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專家集中熱議 13城試點集體建設用地建租賃房

2021/12/25

8月28日，國土資源部網站公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（簡稱《試點方案》）后，持續引發業內各領域專家集中熱議。《試點方案》中，國土資源部和住房城鄉建設部根據地方自願，確定在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展全國第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點。

與此前一系列推進「租賃住房」的舉措相比，《試點方案》聚焦在「集體建設用地」，內容主要分為四個部分：完善試點項目審批程序，完善集體租賃住房建設和運營機制，探索租賃住房監測監管機制，和探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。

《試點方案》提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

在政策落地方面，《試點方案》制定了具體實施時間點：第一階段，試點城市於2017年11月底前編製實施方案並報國土資源部和住房城鄉建設部批複；第二階段，2019年11月，省級相關部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部；第三階段，2020年底前，省級相關部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

針對《試點方案》，相關領域的資深專家在接受媒體採訪時分別發表了各自的觀點和看法，小編根據公開報道資料做了一些梳理，僅供有關部門和市場各方人士參考：

國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶:

需要說明的是，此次試點裡提到的集體建設用地，不是耕地、農用地，必須是村集體經濟組織、村民小組以及鄉集體經濟組織所有的土地，目前這些土地資源主要分佈在城市郊區、廣大農村地區以及城鄉結合部，一些城市的內部也有一些零散的集體土地。這次試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，有不動產登記作保護，同時只租不售。而過去所說的小產權房，無論在用地上、規劃上、還是建設銷售上，都不受法律保護。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌：

《試點方案》提出，可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。在這方面，開發商有更多的資金和運營的實力，發展理念更符合市場經濟的要求，開發出的產品也更適合作為租賃市場的租賃住房，有了市場力量的參與有利於提升租房市場的整體水平。

同時，集體建設用地租賃住房確實會對城市租賃市場產生一定影響，但集體建設用地租賃住房一般遠離市區，配套基礎設施不如普通租賃住房，競爭優勢更多體現為租金較低，未來將與普通租賃住房形成高低配置。

社科院農村發展研究所研究員李國祥：

對農村集體經營性建設用地提出改革的總體方向是實行城鄉一體的建設用地市場，這個設想已經提出來十多年了，但成效並不是很明顯，重要原因就是在操作上有一定的難度，土地沒有盤活，農民也很難從中獲得收益。而此次改革可以緩解城市住房緊張、把住房成本降下來，更為重要的是盤活農村集體經營性建設用地市場，農民也能從土地開發中受益。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉：

利用集體建設用地建設租賃住房，一是可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，推動國家「購租並舉」戰略的實施；二是能在一定程度上解決當前許多城市因地價高、房價高帶來的租售比過大、租賃投資回報率過低的問題，提高租賃收益；三是可以讓租權形式更加靈活，豐富租賃市場參與主體，讓土地及房屋充分發揮其居住價值。此外，這一舉措也能豐富集體經濟組織形式，拓寬農民的增收渠道。

不過，集體建設用地建設租賃房及未來持有運營還是有許多需要解決的現實問題。畢竟土地擁有者需要獲得相應的使用對價，建設者、運營者也需要獲得相應權益，政府、集體、企業和個人之間的利益劃分有一定難度。雖然《試點方案》提出將完善集體租賃住房建設和運營機制，村鎮可以自行開發運營，也可以採用聯營、入股等方式，但誰來提供土地，誰來蓋房，誰來運營管理等問題還需在實踐中摸索更加詳細和可行的方案。

鏈家研究院院長楊現領：

集體建設用地建設租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面盤活集體建設用地，對補充租賃房源起到關鍵作用。另一方面，也將有效促進人口城市化的進程，讓大量新市民住有所居。

新城控股副總裁歐陽捷：

一線城市現有租賃房市場，受限於土地成本與稅費成本總計占房價約60%左右的狀況，租金回報率僅為1%到3%，但集體建設用地上建設的租賃住房，土地成本遠遠低於國有建設用地租賃住房，即使其租金可能相對較低，但其租金回報率將明顯超過現有水平。

對於集體建設用地建設租賃住房，首先要掌握可售住宅與租賃住宅的平衡，尤其是集體建設用地租賃住房上市量的平衡；第二要把握集體建設用地租賃住房的上市量，與現有的存量二手房的租賃數量之間的平衡；第三個要把握好集體建設用地租賃住房，與未來城市推出的企業自持租賃住房之間的平衡。

指數研究院:

土地是調節房地產市場供求關係的根本性核心資源，土地供應規模、供應結構和供應方式，將在相當長一段時間內影響到各類市場行為主體的預期和決策。因此，這次對於集體建設用地利用模式的突破將使未來行業運行面臨更多變化，亦會重塑傳統的居住模式，開發商必須認清這些變化和背後的邏輯，要綜合考慮周邊集體用地的地租、開發成本、預期房租等因素測算對商品住宅的影響，進而做出合理的地價預判與投資決策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

此次政策的亮點是強調了不動產登記制度，所以這個政策可理解為房地產長效發展機制中的重要體現。當前在農村集體建設用地改革方面，會同當前推進的不動產登記制度一起努力，進而形成較好的用地制度。

此外，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這就給予了此次改革一個較好的民心支持。此類用地不是征地或簡單地流入市場，其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織，可以預計，後續一些村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，也形成了增收增利效應。

北京房地產業協會秘書長陳志：

過去政府僅僅關注了租售型物業，在租賃方面關注度不夠，所以現在通過試點城市使得地方政府必須在結構上加強供應，構建購租並舉的住房制度關鍵在於調結構，尤其是試點城市的供給結構有沒有問題、房價收入比之間差距是不是過大等，調控的邏輯重點必須放在調整供給結構上。

中原地產首席分析師張大偉：

從長遠看，目前租賃市場的最核心問題是，租購比懸殊，開發商開發商品房住宅用地用於出租的回報率過低，大部分年收益只有1~2%。這種情況下，集體用地因為土地價格相對較低，對於集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。用集體土地供應出租房，是多贏的政策，預計這一政策落地后，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響。

亞豪機構市場研究總監郭毅：

利用集體建設用地建設租賃住房也是一種新嘗試，但目前現有方案還是綱領性和方向性文件，不具備落地實施的落地條件，未來還需試點城市結合實際情況落地具體細則。新政策對市場的影響力主要取決於供應量和供應位置，如果位置距離城市核心區位置較遠，其實農村集體組織很難通過租賃方式實現租金收益，還要看租賃住房的規模是不是能夠達到一個相對大的量級，只有供應規模加大才能對實現平抑房價形成有效作用。