李從瑞：城市格局正在演變 中國金茂的思考與實踐

8月17日，金茂在香港聯合交易所上市十周年。當天，金茂以「為城市新生」為主題，在北京金茂萬麗酒店召開了上市十周年慶典暨品牌煥新發布會。

此次發布會吸引了各地政府官員、行業專家、合作夥伴、及全國媒體等逾400位嘉賓出席。在發布會現場，金茂總裁李從瑞的脫口秀獲得滿堂彩。以下為發言內容（有刪減）：

城市與人口

關於城市的由來，有很多種說法。有說因城而市，也有說因市而城。

第一種說法，為了防禦。即防禦野獸的進攻。第二種說法，為了交易。即需要相互之間進行物物交換，市場帶來了城市。第三種說法，叫分工，由於分工帶來了城市。那麼到底是什麼帶來了城市，這個我想是永遠無法得到真實答案的一個主題。但是，人類最終的發展推動了城市的發展，為什麼會出現這麼多的城市？

是因為有了人口的增長。當下，全球有10300多個城市，過去說有665個城市，雄安新區進入，增加至660個。而全球有六大城市群：一是北美紐約為中心，環西太平洋城市群。一個以芝加哥為中心，環五大湖城市群，包括加拿大的魁北克。亞洲是以東京為中心的環太平洋城市群，人口超過了7000萬。另外一個就是上海為中心的長三角城市群。另一個是以倫敦為中心的英倫城市群。最後是以巴黎為中心的歐洲北部城市群。

這麼多人口，為什麼只有一個城市群？城市能夠有今天，是因為人口帶來的。

500年前全球人口不到5億人，而人口是7000萬多一點，那麼大一個在當時世界上占的人口比重是非常小的。所以歷史學家說，明朝是最黑暗的時代。到了1900年的時候，地球上有16億人，也就是說400年的時間，地球上的人口從4億變成了16億。現在是75億人口，100年時間增加了60億人口。

100年以前發生了什麼，增長了這麼大人口？工業革命在英國整整發展了將近50年，後來才向全世界開始發展。工業革命和技術的推動，使生產力得到極大的發展，僅僅靠人工、農牧養活自己的日子，一去不復返了，所以人口出現較大規模增長。

未來會怎麼樣？聯合國預測到2050年，人口將接近100億，而城市人口將達到驚人的75%。也就是說，僅僅再需要30多年，75億人口都會生活在城市裡，而新增長的25億才會在非城市的地方生長。

然而，對照當下，75億人口生活在10300個城市裡？僅僅只佔50%。而，現在的城市化率是57%，14億人口的城鎮化，僅僅只走了一半。未來發展的潛力是無限巨大的。以六大城市群來看，目前東京城市群是7000萬人，上海為中心的長三角城市群7200萬人，是六大城市群人口最密的地方。但是真正的戶籍城市化率只有40%，也就是我們只有三分之一的人口擁有城鎮化戶籍，三分之二的人口是非城市戶籍，這為未來城鎮化帶來了強大的動力。

未來研判

經過多年研究，我們大膽預測未來一線城市將增加到12個。北上廣深將成為世界級的超級城市，加上它們的衛星城市，他們的人口將向5000萬挺進。那麼還有8個一線城市，我們認為北方的天津、青島是有機會進入一線城市。中部的成都、重慶、武漢會進入一線城市。長三角的南京、杭州將挺進一線城市。珠三角的廈門也是有機會挺進一線城市。

真正的一線城市，我們對它評判的維度包括，人口的規模、城市的GDP、軌道交通、國際通航的機場。

而人口規模1500-2000萬，將是這些二線城市未來挺進的方向。大多數的二線城市，現在不到1000萬人口。擁有將近1億人口的河南省，鄭州的人口也只有900多萬。所以未來要想進入真正所謂的一線城市，我們認為人口從1500-2000萬。

因此，如果滿足了上述四個方面要求，我們就認為跟國際比較就有可能進入的一線城市。屆時京津冀城市群承擔1.5億人口，長三角承擔兩億人口，珠三角也將承擔兩億人口。因此，長三角現在是全球最大的城市群的人口數7200多萬，未來如果要到兩億人口，的人口遷移向大城市方向的發展才剛剛起步，不是大家所說的的經濟差不多了、開始不行了。

