剛剛，萬科大漲，樓市危險信號來了！

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作者：銳眼哥 來源：財經銳眼（ID：xdbc68）

一、危險信號來了：房地產庫存告急！

當下房地產市場的實際情況，似乎與媒體們宣稱的樓市陷入冰封、熱度降到冰點有些南轅北轍。

國家統計局今日公布的數據顯示，8月末商品房待售面積為62352萬平方米，較7月末減少1144萬平方米，跌至近三年來新低。

再說通俗點就是，在上個月，的房地產庫存降到了三年來的最低點！

那的房地產還有多久的庫存呢？

中原地產分析師張大偉稱：「按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存周期已經只有5.1個月，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性周期。從2014年四季度以來，全國性連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。」

庫存周期只有5.1個月，意味著一個危險信號的逼近，那就是：房子供不應求，要漲價了！

早在今年4月，住建部和國土資源部就聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。

具體來說，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

在2013、2014年，由於房地產市場低迷，開發商手中積累了大量賣不出去的樓盤，隨之帶來的是開發商資金鏈的緊張和銀行壞賬風險的激增。

為了解決這一問題，2015年底，國家開始執行房地產去庫存計劃。時至今日，房地產庫存降到了3年以來的最低點，可以說，在將近兩年之後，國家彼時的計劃取得了顯著效果。

二、地產股大漲的背後，是一場加速洗牌！

房子賣的這麼好，房企自然也受益，這不，房地產龍頭萬科的股價今天就大漲了！

萬科A股今天逆市飆升6.99%，在盤中一度逼近漲停，收盤報於27.56元，股價逼近歷史新高。

其實，不僅僅是萬科的股價在大漲，最近幾個月，很多地產股都出現了猛烈的上漲：

港股恆大的股價從5月份的8元漲到了前幾天的26元以上，三個多月股價翻了3倍以上；

港股碧桂園的股價今天大漲5%以上，從年初的4元漲到了現在的近13元，股價也翻了3倍以上；

A股陽光城的股價自八月底以來，大漲了40%。

銳眼一直認為，股價是行業景氣度的真實反映。地產股紛紛大漲的背後，有著真實的房地產數據作為支撐。

統計局9月14日公布的數據顯示，1-8月全國房地產開發投資69494億元，同比名義增7.9%，增速與1-7月份持平；1-8月商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點。

從以上數據可以看出，房企1-8月的投資和銷售數據都是極為靚麗的，再加上萬科、恆大、碧桂園等龍頭房企在拿地、投資、融資、併購等多方面都有著中小房企無法比擬的優勢，因此在房地產嚴厲調控的大背景下，也能安然度過調控周期。

在調控中，很多中小房企因為資金鏈緊張等原因或破產倒閉，或被大房企兼并，因此在洗牌之後，房地產行業的趨勢已經越發明顯，那就是集中度不斷提升。這些大房企處在「大魚吃小魚，小魚吃蝦米，蝦米啃樹皮」這一食物鏈的頂端，越是遇到調控洗牌，越容易做大。

三、洗牌之後，剩者為王

萬科在股價大漲的同時，在拿地方面也不遑多讓。繼上個月以近80億元巨資拿下安亭、寶山兩幅宅地之後，萬科9月14日再度拿下位於上海閔行區七寶鎮的兩幅全自持商辦地。

在號稱史上最嚴樓市調控的大背景下，萬科連續兩個月在上海都有土地入賬，這就是大房企絕對優勢的體現。

樓市庫存創下三年新低，房地產股票大漲，大房企連續拿地...種種現象擺在眼前，無疑都印證了一個事實：房地產不會崩盤，而且，房價如果不是因為調控鎖住了購買力，很有可能還會噴薄而出，出現更加恐怖的大漲。

很多人或許會說，潘石屹和王健林都賣房子退出房地產行業了，這分明證明房地產已經走向了沒落。但銳眼要說，潘石屹和王健林賣的都是商務樓、綜合體這些商業地產，而不是居民住宅。再看看搞住宅的萬科恆大們，現在還在拚命砸錢拿地。

每一輪的調控，都是一次大洗牌。位於頂端的房企，未來的市場份額會大幅度攀升，其股價也會在業績上揚的驅動下而上漲，這才是調控之後樓市的真相。

最後，銳眼要說一句名言供大家參考：凡是需要打壓的，都是不用壓就要衝高的；凡是需要扶持的，都是爛泥扶不上牆的；凡是需要提倡的，都是本來就很缺乏的...

