示，2017年7月監測的主要城市成交面積環比下降8.69%，近六成城市環比下滑，同比亦下降26.15%。進入7月，調控政策持續從嚴，代表城市樓市成交普遍回落，樓市整體成交同環比均降，各級城市均出現不同程度下降。

從上面的數據很直觀的看以看出來，2017年1-7月份，全國的住宅市場成交量均呈現出不同程度的下滑。直白的說，整個房地產市場，受到國家嚴厲調控政策的影響的比較大，政策收緊之後，整個房地產市場也跟隨下降。

那麼到底進入2017年之後的房地產市場政策是什麼走向呢？這種走向趨勢，對地產市場的發展的影響又如何呢？請向下看！

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17年地產政策

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在正式的介紹國家2017年1-7月份國家政策演變過程之前，我想再次從博弈論的角度簡單的說一下中央政府和地方政府的關係（後續我會專門拿出一期寫中央集權和地方治理的博弈關係）。其實從建國開始的中央政府和地方政府存在著利益博弈關係，其中將中央與地方的關係加劇的一個事件就是「94分稅」改革，該次改革之後，中央政府成功的拿回來財政權，但是也給地方政府留下了財政壓力的隱患。也是這樣的背景下，地方政府為了尋找財政來源，選擇了賣地，這就是我們地產火爆的開始，也是房價飆升的開始。地方政府通過賣地找到了甜頭，後面二十多年就是地價飆升的歷史，也是地產的發展史。其實，回想起來，是一個很無奈的邏輯：中央政府把地方政府的原來的錢拿走了大部分，然後地方政府轉向了么賣地，地產成為支柱，而且出現了很多後遺症；中央政府又開始調控地產。我相信面對這樣反覆割肉的的情況，地方不會痛快地執行的，畢竟涉及到地方的發展和利益體系。所以對於中央的地產政策，很多時候地方也有規避的行為，除非不得不執行。

頻繁出現的地王，正是地方為求生存和發展，與開發商合謀上演的一場大戲。全國的地王都是一個邏輯，去年九月份的北城新區地王也無出其右，雖然地王的項目價格並沒有想象的那麼高。這裡我還想延伸一點，就是開發商的長遠眼光問題，其實這一點和我前面寫的引狼入室是一個道理：地價的攀升，並不是市場這隻手的結果，而是開發商與政府共同作用的結果。地價上去了，政府賺足了，腰包鼓了；開發商自己至少在預期範圍內是可以促成高i房價，利潤（利潤量，不以利潤率計算）也會相對會高一些。但是開發商沒有預估一個不可控因素，那就是促成了過熱的市場，也面臨國家強有力的調控。調控的結果我想我們大家都很清楚，價格調控下來難，但是一定會讓你賣不動。用一個不是十分確切話說，搬起來石頭砸了自己的腳。

1.中央和地方博弈政策邏輯

如今的中央房地產的政策正是在這種關係下開始的。對於2017年的房地產市場政策來說，可以粗略的表達為：在強調堅持住房居住屬性背景下，地方調控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，開啟「限售」模式且範圍不斷擴大，同步加強房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求，力求建立長效地產機制。其實，長遠來看，中央政府並不想釜底抽薪，而是找一個平衡點，所以選擇了長遠的地產機制。近期的地產調控政策也是針對市場過熱的，國家需要防範和化解風險。從2016年開始，為何出現了一波地產熱呢？一方面是因為人根深蒂固的置業理念，有錢就要置業，因為「有錢買田置地」的農耕文化理念深入人心；另外就是國家針對庫存壓力的情況，實施了調控政策，當然這種調控很有效，我們大眾成功的被引導湧入地產市場買房子；第三是，外匯大量的外流，國人對貨幣的保值性產生了懷疑，而地產恰好正值火熱，所以投資客湧入了地產市場。外匯的事情看起來離我們很遠，但是確實深刻影響我們的判斷。外匯外流，只看看近期王健林的2500億就知道了，外匯大量外流的原因我想我不用多做解釋，看看王健林都去猜猜吧。我們反觀我們臨沂今年的市場，尤其是北城新區新開樓盤項目，投資客的數量我沒法估計，但是絕對不是少數。「炒房」加劇了臨沂市場的火熱和瘋狂。國家並不是傻子，部分區域市場賣的這麼瘋狂，價格飆升的這麼快，長此以往，國家怎麼辦！於是，國家開始調控。國家調控的方向比較明晰，庫存大的時候減少土地供應；去化迅速，價格飆升的時候，多供應地。臨沂的供地就是符合這個邏輯的。但是多供應地對房價的限制作用不是根本的，因為房價的根在地價上（這一點後面展開說）。

2.政策解讀

本次調控主要是穩定房地產市場發展，這是中央政府定的調子。著眼於長效機制，更堅持政策連續性，金融貨幣政策趨向於穩健，「穩健中性的貨幣政策」和「宏觀審慎管理，防控金融風險」是央行下一步經濟政策中的兩個著力點。實質上，這個金融政策在供需兩端都進行了限制，但是主要還是在供應端的調控多一些。央行的決策是房地產市場出現局部泡沫風險，新增信貸資源過於集中投放於房地產領域，所以國家在供應端出的錢少了，給客戶貸款也收緊了。那一定會問，地方可以私募資金。那很不幸，國家早就想到了這一點，已經出台政策監控私募資金流向地產。可以說，國家為了維穩定，把手伸向了地產，金融貨幣政策同時出，長效機制勢必前行。

