二手房異軍突起 風頭完全蓋過新房

杭州樓市的這個開春，新房波瀾不驚，二手房成交卻異軍突起。

元宵節后的第一周（2月13日~19日），杭州二手房每天成交量都穩定在300套以上，周成交達到2418套，比起前一周的1495套，環比增長61.7%。據透明售房研究院數據統計，上周杭州二手房簽約量已創下近四個月新高，當前二手房市場活躍度已達到較高水平。

本周的前兩天，二手房成交繼續走高：周一成交了448套，周二成交了515套。相比之下，這幾天的新房成交量都只有300來套，風頭完全被二手房蓋過。

確實，周一下午，記者在杭州我愛我家總部看到，30個簽約室，大概有20個房間都有客戶在裡面洽談簽約。「這段時間的簽約，雖然比不上去年9月份那陣子的**，但也是近幾個月來最熱鬧的了。」我愛我家的工作人員感嘆。

上周賣得最火的二手房

都是哪些小區

可能很多人的觀念里，對於杭州二手房市場的成交主流，還停留在朝暉、翠苑、采荷、景芳、大關、德勝、和睦、古盪、四大園、三里亭等這批上世紀八九十年代的老小區。其實，隨著這些年大量次新房湧入二手房市場，如今的成交格局可謂變化巨大。

據杭州透明售房網的數據，上周成交前10位的熱門小區，拔得頭籌的是金地自在城，成交了13套，簽約均價為26466元/m2。事實上，作為三墩板塊的代表型大盤,金地自在城2016年總共成交了581套二手房，位列杭州去年熱門成交小區TOP10。

而在上周熱門成交小區里排第二、第三和第六的，是幾個中高端樓盤——彩虹城、西溪誠園、文鼎苑。西溪誠園的入榜，讓人意外，畢竟，作為綠城在西溪板塊的代表性豪宅，它的成交，意味著近期二手房市場上，中高端改善型客戶的比例在增加。

在這份二手房成交榜單中，擠入前10位的傳統老小區，只有和睦新村、翠苑二區、德勝東村這三個。

下沙沿江的幾個樓盤，延續了去年的態勢，仍然是當前杭州二手房市場中的當紅炸子雞。其中保利東灣成交了9套，金隅觀瀾時代成交了7套，宋都晨光國際成交了7套。

二手房成交放量

有這些原因

上周二手房成交為何忽然放量？要知道，自去年10月宏觀調控層層加緊后，杭州二手房市場的日均成交量長期穩定在200多套的水平，偶爾有幾天超過300套，但持續時間不超過4天。因此，開春的這輪放量行情，讓很多業內人士也有點看不懂，杭州我愛我家營銷總監周包軍連呼「意外」。

不過細細分析，二手房的成交放量，其實有跡可循。

首先，每年開春都是置業旺季，市場本身需求釋放，很多年前看房的客戶，進入簽約期。

其次，經過去年一輪上漲，杭州主城區的新房價格已經到達了一個高位，對很多首次剛需置業者來說，杭州主城區的新房價格體系，讓他們望而卻步，因此轉而選擇性價比更高的二手房。

畢業留杭工作4年多的小金，想買總價250萬元以內、面積在70~90m2左右、位置相對市中心的新房。但是小金一圈新房看下來都沒找到合適的，不是價格太高，就是地段太偏。面積、地段都還過得去的新房，基本上總價都要300萬元以上。身邊朋友勸她，不如在市中心找找二手房，一來交通方便配套齊全，二來250萬元的總價在二手房裡可挑選餘地比較大。小金想想有道理，因此改變想法，轉而去二手房裡淘房子，目前，她已經看中了一套景芳的二手房，「如果房東那邊價格能再降一點，我就打算簽約了。」

再者，一些初次改善人群，會選擇近郊二手房。本身從事中介行業的小李，工作地點在市中心，之前住在蕭山新街一帶。「有時候周末晚上跟朋友們出去聚餐喝酒，回家叫代駕都要花將近200元，比吃頓飯還貴。」所以他決定換一套離市區近一點、目前周邊配套過得去的二手房。「為什麼不買新房？因為心裡沒底。我需要的是當下就能居住生活的房子。」

此外，對中高端改善人群來說，眼下最現實的一個問題是買不到新房。因為宏觀調控一直收得很緊，最近兩個多月，很多樓盤要麼領不出預售證，要麼以低於開發商心理預期的價格開盤，不少房源被傳說中的關係戶預定了，普通購房者即使手持現金，也是「有心殺敵，無力回天」。

在這樣的情況下，在二手房裡挑選次新高端樓盤，不失為一個好選擇。這也是為何西溪誠園、文鼎苑躍居二手房熱門成交小區的原因。

如果接下來兩個月繼續放量

二手房可能會有一波補漲

通常來說，樓市的走勢是「量在價先」：如果一段時間成交量持續走高，那麼價格遲早會上來，反之亦然。

在去年的火熱行情中，新房漲幅最大，次新房次之，跟前兩者相比，市中心老破小的漲幅幾乎可以「忽略不計」。隨著二手房市場的放量，老破小迎來補漲了嗎？

記者對比了去年12月，今年1月，以及上周的二手房成交數據，挑成交比較熱門的幾個老小區——德勝東村、和睦新村、朝暉、翠苑來做對比。

德勝東村，去年12月成交均價18870元/m2；上周成交案例價格20600元/m2；

和睦新村，去年12月成交均價20135元/m2；今年1月均價20503元/m2；上周成交案例價格約21192元/m2；

朝暉六區，去年12月成交均價22619元/m2；朝暉四區，上周成交案例價格約23012元/m2；

去年12月，翠苑三區成交均價23097元/m2，翠苑四區均價23041元/m2；上周，翠苑二區成交案例價格約23120元/m2。

可見，從去年12月到目前，這些老小區總體上價格只是微漲，其中德勝東村、和睦新村的漲幅相對大一些。

至於成交量較大的次新二手房，下沙沿江的幾個樓盤，從去年12月到現在，成交均價漲跌不定，不過基本穩定在13000元/m2上下；萬家星城，去年12月成交均價28457元/m2，今年1月成交均價29990元/m2，上周成交案例價格為32000元/m2，漲幅較為明顯。

記者走訪多家中介門店。朝暉路一帶的幾家中介門店，如豪世華邦、鏈家地產等，經紀人普遍表示，最近新掛牌的二手房確實挺緊俏，有些條件好一點的房源，甚至掛出來3天就能成交。

鏈家地產馬市街店的一位中介經紀人說，二手房成交量確實在放大，總體來說目前房價漲幅不大，但接下來不好說。如果接下來3月和4月二手房繼續放量成交，那麼二手房可能會有一波補漲。

周包軍說，很多人都只關注到去年新房市場去庫存量很大，其實去年杭州二手房的去化量也非常驚人，成交了11萬套，創造了歷史新高，因此二手房的供應量相比之前幾年有所減少。

在最新出爐的國家統計局對全國70個大中城市住宅價格統計數據顯示，今年1月，杭州新房價格「零增長」，二手房價格微漲，指數環比上漲了0.5%。可以說，在新房市場價格受到更多管束的背景下，二手房有望逐漸追趕漲幅。

不過周包軍認為，現在存量房市場的主流漸漸變成了2000年後交付的中生代小區和次新房，「有統計表明，一個新樓盤交付后，第一年會有7%的房源湧入二手房，接下來幾年活躍在二手房市場的也會保持在2%~3%左右的比例。」隨著近兩年大量新房交付，二手房市場的總體供應量還是充足的，合理的供求關係將限制二手房的大漲。