一季度樓市降溫 房企兩極分化加劇

自「9·30」調控后，全國各地相繼出台樓市限購政策。以「3·17」為標誌，全國樓市又進入新一輪加碼調控風暴中。近日，多家上市房企集中公布2017年一季報，《經營報》（_2013 ）記者梳理髮現，調控背景下，行業格局正逐漸發生改變，房企分化明顯。

其中，標杆房企業績逆市飄紅。過去，領軍房企萬科一家獨大，如今呈現碧桂園、萬科、恆大「三強爭霸」局面。部分房企受調控政策影響業績虧損，銷售面積出現較大下滑，有中小房企將逐漸退出地產開發業務，房地產行業集中度加速提升。

據了解，短期內市場已釋放出降溫信號。國家統計局最新數據顯示，一季度全國商品房銷售面積和商品房銷售額增速比1～2月份分別回落5.6和0.9個百分點。3月份，統計的70個大中城市住宅銷售價格中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。

目前，全國樓市調控仍在繼續。業內人士分析認為，2017年整體樓市降溫是主要趨勢。上一階段樓市調控成效已初顯。後續二線城市將基本進入「限購+限貸+限價+限售」的四限時代。而根據樓市新政的時效性，同策諮詢研究機構預測，9～10月份極有可能是下一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期。

標杆房企業績逆市飄紅

從去年的「9·30」政策到今年的「3·17」調控，全國各地相繼出台多元化樓市調控政策。其中，北京曾在10天內發布9項調控細則。之後，廣州、廈門等30餘個城市也密集出台收緊調控政策，全國開始進入嚴厲打擊房價過快上漲的熱點城市階段。

據國家統計局最新數據顯示，2017年一季度，全國房地產開發投資19292億元，同比增長9.1%，增速比1～2月份提高0.2個百分點。商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1～2月份回落5.6個百分點。商品房銷售額23182億元，同比增長25.1%，增速回落0.9個百分點。

在此背景下，品牌房企業績卻逆市飄紅。近期，據36家標杆房企公布的一季度銷售情況顯示，一季度合計銷售9596.1億元，同比上漲78.6%；合計銷售面積7287.4萬平方米，同比上漲64.2%。

（_2013 ）記者梳理髮現，過去領軍房企萬科一家獨大，如今呈現碧桂園、萬科、恆大「三強爭霸」局面。數據顯示，排名前三的這三大房企第一季度銷售金額分別為1506.6億元、1502.7億元和1069.3億元，銷售總額同比增長120.2%，都突破千億規模。

其中，碧桂園一季度完成全年銷售目標4000億元的36%，以3.9億元的微弱優勢超過萬科，拔得頭籌。其公告稱，未經審核營運數據顯示，第一季度實現合同銷售建築面積約1664萬平方米，合同銷售金額約人民幣1506.6億元。萬科一季度累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。

排名其後的綠地控股、保利地產、龍湖地產、華夏幸福等也都實現一季度業績增長。綠地控股實現合同銷售金額585.27億元，同比增長17.9%。保利地產實現簽約金額574.12億元，同比增長27.23%；龍湖地產一季度累計實現合同銷售金額430.2億元，同比增長218%。華夏幸福一季度整體實現銷售額409.33億元，簽約銷售面積241.50萬平方米，比去年同期增長93.77%和32.51%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一季度部分房企表現不錯，也說明房企在銷售方面成本並不高，而且房企項目銷售價格也還有提升空間。在中原地產首席分析師張大偉看來，大房企以為資金成本等優勢，布局合理，上漲更加迅速。增加現金流和降低融資成本是對抗市場下行風險的利器。未來，上升房企擴大規模的主要方向將是兼并重組。

部分房企業績虧損

在房地產調控持續加碼下，品牌房企業績表現喜人，而部分中小房企的日子卻並不好過。有多家中小房企第一季度凈利潤都虧損。

金融街於4月14日發布一季度業績預告，預計一季度凈利潤為5.07億元～5.85億元，同比下降35.00%～25.00%。中房地產一季度業績預告顯示，歸屬上市公司股東凈利潤為約-2438萬元，同比下降約335.36%。較去年虧損增大了3倍。

