南寧從嚴認定首套房二套房 貸款申請「認房又認貸」

■本報訊（記者 凌劍伊）使用住房公積金貸款，住房套數該如何認定？認定的標準是什麼？5月1日起，南寧市調整住房公積金貸款政策。不少繳存職工在辦理住房公積金貸款時對住房套數如何認定等方面仍存在不少問題，不清楚自己的情況算不算首套房。近日，為落實差異化信貸政策，南寧市住房公積金管理中心對《調整南寧市住房公積金貸款政策》（以下簡稱公積金新政）中的一些相關政策問題作出了解釋。據悉，公積金新政嚴格規定了住房套數的認定標準，只有在曾經全款購買的住房賣掉后才能再次被算作首套房。也就是說，貸款申請「認房又認貸」。

住房套數如何認定？

沒用過公積金貸款但買二套房，按二套房貸款

市民王女士是南寧市某事業單位的職工，她在購買第一套住房時使用了商業貸款。前段時間，她在五象新區購買了第二套住房，這次打算使用公積金貸款。那麼，王女士屬於首套房還是第二套房貸款呢？住房套數有何認定標準？

●解讀

住房公積金貸款次數的認定標準，是指職工個人及配偶在全國範圍內使用過的住房公積金貸款次數，住房公積金中心通過人民銀行徵信系統核查其使用公積金貸款次數。如沒有使用過公積金貸款，但購買第二套住房的，參照第二套房標準申請公積金貸款。根據上述要求，王女士屬於第二套住房。

根據公積金新政要求，首套住房公積金貸款首付比例應不低於20%，二套住房或第二次申請住房公積金貸款，首付比例應不低於50%，王女士若再使用公積金貸款買房，屬於二套房，公積金貸款首付比例應不低於50%。

記者了解到，關於住房套數的認定標準，是指職工個人及配偶在申請住房公積金貸款時，在南寧市行政區域範圍內（含六縣）擁有的自住住房套數（不含已賣出、已贈予、已析產的）。職工不需提供房屋查檔證明，以個人聲明為主。南寧住房公積金中心將通過南寧市房產管理部門等渠道進行核實。

特別提醒，住房套數及公積金貸款次數的認定對象為借款人及其配偶，其他非夫妻關係的房產共有人不作為認定對象。

回遷安置戶咋認定？

住房超兩套或貸款超兩次，按二套房認定

市民李先生家住仙葫開發區某小區，擁有一套回遷安置房。如今他想在龍崗片區購買一套改善型住房。那麼，李先生的情況該如何認定住房套數呢？

●解讀

公積金新政中規定，「停止向購買第三套及以上住房或申請第三次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款（棚戶區、危舊房改造住房除外）」。

這裡提到的「棚戶區、危舊房改造住房除外」，是指職工個人及配偶屬於棚戶區、危舊房改造項目回建戶的，在購買南寧市行政區域範圍內（含六縣）棚戶區的回遷房、危舊房改造項目的還建房時，如擁有超過兩套住房或貸款次數超過兩次的，可參照第二套房標準申請一次公積金貸款。

據此，李先生只有一套回遷安置房，再打算買房的話可按首套住房貸款來認定。

連繳時間如何計算？

5月1日以後要連繳12個月才屬於「正常」

繼5月1日起，南寧住房公積金貸款全面收緊后，商業貸款也出現了收緊信號。南寧部分銀行開始上浮房貸利率，首套上浮10%，二套上浮20%。那麼，在住房公積金貸款方面，該如何計算貸款利率上浮？職工的公積金繳存連續時間又如何認定？

●解讀

根據現行的住房公積金貸款基準利率（2015年10月24日人民銀行頒布），貸款期限在5年以上的，住房公積金貸款年利率為3.25%，上浮1.1倍後為3.575%；貸款期限在5年（含）以下的，住房公積金貸款年利率為2.75%，上浮1.1倍後為3.025%。該貸款利率將隨著人民銀行頒布的住房公積金貸款基準利率的調整而調整。

如何認定職工的公積金繳存連續時間？據了解，職工在申請住房公積金貸款時，如《商品房買賣合同登記備案證明》《不動產權證書》等證明材料上登載的時間在5月1日以前的，應已連續正常繳存住房公積金6個月以上。如以上材料在5月1日以後的，應已連續正常繳存住房公積金12個月以上。

還款額度有何要求？

月還款額首套房不低於2500元，二套房不低於3500元

市民梁先生和林女士是夫妻，最近家中新添了新成員，兩人決定換一套大點的房子。他們現住的房子沒有使用住房公積金貸款，要購買第二套住房申請公積金貸款，在還款額度方面又該如何計算呢？

●解讀

根據公積金新政，職工個人及配偶購買第二套住房申請住房公積金貸款的，即便沒有使用過住房公積金貸款，也參照第二套住房標準申請公積金貸款。職工個人及配偶申請住房公積金組合貸款時，應同時滿足商業銀行的貸款條件及相關要求。

在還款額度方面，計算月還款額占家庭收入的比例是衡量借款人還款能力的指標之一。如職工家庭收入為10000元，購買首套住房申請公積金貸款（含組合貸）時，公積金部分月還款額應不低於2500元；購買第二套住房或第二次申請住房公積金貸款，公積金部分月還款應不低於3500元。

■特別提醒

5月1日起，南寧暫停受理公積金異地貸款業務

根據公積金新政，南寧住房公積金管理中心從5月1日起，暫停受理異地貸款業務。但《商品房買賣合同登記備案證明》《不動產權證書》等證明材料上登載的時間在5月1日以前的公積金異地貸款，仍可受理、審批發放。異地貸款業務恢復受理時間視為南寧住房公積金管理委員會確定的時間來決定。本次住房公積金政策調整鐵路分中心參照執行，具體認定標準可自行制定。