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這一次 新一線贏了老一線

這一次 新一線贏了老一線

中房報記者 徐妍 北京報道

人作為房地產市場的消費終端,是影響市場容量最重要的因素之一。而租賃終端市場熱度的變化,則體現了城市之間住房需求的新格局。

每年的高校畢業季,房屋租賃市場都會呈現規律性走高的趨勢。而今年,畢業季的租賃市場表現卻一反常態,熱度較去年有所回落。一二線城市的租賃市場不僅整體熱度有所降溫,不同城市間租賃市場終端變現的「此消彼長」,則體現了「新一線」城市與一線城市之間人才爭奪戰的新格局。

58同城數據研究院最新發布的《2017年高校畢業生租房報告》顯示,今年二季度一線城市和部分熱點二線城市租房市場整體表現平穩,以北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、武漢、杭州、西安9個城市5月、6月租房市場表現來看,房源量同比增長3%、環比增長4%,需求量同比增長20%、環比增長9%,漲幅整體低於去年同期水平,租房市場呈現出「旺季不旺」的特徵。

上述《2017年高校畢業生租房報告》的數據顯示,今年畢業季租房需求量前十名的城市中,成都僅次於北京排在第二名,超越了上海、廣州、深圳三個一線城市。在房屋租金上,成都、重慶、長沙等熱門城市的一居室租金同比漲幅在8%~10%,這一漲幅水平遠高於一線城市。

成都、重慶等「新一線」城市租賃市場表現火爆

北上廣深作為國內的一線城市,醫療、教育、就業等優質資源較為集中,對流動人口一直呈現虹吸效應,每年都吸引了大批畢業生來此就業。畢業季的租房需求也使得一線城市租金漲幅一直領跑全國。

而今年,這一情況發生了變化。58同城數據研究院的數據顯示,今年的畢業季,一線城市在畢業季的租房需求漲幅被杭州、重慶、成都、西安、武漢等快速崛起的「新一線」城市趕超。5月至6月,上海的租房需求同比下降6%,北京的租金需求也環比下降3%,且兩城市的平均租金也未出現明顯上浮。

與一線城市的表現形成鮮明對比,熱點二線城市杭州今年畢業季的租賃需求漲幅高達63%。在房屋租金增幅方面,部分「新一線」城市的表現也已超過一線城市,其中成都、重慶、長沙等熱門城市的一居室租金同比漲幅在8%~10%。

「今年上半年,一線城市限購、限售、限戶口的趨勢愈發嚴厲,機會空間收窄。這些生存壓力迫使越來越多的應屆生放棄北上廣,轉而選擇發展速度快、機會多且人才優惠政策給力的『新一線』城市作為首次就業地,造成了目前一線城市人才被分流的情況。」58同城房產事業部產品總監張芳對此表示。

儘管成都、重慶的租金價格上漲明顯,但由於「新一線」城市租金基數較低,與一線城市相比,租房成本仍具備較大優勢。以成都一居室平均月租金為例,高新區、錦江區、武侯區等熱門區域5月的平均租金為2200元/月~2500元/月;而雙流、成華、金牛等相對核心的區域5月平均租金為1400元/月~1600元/月;而崇州、大邑、新津等城郊區域則普遍低於1000元/月。

2017年上半年北京租賃市場整體規模縮小

除了「新一線」城市的分流作用,北京等一線城市的功能定位轉型,也是影響畢業季人口流入,進而影響租賃市場表現的原因。

2017年上半年,北京住房租賃交易規模較2016年有所下降。偉業我愛我家集團市場研究院的統計線索,在租賃客戶登記量上,2017年5月同比2016年5月下降了21.9%,2017年前5月同比2016年前5月下降了16.9%。在交易量上,雖然2017年5月同比2016年5月增長了8.66%,但前5月的整體交易量仍然同比下降了近1%。6月上半月的市場熱度有所回升,但回溫勢頭已不如往年。

「這與國家疏解非首都功能,各區公布人口上限並著力減少人口有重要關係。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,在年內市場走勢遵循過往規律的同時,今年的住房租賃市場規模已較2016年有所縮小。

京津冀協同發展戰略實施以來,北京以疏解非首都功能為導向,加強了對人口的調控和清理,力爭將人口控制在2300萬,各區也確立了自己的人口天花板,制定了相應政策並開始疏解人口。目前,北京的人口增長速度大大下降,常住人口規模更是18年來首次負增長,在人口減少的情況下,市場的規模較2016年也有所下滑。

北京市統計局公布的《北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2016年年末全市常住人口2172.9萬,比上年末增加2.4萬,雖然總數依然在增長,但增幅卻僅有0.1%,創造了新低。此外,2016年北京的常住外來人口則是直接減少了15.1萬,從2015年末的822.6萬下降到了807.5萬,是18年來第一次環比負增長。

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