賣家毀約，房子漲價部分賠買家，就該這麼判

蘇州一市民見自家房子大漲近90萬元後果斷反悔，買家將他告上法庭。日前，蘇州市吳中區法院審結此案，判決賣家退還定金，並將漲價部分近90萬賠給買家。（4月19日《揚子晚報》）

近年來，各地房價居高不下，尤其是大城市和二線城市房價不斷高漲，使得房子成為很多家庭的最主要財產，也成為不少人的主要投資產品。

但是，在房地產市場尤其是在二手房市場，一旦房價漲幅過快，一些賣家往往就覺得吃了大虧，後悔賣房子，甚至不惜甘願冒著違約的風險，寧可賠償高額違約金也不願意履行合同，按照合同規定如約賣房子。同樣，一旦房價跌幅過高，一些買家也心理失衡，屢屢上演「退房」鬧劇。買家、賣家的這種毀約行為，不僅踐踏了市場經濟應有的誠實守信原則和契約精神，而且嚴重擾亂了房地產市場秩序。

按照以往很多地方法院判決這類買賣房糾紛案例情況來看，基本上只是要求毀約的一方賠償違約金。而違約金相比較房價上漲或下跌產生的漲價或虧損部分來說，不過九牛一毛。在平均房價數萬元一平米的北上廣等城市，不履行買賣房合同，違約金不過幾萬元，而上漲或下跌的價值高達幾十萬元。這意味著房地產交易中的違約成本太低，反過來其實就縱容和助長一些人的違約衝動，寧可付一點違約金，也要多賺點賣房款或少花錢買房款。

蘇州這起司法判決，除了要求毀約的賣家向買家退還定金之外，還將漲價部分將近90萬元直接判賠給買家。這意味著買家從毀約中得不到任何經濟利益或好處，直接大大提高了買家的毀約成本。如此一來，就倒逼房地產交易雙方不能輕易地從毀約中獲利，也不能以獲利為目的去毀約。這顯然有利於房地產交易雙方恪守起碼的契約意識，認真履行買賣房合同，維護房地產市場秩序的穩定，避免過多的毀約的行為。

事實上《合同法》第一百一十三條明確規定，「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」從這個角度說，各地法院在審理房地產交易毀約案件時，應當多以這條法律規定為依據，以蘇州這起住房漲價部分判賠買家案例為參考和標本，讓違約者承擔房價上漲或下跌的預期損失，不能讓毀約者從中獲利，逼得交易雙方不得不依法履行合同，用司法捍衛市場經濟的誠實守信原則和契約精神。