三四線城市房地產市場分化 政策風險成本上升

房地產市場一直是國內這些年經濟發展的命脈。今年兩會，有關房地產稅徵收、立法的問題，繼續成為大眾關注的熱點。小編梳理一下，發現近期有關房地產市場的新聞還不少，看看都有哪些：

1、房地產稅今年落地可能性不大

在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的多重背景下，房地產稅制改革已箭在弦上。不過多位受訪專家認為，今年房地產稅落地的可能性不大。

3月4日，全國人大五次會議大會發言人傅瑩明確表示，本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，不過，2017年，沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。

對於房地產稅，徵收是勢在必行，將來對房價肯定有影響。對比來看，美國、韓國、日本等成熟市場經濟體，現已將房產稅作為地方財政收入的重要和穩定來源。據Wind的數據顯示，美國房產稅佔地方政府財政收入的15%左右，而日本固定資產稅佔地方稅收收入的40%左右。

2、銀行全面收縮住房按揭貸款規模

去年個人房貸增長比較快，而今年，媒體報道稱監管層已經向大行傳達要對新增房貸規模有所把控，很多銀行已經收縮了住房按揭貸款新增規模。

各商業銀行不僅嚴控房貸規模，而且對房貸利率折扣也做出了調整。有採訪獲悉，雖然利率是各家銀行自己定，但是一般一個地區的商業銀行之間有一個自發的利率定價自律機制，在房貸利率上會達成一個基本統一的水平。

業內人士表示，伴隨著監管部門的窗口指導和銀行自身的主動調整，預計今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。2017年春節以後，北京、廣州、深圳、珠海、佛山等多地的銀行已經開始將最低利率折扣上調為九折，這是繼深圳、上海之後，又一批最低折扣向九折靠攏的城市。此外，銀行對二套房首付，要求首付四成的銀行也日趨增多。

銀行為何會收縮個人住房按揭貸款規模？小編分析，監管部門和銀行自身，都有對房地產風險問題的考慮。雖然，房貸業務仍是銀行最為安全的信貸業務，但一方面伴隨著房價的攀高，銀行也會更加謹慎；

另一方面，房貸業務在風險相對低的同時，其貸款收益也相對較低。而伴隨著國內經濟本身的變化，房貸風險低的優勢將不那麼明顯了，而其收益低的劣勢則將逐步暴露。故監管層面和銀行自身進行政策調整，也屬必然。

3、三四線城市有機會但行情繼續分化

近期，A股不少的房地產公司也發布了其年報。從年報數據可看到，部分以三四線城市為主業的區域地產公司，報表表現靚麗。不過觀察來看，三四線城市的行情，也是分化明顯。

浙、閩、粵、瓊等地區的三四線城市，商品房銷量火爆。而遼、黑、陝、蒙、新等地區的三四線城市，銷量低迷甚至負增長。總體上，銷售火爆的三四線城市，多為大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，受益原因是基於核心城市限購及高房價的溢出效應。

比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、台州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

此外，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，則受益於去庫存政策刺激和農民工迴流、進城購房的影響，銷售也相當火爆。如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽；江西的萍鄉、宜春、吉安；安徽的阜陽、安慶；四川的內江、宜賓、瀘州；廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。

研究機構預測，在人口總體向大都市圈遷移的情況下，未來三四線城市的房地產市場行情的分化情況仍將持續。

最後，小編啰嗦幾句，儘管國內部分三四線城市的房地產市場仍具投資價值，但在政府靈活的「因城施策」綱領指導下，投資所面臨的政策風險和成本，勢必大幅上升，投資入市需要特別注意風險。