百億之後如何突破？成都萬科1+7全面升級

首次躋身「百億俱樂部」，2017年的成都萬科踏進這個春天的腳步是輕快的。

根據銳理數據提供的數據，2016年，大成都範圍銷售商品房面積3627萬平方米，同比增長19.2%，商品房存量同比大降33%，主城區存量更是下降40%，去庫存效果顯著。

也在這一年，成都萬科的銷售業績首次突破百億達109億元，同比大漲110%，這也刷新了萬科深耕成都17年來的銷售記錄。

農曆新年剛過，2月16日，成都萬科在春季媒體見面會上提出了2017年「1+7」的發展戰略，他們到底要做什麼？

「1」支獨大 「7」點開花

所謂「1」支獨大，成都萬科營銷總監譚麗在發布會上介紹稱，「萬科將會圍繞核心住宅業務，通過』大盤造城』的方式，提供更多更好的住宅產品」。

儘管規模不再是萬科追求的目標，但成都萬科在2016年獲取了超過120萬方的土地儲備，以及目前翡翠公園、第五城、五龍山、萬科城、理想城，基本上都是接近或超過200畝的大盤，「造城」成了萬科實現住宅核心業務實現突破的選擇。

2017年，萬科將完成配套從「3」到「7」的全面升級，在見面會上，萬科提出，今年將重點發展「四大三小」新業務。所謂四大，即萬科的產業地產、商業、長租公寓及教育業務；而三小則指養老業務、美好家一體化軟裝服務、一修哥房屋快修服務。

在住宅項目開發方面，萬科今年仍將延續大盤造城的開發路線，以項目規模為依託，利用持續布局規模項目、工業化快建、穿插提效、打造BIM數字化工地等方式來提升住宅品質。

在2016年，萬科一舉拿下成都四幅地塊，尤其是5月底在成都華府板塊以15.7億元的總價、溢價104%的代價收得一幅220畝的商住地塊。此外，在2月，萬科在新都區以2.3億元總價拿下12萬平方米土地。

除了拍賣市場公開拿地外，成都萬科還通過收購、代建的方式獲得土地，也就是目前的理想城、錦西潤園項目，不斷加大土地儲備，實現「大盤造城」。

值得注意的是，2016年萬科在新都區以7.2億元購得142畝學區用地，用於打造成都實驗外國語學校五龍山校區。此次拿地被視為萬科升級配套、利好業主的大動作。

萬科目前在成都市場的銷售金額佔有率超過了3.5%，萬科多個片區的銷售額佔到所處區域的50%以上。她還透露，萬科在成都將通過提高操盤能力的方式提升在營銷領域的競爭力，未來一年在成都的土地市場也會有新動作。

而在2016年，萬科主推了9個項目，平均單盤產出超過12.1億元，其中熱賣的第五城項目，在不到半年的時間產出高達23億元。

另外，譚麗透露，2017年，包括第五城、萬科城、翡翠公園在內的五個超大項目，或為萬科住宅銷售業績的重要支撐。

配套升級加速轉型

在滿足業主對房屋本身的品質居住需求外，萬科還關注了家庭全生命周期的需求。

在2016年，萬科引入成都實驗外國語學校，落地雙流中學，簽約犀浦外國語學校，在多個社區開設6家社區教育營地；在商業方面，實現了首個自持項目：金色樂府萬科生活匯的開業，開街當天，客流量就突破7萬；而在養老方面，成都萬科新增一家城市級護理中心，並確立了四級產品體系，華西二醫院店的入住率已經達到64%。

譚麗在發布會上說到，「萬科所定義的』大城』，既包含了規模，更包含了配套服務，萬科對大盤造城的定義標準基本已經得到市場的檢驗。」如此，也提高了萬科項目在市場上的溢價能力。

除了關注居住空間需求、家庭結構需求，實現服務升級外，萬科還計劃通過產業、商業和長租公寓，將產業功能、城市功能、生態功能融為一體，在營銷領域與滴滴、言幾又以及多個電商平台的合作，以實現流量互導、資源共享。

隨著房地場市場走入「白銀時代」，樓市調控及企業融資成本增加，成都萬科也在尋找轉型之路。通過對服務的升級，成都萬科也實現了重資產向輕資產的轉移，加上「城市配套生態圈」規劃，萬科更看重「居有定所」之後龐大的「幼有所教」、「老有所養」的市場需求。