在中央基本基調定下之後，地方政府開始方因城施策，調控政策分化明顯 。一二線城市仍舊是調控的重災區，三線城市中的重點城市也成為調控的重要對象（臨沂就是其中之一）。從整體來看，調控的手段從「限購」和」限貸「，發展成追加了」限售「的政策。不同的城市具體的政策不盡相同，但是大致都會涉及到戶籍,社保年限，學歷，購房數量，首付比例等等。而限售政策嚴格程度不盡相同，我們臨沂是證過二才可以出售；保定主城區出台目前最為嚴厲的限售政策，與其它城市不同的是，除限取得產權證滿 2 年方可買賣外，保定還新提出對通過「限房價、競地價，限地價、競房價」「雙限雙競」模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿 10 年的，不得買賣。另外，我們臨沂主要是通過限價及預售監管等方式對地產進行調控的。

除此之外，國家也出台了棚戶區改造、新型城鎮化建設、租售同權等方式以對目前火熱的市場進行調控，促進地產市場穩健發展。

3.臨沂的影響如何？

正如前面所說，臨沂屬於調控的重災區。不用多說大家都知道，上半年臨沂地產市場的瘋狂。出台的一房一價，預售監管等政策，對於開發商來說，某種程度限制了開發商的開發節奏。但是地方開發商自己也有自己的應對策略。但是從可以預期的範圍內，從我的角度而言，下半年的調控只會加碼，不會削弱，至於會不會提高貸款利率和提高首付比例目前不得而知。但是一旦更嚴厲的政策出台，地方政府如果只有執行的份，那麼恐怕上半年的火熱態勢恐怕不再了。同時我們臨沂15年積累的客戶已經消耗的差不多了，而下半年和明年北城二期集中放的量火上澆油，北城很可能進入火拚時代。

地產大趨勢如何？

這段時間，不少朋友問我地產到底走勢如何？幾個同行朋友也在討論這個問題。在指數研究院的分析是比較保守的，無非是房地產進入平穩發展的理性階段。可能我更悲觀一些，我覺的未來幾年伴隨國家去地產槓桿化漸進式改革，地產去中心的趨勢不可避免，地產為中心的時代即將終結。

我從孫立平先生的文章里摘錄了部分數據以佐證這種判斷：

迄今為止，城鎮居民的人均住房面積已經由1978年的6.7平米提高到現在的30多平米，城鎮戶均住房達到1.1套（儘管分佈很不平均）。這兩個指標都已達到發達國家的水平。也就是說，如果不考慮城市化的因素，不考慮農民進城的因素，這些房子已經足夠城市居民住了。當然，我不否認結構性問題的存在。

另外一個就是庫存。按照有的學者的研究，現在在售、在建、已批的建築面積已達132億平方米（另一說為63億平米）。按人均30平米計，廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計算，廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現在人口變動的趨勢，可以說，如果把已經批出的地也算上（那是遲早也會蓋成房子的），我們已經把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說，不對吧，還有那麼多年輕人需要買房子呢，怎麼能說以房子為中心的時代快要結束了？據澳大利亞《衛報》報道，滙豐銀行的一項調查發現，80、90后平均住房擁有率為40%，以70%的比率位列第一。墨西哥、法國位列二三名分別為46%和41%，馬來西亞和美國排名並列第四為35％，加拿大排名第六為34%，英國排名第七為31%，澳大利亞排名倒數第二為28%，阿聯酋位居末位為26%。

地產為中心的時代結束，並不是房地產市場崩潰了。我記得馬雲說，未來的房子就像大蔥一樣便宜，我覺得這種說法非常不負責任，十分的拍腦袋。我的這種判斷根本的原因在於，以的現狀，未來仍有大量的購房需求存在，並不可能像當年日本的泡沫經濟一樣分崩離析。首先，我們國家的發展雖然很快，但是城鄉差距依舊存在，城鄉差距意味著我們有很大的可能性進行城市化。城市化不可避免的帶來兩個群體進入城市或縣城，一個是務工人員，二是大學生畢業群體。對於一二線城市而言，可預見的範圍內人口還是凈流入的，所以剛需的客群需求始終會進行釋放。其次是改善型需求的釋放。目前的居民住房自有率不低，時間久了自然會更新住房；同時，二胎政策的釋放，大部分的民眾會為此再買房子。

地產的大趨勢與國家漸進式改革息息相關，至少我的判斷是上面所講的，但是細節的內容就會意外性很多，因為這涉及到各方面的，多元化的因素。但是不管如何，未來的一年國家對地產的調控是持續收緊的；長遠來看地產為中心的時代即將過去！