京漢股份虧損尤為明顯。一季報預計，公司實現營業收入3.77億元，同比增長18.21%；凈利潤為-2120.55萬元，同比下降757.45%。京漢股份在報告中表示，業績虧損主要系房地產項目大部分尚未交付，而已交付確認收入項目為自住房及兩限房項目，毛利率較低等原因所致。

正處於轉型中的泛海控股，業績預增公告顯示，一季度盈利約4.03億元～4.58億元，同比增長約120%～150%。但其中的房地產業務結算收入及業績較上年同期有所下降。對此，泛海控股品牌部相關負責人在回復記者採訪函中表示，這主要由於受房地產調控政策影響，地產結算收入大幅降低。「從長遠來看，行業整體發展速度減緩、企業競爭加劇、市場分化加重趨勢日益明顯，泛海控股將轉型為涵蓋金融、房地產、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。」

無獨有偶。天地源發布的《2017 年第一季度房地產項目經營情況簡報》顯示，實現開工面積2.17萬平方米，同比減少72.74%；實現簽約面積7.01萬平方米，同比減少41.43%；實現簽約金額6.75億元，同比減少61.75%。天地源也在公告中稱，這是受項目開發所在城市調控政策影響。另外，天地源當期無新增房地產項目。對此，天地源董秘辦公室春姓負責人在電話中向記者表示，這主要是拿不到地，投拍政策不斷在調整，公司之間拼得特別火熱。

（_2013 ）記者了解發現，有部分房企還將退出房地產行業。其中，綠景控股董秘王斌向記者表示，公司按照發展戰略，將繼續轉型醫療服務業。而這一戰略也體現在了其業績上。4月15日其發布一季度業績預告，凈利潤為-2300.00～-1900.00萬元，較去年同比下降51.53%～25.17%。綠景控股表示，這主要由於公司正在進行非公開發行股票募集現金轉型醫療服務行業，管理費用增加所致。

「受調控影響，房企銷售業績出現明顯分化，從今年到明年市場洗牌速度可能會更快。」同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為， 這主要在於短期調控對不同房企影響有關。越規模化企業越佔優勢，中小企業則優勢不再，未來可能會逐漸消亡或退出。

9～10月份或出台加強版調控政策

新一輪調控措施是於3月17日後陸續出台的。對此，國家統計局新聞發言人毛盛勇4月17日表示，這對於房價，還有其他房地產方面指標的影響，可能在4月份乃至以後陸續有所顯現。

事實上，調控效果已初顯。據國家統計局4月18日發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，3月份，70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落，18個城市環比下降或漲幅回落。其中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間；6個城市環比下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間。

「目前，調控效果總體較好，受調控城市4月成交預計跌兩成。」嚴躍進表示，一季度價格增幅已有明顯收窄，尤其是部分熱點二線城市房價上漲確實開始停滯，二套購房交易也在下滑。

另外，4月21日，人民銀行公布的金融機構貸款投向統計報告，也顯示調控升級下的市場正在降溫。數據顯示，一季度房地產貸款增速、個人住房貸款增速均有所下降。其中，人民幣房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9個百分點。個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。地產開發貸款餘額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6個百分點。

目前，地方調控趨勢仍繼續蔓延。中原地產統計機構數據顯示，從2016年「9·30」調控開始，全國已有超過55個城市發布了各種相關房地產調控政策160餘次。

「因供需結構難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，整體市場趨勢還是以量跌價微跌為主。」張大偉分析認為，「限售」正成為當前各地樓市調控的新思路，預計後續二線城市將基本全面升級調控到限購+限貸+限價+限售的四限時代。

「今年3月份多地樓市調控加碼后，9～10月份極有可能是下一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期。」同策諮詢研究機構預測，按照往年調控經驗，每次新政時效性為6～8個月，如今已經到了6個月時間，這意味著政策的時效性可能會逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果。另外，「十九大」剛好要在此時間段召開，政策面不會給予樓市在這個時間段內反彈併火熱的機會。