新城市病

我們聯合三聯生活周刊做了一個全國性的調查。想問問大家對當前的城市你想說幾句話。我記得5年前，我們也做過一次這樣的調查。這次我們收到了13000份樣本，5年前調研的時候，大家是沒有什麼，就是交通問題。今天已經不一樣了，27%的人反應說我們希望有乾淨的水和新鮮的空氣，這是排在第一位。排在第二位，有18%的人說配套不方便，就是上學困難、就醫困難、工作困難。排在第三的，才說到交通，看來過去5年的交通發展很快。

那麼有了這樣一個調查，我們得出一個結論，當前城市病已經是換了新病了。這些病更重要的是環境，環境的嚴峻已經開始挑戰城市進行的發展。就醫難、看病難、上學難，已經成了新的城市病了，以前沒有聽說過。有一份獨家數據，北京市未來5年，大家知道缺多少個學校嗎？按照人口的統計，按照現在的趨勢缺2000所中學，沒有地方上學。所以這些問題就是新城市病。

為什麼會出現這些病？金茂認為規劃超前意識不夠、理念落後。北京市規劃2030年2300萬人，上海市規劃2020年2500萬人，但是大家都知道幾年前就已經超過了。城市是為人類服務的，是人類建立了城市。如果城市最後不能解決人基本的吃穿住行、就醫學習的問題，那麼人就會離開城市，這個病得治。

城市運營商

金茂從第一天開始，就以城市運營作為它的職責。大家知道金茂大廈，第一次陪我們寧高寧董事長上海出差的時候，寧總說建金茂大廈的時候，華潤集團也到了上海這個地方來視察這一塊地。當時是一個腸衣廠，是灌香腸的，到處都是髒水。華潤的眼界比較高，全球都走過了，說這個地方太髒了沒有來。

金茂大廈的建設是計劃經濟向市場經濟轉化時期，很多城市連一個十層樓高的樓房都沒有。而當初我們提出建設一個420多米的高樓，代表整個亞洲的高度。這種規劃的理念與格局，對城市未來的思考，體現了當時的建設者們在規劃方面的超前性、系統性、前瞻性。

之後金茂就地發展，大家所熟悉的上海北外灘，上海的外灘是一個非常美麗的景點，但是它只有0.8公里的岸線。金茂會同港務集團在這一塊地上，把0.8公里的岸線再延長了兩公里，打造了兩公里北外灘的新城。如果以東方明珠作為圓點，畫一個兩公里的圓。在這個圓裡面有150棟甲級寫字樓，這150棟甲級寫字樓裡面有45棟是金茂打造的。金茂在上海對城市運營有了全新的理解、經驗和體驗之後，向外開始擴展。

經過多年的城市建設，與各級政府一起，我們建設了很多座新城。金茂今天的定位叫城市運營商。

第一句話，從時間的維度，我們是從一塊處女地開始。通過規劃、拆遷、建設、持有、銷售，最終再運營，來管理這個城市，跨越從一塊處女地到一個新城建設的全過程。如果經歷了全部過程，它才稱得上一個城市運營項目；第二句話，從空間上它必須有足夠的面積。我們認為大致在1000畝以上的，建築體量超過500萬平米以上的，這樣的項目才叫做城市運營項目；第三句話，我們想跟大家分享的，就是它的內涵。我們不是去建一片住宅，我們是要去建多業態、多配套、產城融合的城市，這才叫城市運營項目。

而在城市運營方面，有三類的主品。一個是新城的建設，就是跨過舊城做一個新城。一個是城市舊改的項目，就是在原來的基礎之上。還有一個叫做特色小鎮，比方說金茂建設的麗江金茂谷鎮，就是特色小鎮的產品。我們認為綠色健康、智慧科技、產城融合、配套便利，這四句話是未來的理想城市。

有了對城市的理解與思考，就要思考成為什麼樣的公司。未來，我們將採取兩驅動、兩升級方針。即規劃驅動、資本驅動、城市升級、產業升級。未來五年，金茂的版圖將從今天23個城市擴張到40個城市。簽約額將從500億提升到2000億，我們的持有面積將從現在的50多萬平，到200多萬平米。不會僅僅把規模的增長視為唯一的要素，通過持有為未來創造一個新的利潤周期。