馬光遠：房價暴漲后，房租會不會暴漲？

租售並舉最讓大家擔心的是，房價沒有下來，房租又漲上去了。

這種擔心不是沒有道理。

按照美國的標準，如果一個家庭每年用於住房的支出（包括房租和按揭）超過家庭可支配收入的30%以上，意味著這個家庭有嚴重的「住房問題」，即用於居住的支出太高了。目前還沒有衡量家庭「住房問題」的標準。如果參照美國的標準，結論將是非常可怕的。

不說房價，單說房租的支出

在這裡列舉幾個不同機構的數據：一是北京市統計局7月12日公布的數據顯示， 6月份租賃房房租價格環比上漲0.3%。另據統計， 北京6月份月租金均價，達到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份發布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高的城市。

以上數字說明，的房租相對於一般居民的收入，實在太高了。但是，如果和房價比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實際均價應該在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等於一個人1年的收入買不到一平米的房子，假定兩個人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等於兩個人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已經遠遠超過了1:200的安全線，保守估計在1:500以上，一些地區甚至到了1:1000的程度。最近媒體報道，租金回報率最低的城市中， 四個一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報是什麼概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對於房價，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

這話其實很容易被誤解，有些人會認為我為房租暴漲站台。按照我前面引用的美國的標準，其實，無論是房價，還是房租，都耗盡了很多人的收入，這是不爭的事實。在的熱點城市，特別是北京，房租的絕對值並不低，我們絕對不能說房租太低。某知名網站的數據顯示，留在北京的大學生，要拿出月收入的67%用於房租，這是非常驚人的。

相對於畸高的房價，房租支出倒沒有引起很多人的關注。

按照美國的標準，在北京的絕大多數家庭，無論是買房，還是租房，其實都存在嚴重的和自己的收入完全不匹配的問題。在談論資產價格的時候，我們雖然一直強調趨勢，但是大家記住，資產價格最終崩盤，會有一個因素，那就是資產價格特別是房價，高到只有少數人才可以買得起的時候，資產價格就比較危險了。所以，國內那些認為北京房價永遠會上漲的人應該記住，當北京房價和房租，都只有少數人才可以有能力支付的時候，支撐房價上漲的力量除了貨幣購買力的稀釋，還能有什麼別的辦法避免出問題？

所以，在今天我們討論住房問題時，一定要清醒地意識到，大城市，特別是北京、上海等城市，需要解決的不僅僅是房價高的問題，也有房租的支出已經嚴重偏離了居民可支配收入正常支出的比例。如果一個城市的居民把收入的50%用於住房支出，一定會影響其生活質量和在其他方面的消費，這是基本常識。但是，相對於畸高的房價，房租支出倒沒有引起很多人的關注。

而且，在房價上漲的預期下，最終這些租房的人群也會加入到購房的隊伍中來。再加上過去多年的公共政策關於關注買賣市場，而忽視了租賃市場，導致在租房市場，公共政策非常匱乏，租房市場極度萎縮，租房沒有成為城市居民的正常生活方式，而是成了無奈之舉；特別是，在把房子和很多居民應該享受的福利捆綁的情況下，選擇買房仍然是主流。這就使得房租問題在一些熱點城市沒有成為焦點問題的根本原因。

最近各地政府拿出很多舉措推動租賃市場，緩解購房的焦慮和壓力，甚至一些地方推行媒體所言的「租售同權」，「租房落戶」等舉措，本人對這些舉措也發表了一系列自己的看法。有一些看法甚至引發了誤讀。

借這篇文章，我正式表明一下我對租賃市場的觀點：

就大的方向而言，我是支持發展租賃市場的，而且過去多年，我也一直呼籲租賃市場要拿出真金白銀的支持措施，「租售同權」這個大方向無疑是正確的。但是，這只是理想，這屬於共產主義的高級階段。冰冷的現實是，要真正實現租售同權，在熱點城市仍然不現實，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅冰，這絕非一朝一夕之計。

從現實的政策看，由於過去多年我們對租賃市場的輕視，導致租賃市場的很多政策只限於原則性的呼籲，即使在2016年國務院發布支持租賃的政策后，出台的真正有影響力的政策少之又少。要真正撬動租賃市場，改變大家只買不租的思維，一定不能把租賃市場想的過於簡單，以為喊幾個漂亮的口號大家就會熱火朝天的去租房。在房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場的冷漠有目共睹，租房不能貸款，租房沒有財政補貼，租房一度不能提取公積金。如果這些不改變，如果沒有真正力度大的激勵舉措，撬動租賃市場真的很難。特別是，長期以來，由於我們對租賃市場不重視，導致這個市場上真正的租賃主體絕大多數是個人，機構租賃者少之又少。

在目前熱點城市的房租其實並不低的情況下，政府應該針對不同的人群提供不同的租賃產品，中高收入階層，通過市場途徑租房，應該讓他們享受相應的公共福利；夾心層，政府應該提供租房券，幫助他們減輕租房的負擔，低收入階層，政府應該加大公租房和廉租房的供應。同時，一定要逐步改變在租賃上各種歧視性的規定。

辦法多的是，關鍵是，要腳踏實地，從解決痛點入手，而不是高喊口號。看到一些專家面對「共有產權房」這些並不新鮮的東西激動的語無倫次，高喊要上升到基本國策，我就知道他們根本就沒好好研究這個東西，不懂這個市場的痛點在哪裡。

本文為作者原創，未經授權不得轉載