別當炮灰！買房的注意了！樓市下半場風起雲湧，請做好心理準備！

咱們老百姓買房子，主要考慮的是戶型，位置，配套，交通，學區，等等這些細節的東西。

但是如果我們把格局放大，去到城市乃至國家的層面上來看，這些細節就會變成最脆弱，也是最經不起波折的東西。

不論挑的開發商再大牌，不論選擇的位置再市中心，不論有再多的捷運口，一旦整個城市的房價體系崩了，一切的願景也都煙消雲散。

看看現在的鄂爾多斯，和曾經的溫州，海南，都是非常直觀的前車之鑒。

至於說整個國家的房價體系崩了，那麼只要逃不到國外，就只有死撐下去的結局。

看看日本東京，再國際化的大都市，老百姓們也有消失的十年。

所以，在做個人的購房選擇前，一定要先明確一個概念：

買房，就是在賭，賭這座城市的命運和未來。

這也是為什麼現在一二線普遍降溫，但是業內依然長期看好。為什麼三四線最近漲這麼多，依然被那麼多專家嗤之以鼻的原因。

那麼有意購房者，應該如何判定城市，又該如何選擇合適的入場時機呢？

這裡有4個是否的標準，可以進行套用，希望能讓思路更加清晰明了。

1.城市是否有核心產業支撐？

2.是否有重大建設工程，正在或即將進行？（高鐵，捷運）

3.是否為人口凈流入城市？

4.近期房價是否經歷過調整？（這裡的調整，指市場的風向，是否已經從極熱轉為理智）

如果答案都是「是」，那麼至少可以保證，這是一個不會出現巨大風險的城市，對於買房是為了上車保本，升值只是第二要素的剛需來說，這4點非常的重要。

再來說說未來這半年購房者需要關心的點在哪裡。

這個點主要還是在去庫存上。

首先，我們要明確，錢不是天上掉下來的，現在去三四線投資的錢，大部分來源於一二線。

那麼在這種情況下，只要去庫存還在繼續，那麼一二線的疲弱就會一直存在下去，短期內很難抬頭。

那什麼時候這些資金會回來呢？

去庫存政策大面積結束的時候，那個時候，這些錢要麼被套進去，要麼一窩蜂的回一二線避險。

所以，我們只需要搶在這些錢回哺一二線之前，從容購買就可以了。

至於回哺的具體時間，不太好判斷，但是至少在18年中旬之前，這個基本政策都不會被取消掉。

換句話說，有些已經冷下來的城市，真的不用著急了。

房價就像一輛萬噸的火車，沒有火車頭給的動力，想開起來非常的難。

這個動力來自於哪？

很明顯來自於貨幣，15，16年M2增加很快，個人住房貸款佔比增加的更快，錢太多了，所以感覺市面上的錢都不值錢，當時餘額寶最低只給2%多利息。

但是現在不一樣，這一季度的M2增速已經跌破了10%，餘額寶也都給到4%多的利息，連銀行的貸款都開始發不出來了，足以說明很多問題。

畢竟，好不容易才停下來的火車頭，哪還有動力去強行拉升一波呢。

再加上美國加息明確要持續到19年，想想都是一副過冬的樣子。

用一句話說就是，別著急著吃火鍋，小心燙，要讓子彈再飛一會。

對於一二線的剛需來說，依然是看到合適的，能上車就儘早上車，哪怕未來房價不會變，但是信貸政策會一直變，這個對於剛需反而非常的致命。

最後，說一些未來可能會發生的事情，可能，不保證一定。

1.大範圍限價：房價不得高於去年10月

先是青島，在5月21日頒布的樓八條里明確規定，房價不得高於去年均價最高月，其實也就是去年12月的價格。

再是鄭州，鄭州的更狠，房價不得高於去年10月，相當於把價格鎖死在了第一次全國限購時期。

未來，各地效仿該政策的可能性非常大，這是個好事兒。

2.撿漏的機會增多，但是剛需幾乎搶不到，因為都是全款優先

限價之後，將會出現很多優質低價盤，甚至遠低於周邊均價。

包括現在，已經開始有一些城市出現了大開發商低價傾銷的案例，這種時候，如果你是開發商，你會怎麼選擇客戶？

全款關係戶＞全款戶＞關係戶＞剛需

是的，全款戶比關係戶牛，因為關係多多少少都能找到，但是企業要資金流，要生存，必然會優先選擇全款戶，關係戶的名額非常的少。

所以，如果你現在手裡有足夠全款的現金，那麼恭喜你，未來有可能會撿到漏。

沒有的也沒關係，多去碰運氣，說不定運氣好能選上呢。

3.雙合同，捆綁合同，陰陽合同

賣的價格很低的盤，通常會有一些附加條件。

沒辦法，道高一尺魔高一丈，賣家總比賣家精，幾千年傳下來的規律，只要有利可圖的地方，就會被鑽空子。

4.被限購的地區，逐漸開始炒作公寓和商鋪

咱們普通老百姓，千萬不要去碰這兩個東西。

除了北上深這種居住資源急缺的城市，包括像天津武漢廈門這種二線城市，都不建議購買公寓和商鋪，切記。

5.優先改善房，樓市遇冷是置換的最佳時期

這個很好理解，房價沒有波動，或者是正在降價的時候去置換，怎麼都不會虧。（先賣再買）

6.部分優質二手房房價會高於新房

是的，你沒看錯，在樓市下行周期，新房為了出貨會領跌，所以有時候二手房並不是最實惠的選擇。當然，這種情況只存在於優質的二手房。

7.中小開發商爛尾的爛尾，跑路的跑路

未來註定是大開發商的天下，中小開發商這兩年不好熬，所以不要因為1000元的優惠，就去選擇了沒保障的小開發商，不值當，風險太大。

最後的最後，樓市瞬息萬變，有時候一個政策，就能完全改變全盤的局面。不過不用擔心，只要咱們持續關注樓市，至少能比80%的人，超前抓住下一個機遇，或是避開下一次風險。

文琳編輯

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