租售同權

近期，各大媒體和政策研究機構都在大肆渲染「租售同權」這個爆炸式的政策，我看過不少的文章，其中很多人對租售同權抱著十分大的希望，似乎這是刺痛高房價和地產泡沫的神器。於我而言，我覺得這種判斷有點過於樂觀了，因為正如前面我說的國家改革是一個漸進式的改革，同時更是一個試錯的過程。這個政策到底國家目的何意，並不能像面上那樣直接定論，它依然涉及到多面的利益。

我先還原一下租售同權政策的本來面目吧。

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廬山面目

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前面在講政策時候，我帶過一筆。租售同權這一政策，是國家調控房地產組合拳中的新的一環。它的位置就在這裡，莫要妖魔化這個政策。

其實「租售同權」這個詞並不能概括目前國家的這個新政策，這個新政策在國家長效機制中一直在醞釀，它和之前的廉租房、公租房等等有千絲萬縷的關係。指數研究院將的租賃市場劃分為四個階段：租賃市場基本空白期、開始出現、粗放發展期、加快培育期。目前處於第四個階段，「然而前期的三個發展階段並未形成住房租賃市場專門性、系統性的法律框架以及框架之下的相關細則和標準，此次政策出台是從中央高層表態到地方實質性跟進都表明前期的管理制度缺位正在被強力彌補「。（研究院政策原話，我複製過來）

1、國家層面政策

7 月 20 日，住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快

發展住房租賃市場的通知》，主要為解決應對當前一些人口流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛，租賃住房市場的發展，將促進房地產市場健康發展。具體來看這次政策的主要內容：

2、地方試點狀況

國家政策新的租賃政策出台之後，廣州、上海、佛山相繼出台地方政策，這意味著新的租賃政策進入試點階段。

廣州：7月10日廣州首先拋出」租賃16條「，其中涉及到商改租、入學、稅收、水電等多方面，方案提出「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。」讓承租人特別是非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，享有均等化公共服務。這就是最早喊出」租售同權的出處。另外也針對城中村做了一些租賃政策的嘗試，目的也是建立一個綜合性的穩定的市場機制。

上海：租售並舉的住房體系：7 月 7 日《上海市住房發展「十三五」規劃》出台，為了緩解常住人口青年群體和各類人才的居住問題，規劃提出完善購租並舉的住房體系。

佛山：九項政策：實施方案主要分為培育機構化、規模化住房租賃企業、建設交易服務平台、探索增加租賃住房供應途徑、創新住房租賃管理和服務體制、規範城中村住房租賃、提供金融支

持等九部分。

此外，部分城市也出現了自持地塊，自持地塊的價格比周邊低很多。

「政策隱憂」

按照官方媒體及專業研究機構的判斷，國家的這一租賃政策目的是為了維持房地產穩健發展，並不是單一的針對高房價。至少從專業機構的判斷上，這個政策是利好性的，是對於地產穩定發展有利的，畢竟他帶給了我們更多人公平的機會和生活的改善。但是我心中依然有一個疑慮，政策本身是好的，但是到底能執行到什麼層面還得看政府利益導向到哪裡，具體落地到哪裡。

我首先問幾個問題：國家出台的政策目的是為了什麼？是為了抑制高房價？為了解決大城市更多群體有房住的問題？還是如研究院所說的建立一個新的城市居住模式？

下面我從上面講的地產政策對比分析，就會發現很多問題。如果從刺破高房價的這角度上講，似乎說不通。因為高房價的根源是高的地價，但是目前地產供給端的政策主要涉及到了金融控制、限購/限貸/限售等等，但是沒有一條涉及到限制地價，這種隔靴搔癢的方式，對房價於事無補啊！而且從一個細節來說，這個政策最直接的結果是人們對學區房的判斷是租售同權之後，學區房更好租了，不少的客戶依然去買學區房，似乎並不能減少夠買學區房的熱情！如果是為了解決有房可住的問題，那麼為什麼不在「農民在宅基地上建的房子可以入市，小產權房子的合法化，商辦房的商改住等等方面去調整。如果真的執行了租售同權，我又想知道如果一個學校一年只有500個學生名額，而租房和買房的孩子超過了500，那麼到底收誰的孩子，不收誰的孩子？這到底怎麼能同權？同權不能就是一句話吧！還有一個細節，這次租賃制度雖然說是多元機構作為載體，但是主導者依然是國企。國家一方面壓制地產銷售，一方面促進租賃市場，如果操控不好由國企主導的局面變了味，是不是又回到了計劃經濟時代的住房政策？部分地區低價的土地推出，如果延伸到全國範圍，地方政府的收益大大減少啊，那地方政府財政收入怎麼來？是繼續伸手拿老百姓的，還是國家從上而下支持。亦或是開始征房產稅，進行新的一輪盤剝。如果到那時候真的這樣了，當時的市場就適合房產稅么？

所以我們7月份出台的租賃政策，涉及到地方政府的莫大的利益，到底地方執行不執行，執行到什麼程度都不可而知，有太多的未知性。但是我不否認他是一個好政策，但是落地還得交給時間去驗證。我覺得對待這件事，我們保持平衡的心態。

最後我想說一句話：剛需的朋友們，需要住房就買吧；投資炒房的朋友們適可而止吧！