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樓市「牛轉熊」!買房得避開哪些城市?

樓市「牛轉熊」!買房得避開哪些城市?

  隨著調控持續收緊,房地產市場漸漸「牛轉熊」,觀望的、抄底的、套現的,每一個交易行為背後,都有著交易雙方對所處城市房地產行情的判斷在支撐。

  房地產市場的交易和股票市場的交易有相似之處,比如價格都需要成交量的配合,只有成交量明顯提升的價格上漲才是可持續的。

  所以,根據各城市成交量和房價的組合關係,就能大致判斷城市房地產走勢是否比較健康。

  那麼,目前哪些城市需要規避、哪些城市可以繼續持有呢?本文來做個分析。

  先來看房地產熊市的三階段

  首先來分析:如果房地產市場進入景氣下行的周期,銷量和房價的一般變動規律。

  一般來說,如果房地產市場景氣下行,市場大約會經歷三個階段:量升價跌、量跌價平、量平價跌。下面詳細闡述:

  在房地產景氣下滑的過程中,在第一階段,有前瞻性的房地產企業率先降價、實現存貨變現,這樣就可以手持大把現金來應對後面的行業寒冬。這一階段的房地產市場表現為量升價跌。

  到了第二階段,觀望情緒開始蔓延,在這一階段,後知後覺的房地產企業就算繼續調整價格,對銷售的刺激作用也非常有限,因為購房者買漲不買跌,他們會繼續觀望後續是否有更低的價位出現,這時銷量一般會持續萎縮直至達到只有剛需的地量水平,但即便這樣,房地產企業也不會降價,這一階段市場表現為量跌價平。

  到了第三階段,會出現行業的寒冬,隨著銷量達到地量水平,之前沒有及時去化、資金鏈緊繃的房地產企業面臨兩個選擇:一是大幅降價完成銷售,二是將樓盤低價賣給其他開發商。因此,這個階段房價會繼續下行,這一階段表現為量平價跌。

  最後則是新一輪房地產市場景氣周期的出現,推動因素可能是投機客入市、央行調低房貸利率、政府放鬆房地產調控措施等。

  舉例說明:來看上一輪房地產調整周期中的北京——2010年下半年,北京大體是量升價跌的階段,這一階段開發商通過降價來實現快速去化;2011年上半年,大體是量跌價平的階段,這一階段開發商即使降價也不會刺激銷售,因此價格大體持平、同時銷量逐步萎縮;2011年下半年和2012年上半年,大體是量平價跌的階段,這一階段銷量回落到只有剛需入場的地量水平,同時開發商為了回籠現金會進行大幅度的降價來促進銷售(參見圖1)。

 現階段哪些城市在量縮價跌?

  上面分析了房地產熊市中銷量和房價的變動規律,下面來看一下本輪房地產調控期間,各城市的樓市走向。

  如果把各城市的成交量環比和房價環比放到一張散點圖中,那麼,各城市的銷量和房價的組合關係一般存在三種類型:第一類量縮價跌;第二類量縮價升;第三類量價齊升。

  比如,根據各主要城市5月的銷量環比和房價環比,那麼各城市主要分佈在三個象限中(參見圖2): 

  第一類城市量縮價跌,這類城市分佈在左下角的第三象限中;

  第二類城市量縮價升,這類城市分佈在左上角的第二象限中;

  第三類城市量價齊升,這類城市分佈在右上角的第一象限中。

  當然,5月還有一個城市是量升價跌的,那就是上海,在右下角的第四象限中,但這類情況一般比較罕見,在此不作重點分析。

  現階段各城市的買房策略

  投資股票的人都知道:成交量對後續價格走勢的影響很重要,如果成交量萎縮,說明想要建倉買入該股票的人氣不足,價格很難出現上漲動能。買房也是如此。現階段,哪些城市需要觀望,哪些城市比較危險,哪些城市要趕緊下手,在此從成交量角度作個價值分析。

  1、規避量縮價跌的城市:北京、蘇州、廈門

  首先要規避的城市就是量縮價跌的城市,這類城市已經有比較濃的觀望情緒,典型的代表是北京、蘇州和廈門(參見表1)。

  這類城市後續的房價走勢可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降價不能刺激銷售的環境下,沒有房地產企業會進行降價;隨後則是銷量持續萎縮至地量水平,這時房地產企業為了拿到現金保命,會再次進行大幅降價。因此,現階段,這些城市的房產不必急於入手。

  2、警惕量縮價升的城市:廣州、東莞、濟南

  除了量縮價跌的城市要規避以外,還有一類城市表現為量縮價升,這類城市房價上漲的可持續性存在疑問。

  因為量縮價升背後的原因可能有兩種:

  一種是房價的上漲已經超過了很多剛需購買者的購房能力,比如隨著房價的上漲,很多剛需發現自己的首付款已經遠遠不夠了,這時成交量會下來;

  另一種是房價的上漲主要是由供給的收縮引發的,比如近期新開樓盤比較少。

  不論是上述哪種情況,這類城市後續的房價上漲空間是有限的。如果是第一種情形,那麼隨著剛需的購房能力受到影響,後續的成交量會持續萎縮;如果是第二種情形,隨著房價上漲,政府肯定會要求開發商不能捂盤、也會加大土地市場供應穩定市場預期。總之,這類城市就跟無量飆升的股票一樣,一旦上車就容易被套牢。

  從5月的銷量和房價來看,量縮價升的城市主要是廣州、東莞、濟南,武漢、大連、杭州也有類似情況,但不如前三個城市嚴重(參見表2)。這類城市房價持續上漲的支撐不足,建議不必著急上車。

  3、關注量價齊升的城市:寧波、昆明、深圳

  最後一類城市是量價齊升,這類城市房地產基本面比較健康,價格上漲有銷售的支撐,說明剛需購買力度較強,後續房價出現大幅回落的概率也較低。

  這類城市主要包括寧波、昆明和深圳。福州、無錫、青島、南昌5月也是量價齊升,但5月銷量環比增幅較弱;南京和長春5月房價環比漲幅一般,但成交量增幅較大(參見表3)。

  看完上面的分析,您是否對各主要城市目前的房地產基本面狀況有了一定的了解呢?那就好好把握上車和下車的機會吧!

  作者:左俊義 蘇寧金融研究院高級研究員

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